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马年伊始,天津地产业春潮涌动。本来房地产就是概念不断、热点频出的行业。开发商在环境、规划、智能、生态、SOHO、TOWNHOUSE等等方面已经做足了文章,现在又在积极运作新的亮点,那就是大盘开发。进入2002年,大盘的话题在业界显然已经成为热门,一些开发商也正在跃跃欲试,准备尽早推出自己的大盘项目。据了解,这类的项目在天津不在少数,如位于河东区卫国道附近的顺驰太阳城、红桥区西横堤的奥林匹克花园、河西的东风里旧房改造项目、万隆在河西区解放南路的会展家园等等。这些项目的开发规模大多都在40万平方米以上,有的甚至达到150万平方米,是名副其实的大盘项目。
业内人士分析,大盘的出现并非是地产开发的一种简单现象,它是一个信号,标志着天津地产开发的竞争已经上升到企业战略层面和开发模式的竞争,部分开发商也会在激烈竞争的环境中逐步走向成熟,并最终实现“做大、做好、做强”的目标。
大盘开发是趋势
从城市发展的角度来看,大盘开发是天津城市发展的必然选择,因为大盘项目能非常好地整合土地资源,改善城市景观,并且符合城市发展的方向,切合天津市政府的总体规划思路。规模化的开发亦能降低住宅成本,从而导致一批优质价平的住宅出现,真正提高人们的居住环境和生活质量,为广大消费者造福。纵观全国,风起云涌的大盘时代已然到来:上海的浦东,重庆的北邻新城,北京的大兴、通州,深圳的福田,苏州的新区,广州的番禺等等,大盘项目真正是遍地开花。天津出现大盘项目,也是顺应了这种趋势的发展。
大盘的出现,也是地产竞争的结果。天津地产市场经过多年的洗礼,已经初步形成了以顺驰、万科、万隆为代表的二十强开发企业,住宅市场也从卖方市场步入买方市场,消费者的购房观念愈加成熟,需求也从改善型向康居型转换,只有大社区的规模和配套才能满足客户不断增长的需求,这些也直接刺激着开发商,迫使他们不断调整开发思路,迎合市场的变化,大盘项目开发就是这种思路的市场表现。
开发商面临挑战
尽管经过多年发展,天津已经出现了很多实力很强的开发企业,但真正具备操控大盘的经验和能力的企业却是很少。据分析,大盘时代的到来,将使开发商在项目运作方面遇到强有力的挑战。这些挑战将会涉及人才、规模、销售、价格以及市场等多个方面。
首先,大盘的操作方法和思路与中小盘相比有着本质的区别,不但要求人才的素质高,还要求其具备一定的大盘实际操作经验。目前天津地产市场这样的人才可谓凤毛麟角,因此如何培养和选择专业营销队伍,是开发商面临的问题。其次,大盘由于规模大,开发周期长,一般会在5年以上,这就增加了项目开发的风险。大盘开发需要开发商要有很强的预见能力和项目操控能力,因为随着经济的发展,消费观念的进步,住宅的需求内容也会发生很大的变化。开发商要在漫长的销售过程中,敏感地捕捉市场的信息,挖掘目标客户群体,准确定位项目,制定合理的价格销售策略等等,做到这些,对于开发商来讲,其难度可想而知。
可喜的是,天津不少即将运作大盘的开发商已经意识到这些问题。他们一方面在积极吸纳相关人才,另一方面又不断地走出去,到南方等地考察大盘开发,现场取经,以此来弥补自身经验不足的缺陷。
消费者得实惠
大盘的出现更是给消费者提供了更多更好的选择机会,因为与天津现有的一般性中小盘项目相比,大盘项目优势明显:比如大盘项目社区在规划上统一安排,定位明显,绿化景观丰富;建成后人气旺、规模大、居住人数较多,利于创造良好的居家氛围;大盘能推动区域内经济效益、交通环境、人文资源总体水平的全面提升;大盘社区能够提供完善的配套服务设施,满足消费者逐渐增长的多元化的居住生活需求;规模效应将摊低项目的总体开发成本,售价相对不会很高,规模效应亦能提供优良的物业服务且费用低廉;此外还可以给消费者提供优越的物业品牌,体现业主的身份和地位以及物业的保值增值等等。
总之,大盘项目对消费者的好处自不待言,它带给消费者的是一种生活模式和生活品质的改变和提升。(孟建)