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国贸商圈地处CBD核心地段,该区域聚集了北京市70%的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所,是北京市最具商务办公条件、最能体现入住公司良好形象的甲级写字楼聚集地,历来是外企云集之地。目前进驻北京的世界500强企业共有156家,其中有92家落户于CBD及其周遍区域,如惠普、摩托罗拉、三星等国际知名企业。在该区域内交通便捷、路网发达,尤其是国贸桥周边地区,二、三、四环以及环线地铁、复八线地铁等,一起构成了完善的交通体系。
随着CBD规划的出台,以及中国成功加入世贸组织,为该区域带来了良好的投资前景,从而引发了该区域甲级写字楼市场新一轮的投资热潮。
国贸商圈的发展由来已久,在早期只有国贸一期、嘉里中心等为数不多的几个,租金价位相当高,曾出现过110美元/平米/月的天价,当时租用这些物业的企业均为最早进入中国市场的企业或知名度较高的外资企业,在所属行业中亦处于领头羊的地位。但随着时间的推移,许多的新盘逐步加入市场的行列,如招商局大厦、赢嘉中心、京汇大厦等,由于供应量的放大,国贸商圈的租金水平也逐步降低,虽然该区域的租金水平仍高居北京市场首位。但门槛已经降低,越来越多的中小型企业已经有实力进入了。如果当时的市场状况从供、需双方的情况来看是只存在高高在上的金字塔顶部的话,那么现在整个市场已经将金字塔的全貌呈现出来了。顶部是国贸二期和嘉里中心,国贸一期、招商局大厦次之,可以说早期的写字楼在租金和知名度上仍处于高位。但是供应量最大的也是中小企业最欢迎的,还是赢嘉中心、汉威大厦、京汇大厦、艾维克大厦等排在第三类的甲级物业,在该类物业中,没有太大的租金压力,就同样可以享受到国贸商圈的众多资源以及便捷的交通,但这些物业间仍有一定区别:一些是新盘,如赢嘉中心,它是主动将自己定位在处于国贸商圈中的、服务于中小型企业的、适应现代办公智能化需求的中高档甲级写字楼;而有些却是因为设备落后、管理不善等原因而逐步退居二线的。
业内人士认为,物业管理是一个项目重要的组成部分,是衡量项目档次的重要软性指标,而其管理水平的高低主要取决于物业管理公司的资质和业务专业化程度,专业性的管理使管理标准较为统一、规范,租赁服务的标准较为固定、正规,租赁关系较为稳固。许多开发商为了攫取该部分利润(利润空间很大),而采用了自管的形式,在国贸商圈中,此类物业为数不少,有些公司如国贸物业,做得较好,而且逐步向专业性公司过渡,但非专业公司不会均能如此,租赁服务不规范、管理标准不固定、租赁关系不稳固等现象屡见不鲜,高档写字楼沦落成一般物业,客户纷纷流失也就见怪不怪了。所以一些有远见的开发商采取让利于客户的做法而聘用专业管理公司,如赢嘉中心的物业就由第一太平戴维斯物业管理公司负责。
从今后长期的发展趋势来看,尽管未来供应量很大,但由于CBD规划出台较晚,因此在未来的两年内,国贸商圈不会有更多的供应量,该商圈的租金水平将会随着市场需求的逐步扩大而有一定幅度的攀升。但是一些新盘在入市时为吸引客户、积聚人气而采取了低价入市的策略(如赢嘉中心因此而完成了12000平方米的不俗业绩),当入住率达到一定程度时才会提高价格,所以从客户角度来看,该阶段无疑是租赁新盘的最佳时机。客户甚至可以签署为期2—3年的租赁合同,因为一般来说新盘的硬件水平较高,能保证几年之内不会落伍,另外也压低价格。