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对广大群众来说,拥有的房产能否顺顺当当地领到产权证,其意义不亚于给自己办个身份证。然而多年来,虽然国家建设部、国土资源部、省政府、市政府及有关立法机关都相继对此制定了详细而具体的法律、规章及有关规范性文件,但有关土地房屋权属登记工作的纠纷还是层出不穷,并日益成为社会投诉的热点和焦点。广大群众迫切地需要了解:为什么有的房产办不了产权证?
自1992年开始实施住房制度改革,迄今为止还有相当一部分单位职工购买的房改房不能办理产权证,究其原因主要有两个方面:
产权来源不合法
职工购买房改房的房源主要有单位自建房、单位购买的商品房、直管公房、单位与部队或村委会合建房、单位购置部队或村委会建造的房屋等。如果这些房改房的产权来源不合法或手续不全,将直接影响到购房者的房屋产权办理。目前遇到的情况主要集中表现为:
1、单位购买商品房后出售给职工,但购置的商品房不具备产权登记的条件
按照规定,1998年12月1日前已立项开工的单位自建住房和单位已交纳购房预定金购买的商品房,在1999年12月31日之前竣工验收交付使用的,各单位可继续按购房当年各类公有住房成本价向职工出售。有的单位为了赶在这一期限之前,将向开发商购买的商品房以房改房的形式出售给职工,而忽视了向开发商落实商品房批建手续是否完整,出现了购买的商品房有的是在押工程或在建工程或司法查封的房产,有的未办理预售许可证、地价款未缴清、超容积率、批建手续不齐全或不按建设规划审批范围建造房屋,还有的因偷工减料而造成房屋质量不合格、或存在消防隐患、或是开发商没有按照审批的要求成片开发小区而致使商品房项目无法竣工验收。在上述问题解决之前,这些商品房的产权证是无法办理的,因而,各单位将此类商品房以房改房的形式出售给职工以后,也必然无法办理产权证。
2、单位自建房批建手续不完备
土地房屋产权登记的基本要求是批准用地、批建房屋、竣工验收报告三大项手续合法、完整,许多单位由于自建房的批建手续不完整,当这些自建房被单位以房改房的形式出售给职工后,势必无法办到产权证。有的单位房产经调拨取得,房产资料不齐全或根本无法说清其产权来源,特别是近几年有些主管单位以文件形式对单位或下属单位的房产进行调拨,没有得到国有资产管理局或有关部门的批准,这些房产由于建房单位与售房单位的名称不符,致使以房改房的形式出售给职工后不能办理产权证。还有的房改房是由两个以上单位合建,一方出地,一方出资或双方出资,但在办理建审手续时却以一家的名义申报,所有的批建手续只有一家的名称,而出售给职工时却是两个单位分别出售,导致其中一家单位的职工房改房无法办理产权证。
3、违法建设
单位购买部队在军事用地上建造的公寓楼或与部队合建房屋,单位在集体土地上建造房屋或购置村委会在农村集体土地上建造的房屋,之后再以房改房的形式出售给职工,但是这些军事用地没有办理改变用途的手续,集体土地也未经国家建设征用转为国有土地,属于违法建设,产权证自然无法办理。
买卖行为违反
政策规定
单位和职工在出售或购买房改房时,如果违反了有关政策规定,也将影响房改房产权证的办理。从我市的情况看,此类问题主要表现为:
●单位将不成套的住房或不宜出售的住房出售给职工。比如单位把原有的三房一厅的独立成套住宅,进行内部分割以后分别出售给两位职工,此时产权证不能办理。
●单位出售公有住房时,在未取得房改批文的情况下擅自按房改政策售房,或售房款项管理不规范,其售房款擅自存入单位账户作为流动资金而未及时转入住房专用账户,无法出具房改专用发票,给及时办理房改房产权证带来障碍。
●单位在1999年7月1日以后出售房改房时,未按规定把公用部分的建筑面积列入售房面积计算房价,影响了房改房产权证的办理。
●单位职工将已购买公有住房或经济适用房出售后,又欲再次享受福利优惠政策按照成本价或者标准价购买公有房改房、或违规再购经济适用住房等政府提供的按优惠政策出售的用房。
●单位职工以低于房改政策规定的价格购买住房且没有按照规定补足房款。
●购买房改房的夫妇尚有一方的户口未迁至购置的房产所在地。
●有些单位职工未婚或未达到晚婚年龄,却享受75平方米住房面积的标准购买房改房。
●离休干部夫妇已故,原公有住房由子女居住的,只能按子女的住房面积标准购买,但有些子女未按有关规定对超标部分加价。
聚焦“双登办”旧件
1987年,全国各城市均开展了城镇房屋所有权及土地使用权登记发证工作,这是解放后我市的第二次换证登记,也是建国以来我市规模最大最全面的一次登记发证工作,并且这次登记与五十年代的第一次登记相隔达二十多年之久,登记发证的需求量非常巨大,我市在短短的一二年内就受理了数万件的房产登记申请。但在收件后进入现场丈量和审查工作中,发现了诸多导致至今仍有三千多件申请未能确权发证的情形:
