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随着中国加入世贸组织,作为硕果仅存的暴利孤岛,惟一躲过降价战战火的中国房地产业虽然不是最受冲击的产业,但也无法置身“世”外。在机遇与挑战并存的大背景下,房地产暴利时代将不复存在;不规范的“圈地、圈钱和圈客户″行为将受到制约,素质低、实力差和经营行为不规范的企业将被淘汰出局。而真正的竞争将来自房地产金融手段的创新和未来新型的房地产金融资本市场竞争”。
从入世对我国房地产业的冲击看 入世后,中国房地产业将会与世贸组织的规则接轨,更加开放,催化新的变局。一方面房地产市场需求会有较大增加,带动供给相应上升。特别是对高档写字楼、宾馆、公寓、别墅以及厂房的需求增加;国外优质廉价的建材、电梯空调等设备、厨卫产品,好的规划设计理念,先进的建筑技术和经营管理技术等将进入中国,进而降低房地产开发成本,提高房地产开发质量;将逐步对外开放金融保险业,促使个人住房消费贷款和房地产开发资金的来源更多,有利于房地产业资金的融通。另一方面早就对中国房地产垂涎三尺的海外房地产巨头,将会更积极角逐这一巨大的商机。不仅同文同种的港台、华人企业会继续投资国内的房地产业,国外知名的大型房地产企业集团也会有较大增加。这些企业挟资金、技术、营销、物业管理等优势,在竞争中将取得主动地位。据估计5至10年后,现有2万多家的房地产公司将有百分之九十在竞争中消亡,国内会逐步形成百家以上的、百亿元收入的跨区域经营的房地产公司。此时房地产业的竞争将逐步进入融资手段竞争阶段,中国房地产金融走向成熟的条件基本具备。
根据国外的经验国际房地产业的发展和运作,实质上是房地产金融的操作。房地产业真正的竞争来自房地产金融手段的创新和未来新型的房地产金融资本市场竞争。房地产开发项目投资巨大、建设周期漫长。在我国目前除30余家上市的房地产企业外,多数房地产公司开发项目还只能依靠巨额银行贷款,导致其背上沉重的债务负担,影响企业日后的发展。特别是在目前银行约束不断加强的情况下,房地产企业获得银行贷款更为困难。可以说我国房地产业的资金来源如何能走出困境,继续有效发挥其“输血”功能,已经成为制约中国房地产企业进一步发展壮大的关键因素。
改革开放以来,房地产金融伴随房地产的复苏有了一定发展,而且在房地产金融品种和体系上逐步得到培育和完善。商业性的房地产金融与政策性金融同时发展,以及金融机构的竞争机制的形成,都为房地产金融的发展,尤其是消费信贷的发展奠定了基础。面对WTO,业界有识之士纷纷呼吁,房地产金融业应尽快与国际接轨尽早发展房地产投资基金 大力推进房地产抵押贷款证券化 尽快成立购房担保机构 推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合,同时借鉴海外经验,加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式方法和步骤。值得欣慰的是上述提议已经不止停留在理论探讨层面,管理部门及业界一些大型公司已经将其列入日程,有的甚至开始了运作。可以想像在不久的将来,一个开发信贷与消费信贷同时发展,健康繁荣的房地产金融市场(包括一级市场和二级市场)的灿烂图景将展现在大家面前。(王风彬)