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在几年前,我们对于“业主”、“物管公司”这些名词还很陌生,随着经济的发展,特别是商品房市场的发展,大家知道自己购买房屋之后就成为“业主”。“物管公司”相当于原来的房管部门。在某些小区打着“业主是上帝”的旗号的同时,在法院也常常看到业主和物业公司在处理纠纷。那么业主与物业管理公司之间是人们口中的“上帝与管家”的关系吗?
首先,需要明确业主和物业公司之间产生关系的基础。
购房者在入住的时候,要办理有关手续,其中一项就是和物业公司签订“业主公约”,属于合同的性质。在公约中,明确了业主的权利和义务,明确了物业公司的职责。简而言之,一般是业主要按期缴纳物业费,服从管理;物业公司收取费用,提供维修、养护、安全等服务。这个公约就是业主和物业公司之间产生关系的基础,双方都要遵守。
其次,业主应当如何行使自己的权利和享受服务。
业主的权利很多,享受的服务也是以前的房管所管理下没有的。保安在楼下巡逻,清洁人员及时清理垃圾,特别是所有服务人员的态度与以前房管人员大不相同,真有一种做“上帝”的感觉,毕竟物业费交了不少,确实应该有所回报。但是如何享受服务呢,我们看两个保安方面的例子。例一:某小区保安24小时巡逻并且对业主态度热情。一天上午,业主起晚了,发现上班要迟到,于是叫保安到门口给叫一辆出租车,虽然不是份内的工作,但是保安还是用对讲机通知小区门口的门卫给这位业主叫了一辆车。大家都知道,一般在机场、车站、小区门口“趴活”的出租车都是每公里1.6元或者2元的。出租车到业主楼下,业主下楼乘车,感觉服务很好,但是发现车费贵了,于是投诉保安故意给他叫车费贵的出租车。例二:某小区是封闭式管理,有专人在门口登记。一天,业主做出租车回家到小区门口时,因为和出租司机发生争执,没有付款就下车,司机开门要追上他索要车费,业主跑进小区大门,命令保安拦住司机,因为保安没有拦住,业主补交车费后投诉保安不保护自己的安全。上述这两个例子所表达的意思是“物业公司”与以前的房管所不同,但是更与“管家”、“家丁”、“护院”有着根本的不同。保安所要履行的职责是业主公约里所约定的,所保护的是整个小区以及全体业主的安全,服务的内容仅限于此,当业主的人身、财产安全受到不法侵害的时候,保安必须履行自己的安全管理职责,保护的是业主的合法权益,如果业主本身存在不法行为或者提出超出法律允许的要求,保安是无法满足业主要求的。在第一个例子中,业主公约中没有明确保安有叫车的义务,同时业主也没有明确自己要坐1.2元一公里的夏利,保安出于帮忙的性质叫车,门口有什么车也不是保安决定的,业主投诉理由难以成立;至于后一个例子,乘客和出租车司机发生纠纷应心平气和地解决,如果不付款就下车,司机追索是完全正当的,保安不能保护“坐车不给钱”这一不合法的行为。总之一句话,有些纠纷的发生实际上是心态问题,也许有人会说我的观点没有站在消费者一边,但是从法律角度讲,有时我们还是应该“看清自己的位置”,业主所享受的权利和服务都在业主公约里有约定,在这个范围内行使权利和享受义务是法律所支持的。
最后讲一点关于业主与物业公司纠纷处理的方法。因为双方是合同关系,发生纠纷以后要按照合同执行,如果是物业公司管理、服务不到位,那么属于物业公司违约。如果业主不按期缴纳物业费等费用或者违反业主公约的规定,属于业主违约。双方协商不成,可以就业主公约这一合同到人民法院起诉。提醒大家一点,供暖即将开始,供暖费与物业费不同,供暖协议是独立于业主公约之外的,如果和物业公司在供暖问题以外发生纠纷,不能以拒绝缴纳供暖费来进行对抗。