●按照规定,房产的所有权应该确认给法人或自然人,已经死亡的人是无法拥有权利也无法领取土地房屋权证的,但现在积压的旧件中,业主、业主共有权人或待继承人其中一方在海外死亡或下落不明的情况相当多,其余共有者无法与其或其后代取得联系,直接影响到继承公证的办理,导致了房屋的确权发证暂时无法进行。此类情形占了不能办理的案件中的绝大部分;
●业主对房屋进行翻、改建时违章超层数、超建筑面积或超占用地面积,又无法补办违章超建筑、超占地的手续,致使登记机构无法给予确权发证;
●业主的房屋因各种原因被司法机关查封,不能确权发证;
●因继承权等发生纠纷至今未能解决的房屋,按照《厦门市土地房屋权属登记管理规定》,应暂缓登记。这类房屋须经过法院调解或判决方能给予确权发证;
●购房人解放前在购置房屋时以××堂、××记、××公司的名义办理了旧契,而解放后这类堂号、记号、旧公司已不存在,当这些购房人或继承人要求以业主身份登记换证时,按规定必须办理产权归属公证,而相当多的权属人因各种原因无法办理产权归属公证,这也影响到这类房屋的确权发证。
1987年,全国各城市均开展了城镇房屋所有权及土地使用权登记发证工作,这是解放后我市的第二次换证登记,也是建国以来我市规模最大最全面的一次登记发证工作,并且这次登记与五十年代的第一次登记相隔达二十多年之久,登记发证的需求量非常巨大,我市在短短的一二年内就受理了数万件的房产登记申请。但在收件后进入现场丈量和审查工作中,发现了诸多导致至今仍有三千多件申请未能确权发证的情形:
●按照规定,房产的所有权应该确认给法人或自然人,已经死亡的人是无法拥有权利也无法领取土地房屋权证的,但现在积压的旧件中,业主、业主共有权人或待继承人其中一方在海外死亡或下落不明的情况相当多,其余共有者无法与其或其后代取得联系,直接影响到继承公证的办理,导致了房屋的确权发证暂时无法进行。此类情形占了不能办理的案件中的绝大部分;
●业主对房屋进行翻、改建时违章超层数、超建筑面积或超占用地面积,又无法补办违章超建筑、超占地的手续,致使登记机构无法给予确权发证;
●业主的房屋因各种原因被司法机关查封,不能确权发证;
●因继承权等发生纠纷至今未能解决的房屋,按照《厦门市土地房屋权属登记管理规定》,应暂缓登记。这类房屋须经过法院调解或判决方能给予确权发证;
●购房人解放前在购置房屋时以××堂、××记、××公司的名义办理了旧契,而解放后这类堂号、记号、旧公司已不存在,当这些购房人或继承人要求以业主身份登记换证时,按规定必须办理产权归属公证,而相当多的权属人因各种原因无法办理产权归属公证,这也影响到这类房屋的确权发证。
近几年来,我市每年都有大量新建商品房竣工交付使用,但许多业主购买了商品房并已入住后,却迟迟办不到产权证。对广大购房者来说,花了几十万甚至上百万元积蓄买了一套拿不到产权证的房子,无疑是一件十分烦恼和揪心的事。根据有关部门在登记发证业务中接触到的情况分析,影响商品房产权证办理的原因绝大部分是由于开发商造成的,也有部分是购房者自身造成的。
开发商:违规操作
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内,支付全部土地使用权出让金。但有些开发项目实际建筑面积超过出让合同允许的建筑容积率,却未能按要求补交增容地价及签订补充合同。这种情况下产权证暂时无法办理。
按规定,城市规划区内各项建设用地必须符合城市建设总体规划,土地用途和房屋用途也必须与批准的用途一致,但有些商品房项目建设时超出市政府批建的用地红线,或是开发商擅自改变土地用途、擅自变更设计、超建、超层,且未能补办手续,这都将影响该商品房项目产权证的办理。
此外,有的开发商隐瞒真实情况,将已抵押给银行或被法院查封的房屋出售给购房者;有的开发商未按规定向交易中心办理交易合同备案登记手续,或虽有备案登记但其商品房实际建筑面积超出了商品房预售许可证面积范围;有的开发项目由于工程质量问题或消防验收问题无法竣工验收,无法提交工程竣工验收证明或工程质量综合评定表;有的开发企业倒闭或开发商下落不明,无法提供开发商应提交的立项批文、土地权属证明、建筑工程规划许可证及土地房屋图表资料等材料,这些情况都将成为办理产权证的障碍。
购房者:材料不全
根据《厦门市土地房屋权属登记管理规定》,购买新建商品房,办理权属登记应缴交初始登记申请书及身份证明、购房合同、购房发票,但有些购房者在开发商协助集中办理产权证时,未及时提交上述有关材料;有的购房合同与购房发票的姓名不一致,或二者的房屋建筑面积、房价不一致;有的由于保管不慎,造成购房合同或发票遗失,上述情况都会导致产权证无法及时办理。有关部门提醒购房者,如果购房合同或发票遗失,应及时向登记机关申请登报声明作废,期满无异议后,才能办理权属登记。
此外,购房者如果未能按规定缴交房地产契税,也将影响产权证的办理。有些购房者则是由于按揭还贷等事项尚未理顺,产权证暂时由银行领取,待贷款还清后归还业主。