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按套内面积销售相关法规
商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。
按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条 按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
按套买房怎么回事
据了解,下半年,介于别墅和公寓项目之间的部分TOWNHOUSE项目先行一步,像别墅一样实行了按套买房,如位于西三旗京昌高速路第一出口的雪梨澳乡、位于望京住宅区的慧谷根园等TOWNHOUSE项目。
按套购买怎么回事?按套买的房子都包括哪些部位?
带着这些疑问,记者来到了位于亚运村内的雪梨澳乡售楼处。售楼小姐告诉记者,“按套购买的雪梨澳乡包括三部分,住宅本身、地下室和前庭后院,其中,地下室的面积和花园的面积不写入购房合同,写入合同的是按有关规定计算的除露台等外的地上建筑面积。”以一期的一套140平方米的F户型房子为例,地上建筑面积连同露台约160平方米,地下约40平方米,花园面积根据位置不同而不同,大约90到380平方米不等。记者了解到,占地30万平方米的雪梨澳乡共570套,一期推出174套,无论是建筑面积只有140平方米左右的小套户型,还是建筑面积达240多平方米的大户型全按套买,目前这种卖法很受客户欢迎,因为“省事,没有什么公摊面积”。
按套买房如何计算房价
一般的普通住宅定价,楼层、朝向等不同带来的价差都有一个市场约定俗成的规律,那么,按套买房每套的价格是如何计算的?因位置、景观环境等带来的不同而产生的价差又是如何确定的?
雪梨澳乡的开发商——北京首创阳光综合房地产开发公司的负责人介绍说,按套买房定价很困难,因为每套房子的位置不同,所处的环境、花园的大小等都不一样,如何公平地定价确实是费了一番心思。据他介绍,定价的大原则还是和普通住宅相同,即市场因素加竞争因素。具体考虑的定价因素有五个方面:一是南北街区的不同而不同,雪梨澳乡的总规划是分成四个组团三个建筑区,每个建筑区又细分为不同的街区,每个街区每户人家的户型都有所不同,价格也不同;二是不同户型根据市场的需求价格不同,如140平方米左右的小户型因面积相对少、总价与在城里买套相同面积的公寓相近,而享受的却是有天有地有花园的TOWNHOUSE品质,而备受购房人青睐,需求多,价格相对也卖得高;三是花园大小不同,价格也不同,雪梨澳乡每户的花园从90平方米到380多平方米,大小不一,因为花园是赠送的,所以花园面积大的套型,价格相对也高,大致按100平方米以下、100平方米到150平方米、150平方米到200平方米、200平方米到250平方米、250平方米以上阶梯涨价,每个面积差约相差四五万元左右;四是景观,靠近雪梨澳乡中心花园的套型,因为景观好,每套的价格自然也高点;五是临不临街,临街的套型价格相对低。
按套买房何时普及
雪梨澳乡、慧谷根园按套买房受到准业主的推崇,总出公摊面积纠纷的普通住宅能不能也实行按套买房?
一位不愿意透露姓名的业内权威人士认为,就目前阶段北京楼市的发展现状看,实行按套卖房的项目都是没有公摊面积的别墅或像雪梨澳乡等这样的TOWNHOUSE项目,但普通住宅要普及按套购买还尚待时日。首先,目前市场上没有形成一套按套买房的定价规则,雪梨澳乡、慧谷根园等项目实行按套卖房受购房人认可,一方面是由于其产品类型没有公摊面积,另一方面和购房人的观念有关——雪梨澳乡和慧谷根园的准业主都以外企人士为主,观念比较新,容易接受这种新的买房方式。其次,按套购房购房人虽然可能不用再为算不清的公摊面积闹心,但如果政府相关部门没有制定为配套的住宅公共部分的管理规定,而普通住宅不像TOWHOUSE项目那样没有公共面积,按套面积势必将会产生新的问题,如公共部位的产权问题、占用问题等。因此,普通住宅要实行按套购买还尚待时日。