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近来,随着二手房市场的逐步规范和日益火爆,人们开始将眼光越来越多地投向二级市场和即将开放的三级市场。商品房市场“涛声依旧”,二手房市场亦被更广大的消费群体所看好。刚刚在工体结束的首届房屋置换大会在火火的烈日下办得火火的。有业内人士称:商品房展会上有60%左右的看展人其实只是展会上的“泡沫”,却是二手房展会上的主力消费人群,由此可见二手房市场的温度并不低于商品房市场。伴随着公房可能很快上市,二手房市场会愈来愈火。那么,二手房与商品房相比,究竟谁领风骚?我们在今天的“投资置业”版上给您作个比较,相信您可能会从中有所获益。
买房准备不同
1、概念:
商品房:是由各房地产开发公司投资建设,以盈利为目的,按市场规律经营的房屋。包括别墅、公寓、普通住宅。经济适用住房也是特殊的商品房。
二手房:是由房屋土地管理部门颁发房屋所有权的有效证件,可在房地产二级市场流通,买房人具有完全处置权利的房屋。它是房地产产权交易二级市场的“俗称”。凡经过一手买卖后再上市交易的行为都可称为二手房,包括商品房、私房和允许上市交易的已购公房、房改房、经济适用房。
2、买房人群构成:
商品房:不同价位、不同品质、不同位置的房子有着不同阶层的购买群体。占相当大的比例。
二手房:工薪族占多数。也有一部分刚从高等院校毕业的年轻白领、买不起或不方便买房的外地打工者、投资挣钱者、随着家庭人口的增多想改善居住条件的中年人(一般购买七八十平方米的两居室,用卖旧房的钱付新房的首付款)。
3、买房目的与投资价值:
商品房:自住比例大、投资比例小。定位为享受之用。位置好(国贸CBD、中关村、东三环、机场路附近、二环以内的市中心等)、交通便利(路网发达)、中小户型(50至100平方米以内的一居或二居)、配套全、具备亦商亦住(适合租给私企、小公司、在家办公的SOHO一族)条件的房子适合投资。
二手房:自住、投资几乎各占一半。主要定位为居住之用。投资者主要为“小散户”,资金有限,主要做二手小户型,投入少,租金回笼快,万一租不出去或不想租了,可以自住,进退自如,风险小,成功几率大。
4、买房关注因素:
商品房:依次为位置、价格、交通、户型、环境、面积等。
二手房:依次为价格、面积和位置。如果二手房与商品房是同样的价钱,面积大的二手房比小面积的新房更经济实惠,受购买者青睐。此外,由于是旧房,要弄清一些细节,如水电供应容量、户内外电线、电话线、水电气“三表”是否运行正常、物业管理提供什么服务、各项收费标准等。
买房付款不同
1、付款方式:
商品房:一次性付清、分期付款、公积金贷款、商业贷款和组合贷款。买房人可自己选择。
二手房:一次性付清、分期付款、公积金贷款、商业贷款。与商品房不同点是,借款合同生效后,贷款银行根据借款人的委托,将全部贷款资金划入买房人在贷款银行开立的存款账户。由买卖双方协商确定。
2、按揭贷款额度、年限:
商品房:贷款金额有八成、九成、九五成等;期限可为15年到30年。
二手房:贷款金额一般为七成;期限一般为15至20年,最长30年。
3、贷款办理手续:
商品房:比较简单明了,容易办理。
二手房:手续繁琐,不易办理。因为产权不明确,银行要调查清楚其是否作过抵押,产权是否完全归房主所有,银行做起来比较棘手,因而更愿意做商品房的贷款业务。银行对做二手房抵押贷款的购房者的身份要求也很严,客观上也影响了购房人的积极性。
4、购买时应交的税费:
商品房:A、契税:为房价款的4%;建筑面积在120平方米以下的减半为2%。
B、买卖手续费:120平方米以下(含120平方米)的每套500元;大于120小于5000平方米(含)的每套1500元。
C、立契过户印花税:房价款的0.5% 。
D、公共维修基金:购房款的2%。
E、办贷款的,要交律师费和评估费。
F、申办产权证时,需交房屋所有权登记费(每建筑平方米0.3元);房屋所有权工本费(每证4元);印花贴税(每件5元)。
二手房:A、契税、买卖手续费、立契过户印花税,以及房屋所有权登记费、所有权证工本费、印花贴税同商品房。
B、中介服务费(委托代理费):不高于成交价的2.5%。
C、土地出让金:购买已购公房或经济适用房,交成交价的3%。
D、房屋所有权登记费、所有权证工本费、印花贴税同商品房。
E、除了交律师费、评估费以外,还要交公证费、贷款保险费等。
关注因素不同
1、价格:
商品房:较高。明码标价,起价、均价比较清晰。
二手房:比同一地区的商品房一般便宜三分之一到一半。但某些地段好、环境好、物业管理好的二手房也不便宜。评估价格买卖双方常常“步调”不一致。另外,一些评估机构评估有时也有失公正、不够权威。
2、位置和交通:
商品房:相当一部分位置有点儿远,交通目前不够完善,但随着几条高速路的建设,四环路的即将通车,未来地铁5号线、轻轨铁路的建成,城郊距离进一步缩短,质优、价不高的商品房会受欢迎。
二手房:位置普遍优于商品房,多在市中心,交通路网发达。
3、配套:
商品房:规划设计中的配套齐全且充分体现出高品质、高品味、好氛围。但如果是期房,则根本看不见。若干年后,如果小区有足够的人气,且规划中的设施变成了现实,应该会比老社区更方便、更舒适。
二手房:由于是即买即住,配套基本是现成的,非常成熟和方便。附近大多都有学校、医院、邮局、商场、娱乐等配套场所或设施。
4、物业管理费:
商品房:品质较好、费用也高。
二手房:水平相对较低、费用较少。
5、户型设计、房间布局、面积:
商品房:新颖、以人为本、更舒适、更好用、使用率较高、大户型较多。80至120平方米的二居、三居室受欢迎。大客厅、双卫、有贮藏室、卧室大小适中、卧室的窗户采光好、透气性能较好。户型使用率高、布局合理而实用。
二手房:多建于七八十年代,不少是“筒子楼”,公摊面积大,使用率低,户型小且不太合理、布局单调、面积较小,大多数人认为不实用。但在一些岁数较大者或传统家庭看来,觉得传统户型完全能够满足他们的日常需求,而商品房户型设计中的大客厅、双卫生间、大厨房等,他们反而觉得太过分、没必要。
6、物业管理费:
商品房:品质较好、费用也高。
二手房:水平相对较低、费用较少。(叶晴文)