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用“灰飞烟灭”来形容CBD的建设似乎有些不妥,但近来的事实的确如此:从第一机床厂厂房在爆破声中倒下,CBD周边便“炸”声四起,爆破声中轰然坍塌的除了厂房还有民房。
近来,朝阳区经济发展速度一直位于北京的前列。据不完全统计,朝阳区境内目前拥有361家外企、52家国际知名公司以及54个国家的使领馆和若干境外公司的驻京办事处。
另一情况是,这一地区众多50年代建设的工厂,占地大,容积率低,非常便于二次开发。随着CBD的研究立项,区域详细规划的酝酿出台,旧京郊的“灰飞烟灭”成为了大势所趋。
CBD内高档公寓建设速度将放缓
截至CBD建设正式启动前,规划区域内建成和正在建设的高档公寓项目共11处,主要位于国贸商圈附近,分布相对较集中,总占地45.04万平方米。按照9月公布的CBD最终规划方案,区域内建筑面积总量将达到近1000万平方米,其中写字楼占50%,公寓占25%,设施商务配套约占25%左右。也就是说,在未来一段时间内,CBD高档公寓的批建将由于现有量已经相对较高而有所放缓。
区内战事平平 外围硝烟渐浓
今年京城公寓市场持续呈现热销状况,其中CBD地区市场的表现更加突出,区内高档公寓项目的价位也在15000元/平方米左右盘旋,始终没有下拉迹象,项目销售情况也一直保持“高热”。这一方面是由于CBD区域内潜项目的供应量将在未来数年中逐渐释放,短期内的供应增量不太大;另一方面则是区域市场中的公寓多由商住概念领衔,售价又比写字楼要便宜得多,正好迎合了区域内正在兴起的中小公司的办公需求。由于未来高档公寓的建设速度将逐渐被写字楼及商务配套设施的建设所取代。因此,今后区域内住宅竞争并不十分激烈。
与此同时,在CBD中心区东北方位的东坝,加拿大的蒙特利尔华商集团、香港的和记黄埔和内地的北京奥林匹克“搭帮圈地”,目前的协议总量已经超过400公顷。自CBD中心区向东的四环沿线,京通高速沿线乃至通州区也成为了“吃地大户”摆擂鏖战的前沿;以“3年进入京城房地产十强”为目标的珠江地产公司,一年多的时间已经吃进了超过70公顷的开发用地,其中的多数便集中于CBD以东的地段内。而已经在京城楼市屡有建树的中海发展正在北京东部商谈一个4000亩的项目;万科这条中国房地产的“第一品牌巨鳄”也在这个时候深入京东重镇通州,品牌自身的号召力加上宣传中“单价不高于3500元/平方米”的价格定位,足以让市场因之而动容。
期望CBD内物业大涨 难!
在这股热潮中,曾经有许多CBD核心区乃至与这一区域有地缘之谊的周边项目,希冀借“方案出台”爆炒市场。谁料CBD建设正式启动后市场的反应似乎并不热烈,这主要是由于“概念透支”,前期“炒作过度”使然。
另外,对于区域市场利润空间的估计以及收益实现的周期估计存在着再一次“透支”的可能。12月12日,中国正式加入了WTO,但这个时刻与境外机构和人员大规模涌入北京CBD,还会有相当一段时间的差距。CBD市场真正实现供销两旺,起码要再等两年。
更重要的一点是,实际上,在这一场CBD市场的争夺战中起决定作用的并非制定区域发展政策的政府,也不是“财大气粗”、早早便“囤积居奇”的地产商,而是已经或者即将在这一区域内生活工作的消费者。
以现阶段的市场情况来看,CBD中心区的居住类物业以高档公寓为主体,其承接者多是周边写字楼中工作的高级白领,以及来自港台及内地的纯投资者。核心地段上的项目能够报出并保持15000元/平方米的价位,也正是迎合这一群体的生活水准和投资需求而“设定”的,并不代表全部意义上的CBD供求水平,而且,如果真正的物业使用者的进入真的要再“稍候片刻”的话,成为长期投资这类置业在未来的一段时间内,恐怕很难有自如又如愿的“升值”走势。对许多项目而言,期许 “半年内涨过两万”是一个需要许多努力的目标。(简非)