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900元/平方米的“大碗茶”,8200元/平方米的“XO”
说来非常神奇,一个概念一旦成形有时候对事物本身的影响是非常巨大的。住房商品化,这么短短的五个字,就把房子这么一个庞然大物一下子变成了可以简简单单用钱来交换的商品了,而且它同时具备了商品的一切属性,拥有一套房子变得就像拥有一件衣服那样简单。
服装是摆在伊势丹还是大胡同就好比房子的地点;是世界名牌还是粗糙的仿制品就好比房子的品质;服装的样式是入时还是过时就好比房子的户型;而面料的选择到底是精良还是粗劣又好比房子的建筑材料……所有的这一切因素就决定了商品价格的高低。衣服也好、房子也罢。一件衣服因为以上构成其价格的因素千差万别,销售价格也从几元到上百元甚至数千元,而目前的天津楼市也是价格差距拉得越来越大,起步价格从最低的每平方米不足千元到去年秋天出现的每平方米八千元售价不等,这很容易让人联想到城市里同样风靡的两种饮品———路边的大碗茶和高档酒吧中的“XO”,记者近日就这种有趣的现象走访了几家很有代表性的楼盘。
起价900元/m2的“大碗茶”
记者在我市中环到外环之间接触到一个起步价900元/平方米的楼盘,说实话,这个价格令人瞠目。按照地产建筑常识计算一下,目前我市砖混住宅土建成本正常情况下为600~700元/平方米,大小配套最低成本约为400元/平方米,这样加在一起最低也要1000元/平方米,这里还不包括土地价格。因此销售价格900元/平方米的楼盘会是什么样的呢?它的利润又在哪里?为此记者找到了为这个项目做销售代理的某公司张经理。张经理对记者说:售价900元/平方米实属无奈之举。因为目前地产代理市场竞争异常激烈,拿到一个项目非常不容易,而项目一旦接手,就必须按期给开发商打款,否则就有被换掉的可能。因此,对于我们这样的公司来说,为了快速聚拢项目的人气,制定一个诱人的起步价格是非常必要的。起步价格900元/平方米肯定是赔钱的,开发商给我们的底价也要1240元/平方米(因为这是一个插建项目,而且曾经属于郊区菜地,因此土地价格很便宜,估计开发商的建筑成本约为1150元/平方米左右)。但是我们的最高价格要卖到1600元/平方米,而900元/平方米价格的房子数量又很少,因此总的来说我们还是赚钱的。
起步价格900元/平方米的房子尚且有钱赚,那么在2001年下半年出现在天津楼市中的售价8200元/平方米的房子用句老百姓的话来说,岂不是赚钱都赚疯了吗?
售价8200元/平方米的“XO”
“其实,我们的利润并不高”,卖天价房子的销售经理很平静地回答了记者的提问。他给记者算了一笔账:我们的项目定位就是星级住宅,要做到这一点,需要很多条件来支撑。首先我们的地理位置得天独厚,因此地价昂贵;第二我们聘请的是最好的建筑施工队伍为我们施工,内外檐装修我们选用了深圳甚至海外的著名公司,因此这一部分费用不能用建筑常理来衡量;第三我们使用的是国际上顶级的网络化、智能化的高科技产品以及家庭式中央空调,举个例子,仅空调一项每户平均成本就达8~10万元。我们曾经粗算过,加上已有的各种配套,目前成本已是7000元/平方米以上,还不包括今后随时还会有添加设施的可能。再加上我们的贷款利息折算,因此,其实我们的利润空间并不是很大。现在的购房者已经变得非常成熟、非常理智,尤其天津的老百姓很务实,他们来买这么贵的房子,一定会一点点地跟你算账,动辄一、二百万的投资,谁都不会不假思索的。
地产的性能价格比
售价900元/平方米的房子和售价8200元/平方米的房子,价格落差如此悬殊,它们的销售情况又有什么不同呢?据记者了解,200套900元/平方米的房子用了10个月已经清盘,而8200元/平方米的房子也正在以每月10套左右的速度稳步销售。也就是说,什么样的房子都有其稳定的客户群,正所谓萝卜青菜,各有所爱。惟一不变的就是房子在老百姓心中的性能价格比,也就是俗话所说的值,还是不值。无论是路边的大碗茶,还是高级酒吧中的XO,只要口味地道,同样都能解渴,也同样都能让饮用它的人感到满足。看来,有时候我们的开发商有些低估了老百姓的消费能力,其实大可不必太在意房子的售价,有本事整出一个高值的性能价格比才是最重要的。(冯婉蓉)