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据报道,今年1月至5月,北京市累计销售各类商品房177.5万平方米,在上年同期增长1.7倍的基础上今年继续增长9.5%。在前五个月销售的各类商品房中,商品住宅销售面积达167.3万平方米,同比增长5.7%,其中个人购买占91.6%。
又据报道,过去两年内,28.2%的居民已经购买了住房;未来两年内,26.9%的居民有购房打算。这是调查公司最近对北京、上海、广州、大连、成都、西安6个城市进行入户调查获得的结果。
两条信息向我们传达着这样一个信号:我国的房地产市场将连续走强,未来两年内将有近1/4的居民有购房打算。一个卖方,一个买方,合起来就是中国房地产“大盘回升”期即来临!这是因为——
房地产业由于投资周期长、风险大、相对的滞后等因素的制约,所以它是一个非常特殊的行业。一般说来,一是房地产历来是政治风云、国家政策的测量器,政策波动、政治动荡、世界格局的变化都可对此起反应。二是房地产又是国民经济的晴雨表。在一般经济高涨时期,房地产也往往会急剧上升。三是房地产作为一个特殊的商品,有它自身的供求规律。我们不能违背它,只能因势利导地顺应这种规律。四是消费群体细分问题。现在消费者的需求正在发生着不小的变化,作为房地产商不可能满足所有层次消费者的需求,但可根据我国的实际情况做好位置的定位、价格定位、“最佳时间”的定位和区域环境定位。
从房地产的运行周期看,进入20世纪90年代以后,我国房地产业发展十分迅猛,曲线呈斜锯齿型上升趋势。投资周期相对缩短,一般三年左右便可完成峰头——回落——波谷——复苏几个阶段。从1992年至2000年,我国房地产业大约已经历了三个周期性的变化,目前正处在第四个周期变化的复苏阶段。从以上几个大城市1月至5月份房地产销售回升情况来看,和我们的分析基本吻合,但此时的“复苏”刚刚起步,离周期的“峰头”还有一段较长的距离。因此,对于房地产开发商来说,目前正是几年未遇的销售有利时机,应调动所有的传播媒介和手段,进行正确的消费需求引导和必要的适当的炒作。
进入新的世纪以来,我国政局稳定,在国际上的地位日益提高。今年上半年我国的经济增长速度一直保持在7.8%以上。当前,又是房地产各项政策的启动期。政府已陆续制定了有利于加快经济适用房建设和降低成本及价格的政策,出台了以支持个人购房抵押贷款为重点的多项住房金融政策,以促进个人住房消费和住房流通的“低门槛”政策。
我国城镇居民人均可支配收入2000年达到6280元,比1999年增长6.7%,比1996年增长7.9%。随着收入的增加和房改力度的加大,居民购房置 业的意识也在增强。
专业人士认为,人们对房地产的需求有三个层次。最低的是生存需要,这个阶段人们追求的是量的满足,面积、地段、功能的合理与否成为人们买房的准则。在满足了量的需求后,人们将追求质的满足,这时心理需求成为主要的考虑。买房更看重居住的舒适度、社区品质所内含的身份地位以及如何体现一种生活方式。再往后,发展需求将成为人们的第一需求,这时人们更关注房子的投资价值。据测算,目前北京的主流购买人群购买行为正从第一阶段迈向第二阶段,这种趋势又将很快辐射到全国。
中国改革开放20年是城市化进程发展最快时期。据有关专家测算,到2010年城镇人口自然增长5000万人,农村涌入城市人口1.1亿人。届时,我国城镇总人口为6.36亿人,如达到人均居住面积12平方米,共需新增加住房33.48亿平方米。这么大的需求对房地产业的发展将是一个巨大的推动。
国家计委、财政部下发了立斩房地产业47项不合理收费的通知,对房地产开发用地的审批也越来越严,两项互相作用的结果,使得当前土地价格带动房产价位,正是适合消费者购买的最佳时期。一般情况下,房地产的价位都是处于上升趋势的。所以,作为一个消费者,决不能期盼房地产的价格像电器一样狂跌不止,而应审时度势,“该出手时就出手”! (宁建华)