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物业管理维修基金纷争不断都是“四十六条惹的祸”续闻
新快报从本月初起,连续对现在广州物业维修基金的缴纳情况,及由此而引起的纷争进行了报道,同时,本报也应读者的要求,就广大市民对《广州市物业管理办法》第四十六条的不明之处,到广州市国土房管局请主管部门——物业管理处进行“释法”,但物业管理处的两位处长听说是问物业维修基金的事时,都称太忙而不接受记者的采访,指派一名科长接受采访。而这位科长称,如由发展商交维修基金按总投资的2%交,如由业主交的话则按售价的2%交缴,但奇怪的是这位科长最后竟说:一向都是这么操作的啦!没有什么条文依据的。
但时至今天,围绕《广州市物业管理办法》第四十六条所产生的问题仍未得到一个令买卖双方满意的解决方案,纠纷仍在继续,近日,记者随一位买家到康王路某盘收楼,发现缴纳维修基金时,气愤的不单只是业主,喊冤的还有商家,这究竟是怎么一回事?让我们一同看看:
业主骂发展商是“奸商”发展商有苦无处诉
杨先生拿着发展商发出的《收楼通知书》到收楼处理论:“你们凭什么要按购房售价的2%收取我们的维修基金?政府有哪一条法规是白纸黑字地写着要按这个标准收的?”工作人员于是端出《广州市物业管理办法》的有关条文,双方仔细阅读,的确,第四十六条没写买家是应该按哪个标准交的,但此文却很清楚地列明若由发展商支付该费用的要求:“建设单位应按物业总投资的2%缴交物业维修基金。”
杨先生拿出购房合同,合同上写着:“维修基金由乙方(购房者)负责支付,具体收费标准按政府公布的有关规定执行。”杨先生拿出广州市政府2001年3月颁布的政府2号令——《广州市物业管理办法》的第四十六条有关购房者缴费规定的那部分,上面只写:“建设单位与购房人的物管维修基金的缴交另有书面协议的除外。”
杨先生表示,书面协议可以,但协议也应该列明怎么个交法?如金额、计算标准等。发展商在合同上申明将按政府的相关规定执行,本意挺好,但偏偏政府这个具有指导意义的规定却如此含糊其辞。工作人员也挺无助的,于是翻开一大堆报纸(有关的事件已受到了众媒体的广泛关注),有说“建设部发文可按售价的2—3%收取,具体以当地政府颁布的规定执行,广州是按2%。”这里就存在着与2号令的46条有差异的地方了,一般人均会把这句话理解成:前文讲的是按售价,后面当然也是指按售价了。
后来,发展商有位主管出来对买家说:“关于我们收取维修基金的标准,我们是咨询过市房管局物管处的,是他们同意我们按售价的2%代为收取。”杨先生说:“你的话,我相信,但俗话说:空口无凭。既然是房管局同意的,希望你们能提供相应的文字依据,只要有政府依据,哪怕是售价的10%,我也给。没依据的收费,现在我只能认为是乱收费了。”
这时候发展商也喊冤了:这维修基金又不是我们收的,只是代业主委员会收,并替业主到农行办理缴费卡而已。一个楼盘要交楼,少则百来套,多则近千套,个个业主都来质问维修基金的收费标准,政府的法规都定得含糊其辞,作为执行者的发展商就更是讲不清了,业主哪管这么多,劈头就骂“奸商”,我们其实更盼望政府的有关部门早日把这个法规的执行办法搞清楚,那时候,我们就脱离苦海了。
同时,发展商也十分清楚,买家需要的政府依据并不是那么容易就可以拿到手的,除非政府近期有计划要将此事解决好。
维修基金双重收费标准只会招至纷争再现
对于维修基金的收费标准,其实市房管局也曾有一解释:为了方便操作,如一幢物业交楼时仍有未卖出单位,空置单位发展商按总投资的2%缴纳,已售出部分买家按售价的2%缴纳。“心水清”的市民一看就不乐意了:如12层的商住楼,无论售价多少,发展商只需按政府规定的投资额计算基数1440元/M2的2%缴交就行了,即29元/M2,买家若以8000元/M2购得,则要付160元/M2。虽则这笔钱是全体业主共同拥有,但缴费标准不公平,而日后物业需要维修大家可享受的却是相同的,交多交少的一个样。现在可收的总金额就因此而收少了,买家的利益自然就受损了。
如果政府真的要这样执行,众业主的矛头就可能更明确了。而且非但不能解决之前的纷争,还会招至再次的争执。如果统一由发展商负责支付,发展商必定会将其打入成本,楼价可能会升高,但水涨船高,买家反倒没有多大异议。
维修基金“协议”让业主付收得难还要收究竟为哪般?
维修基金是个新增费种,从2000年才开始执行,市场是需要一个消化期的。本来买家是很欢迎这个政策的,因为只要买了1998年10月1日后核发“预售证”的商品房,原以为维修基金是由发展商负责支付。这样,既买了楼,又多一层保障,多好。而《广州市物业管理办法》第四十六条规定,从表面判断,政府是有意让发展商负责支付的,但发展商偏偏钻了这个空,纷纷通过“协议”让业主负责支付。
从现时“协议”业主缴交维修基金的情况看,实际执行起来并不顺畅,买家均是不乐意的居多。但为何收得这样难,发展商还是选择“协议”让业主负责支付呢?
从表面看,这笔钱收了并不装进发展商的腰包,但实质上,只要让买家付了,发展商就不用给了,省下的可是一笔不少的钱啊。若按一个中型楼盘算,30层,总建面积3万M2,如发展商负责支付维修基金,交楼时需向业主委员会交纳195.6万元。众所周知,交楼前是发展商的付款高峰期,交楼在即,所有承建商、供货商都瞄准了这个收钱的大好时机——不给钱,就不交货。延误了交楼,买家自然会拿着合同追究不放。因此发展商在这时要支付的费用是越少越好,维修基金既然能避,干嘛不避呢?
为了能“顺利”收到业主的维修基金,发展商可谓是出尽法宝。按常理,现在不少发展商在售楼时已把所有税费,甚至是交楼所交费用都统一列在“认购须知”上,买家买楼前就可一目了然,可有的发展商虽则有税费表,但偏偏不把物管维修基金列进去,等到签正式合同时,才在合同补充条款处列出。列的方式也是多种多样,有的是独立一行,有的是夹一大段文字的中间,而且是在一堆交楼费用的名目里头,若不细读就很难把它找出来。其实很多买家在购房时都有这样一个思维定势——买楼前什么问题都谈得很细,到签合同的时候,以为之前都谈妥了,反倒没那么仔细,粗略看看就签名了。
看来发展商是有备而来,连心理战都研究透了。
维修基金收费入账监管难政府监督很重要
有报道,目前广州市的维修基金从银行的账上反映是有80%应收而未收的,其中有部分是发展商收了之后,不划入业委会的维修基金专用账户挪作他用,业主便成了受害者。为了杜绝这种情况的发生,政府的监管、监督作用是很重要的,如像国土房管局定期公布经已确权的楼盘一样,维修基金的到账亦来个定期公布,增加透明度,这对大家都好。
同时买家除了懂得维护自己的权益以外,还应懂得尽自己的义务,盖因按照有关规定:当物业需要维修,要支取维修基金时,若有业主未能按要求缴交该费用,哪怕是只要一户,该基金都不得动用。试想一下,若你住的小区,一天水管爆了,急着抢修,突然被告之,张三没交维修基金,修水管的钱拿不出来,全体业主以后天天看“喷泉”吧。届时,你又会怎样?