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今年,伴随着北京众多楼盘的开盘、入住,“海外管家”的身影也开始频频闪现。年初香港的老牌企业戴德梁行决定从物业顾问转而向北京的住宅物业进军;不久前,世界著名的物业管理公司仲联量行在经过与第一太平洋戴维斯和戴德梁行等海外品牌企业竞标后,接管了中国第一商城;香港最大的物业管理公司地铁物业最近也杀进京城与新建豪宅棕榈泉国际公寓签署了物业管理协议,新楼盘找“外来和尚”来管家的越来越多。与此同时,也有一些楼盘在爆出“海外管家”被辞退的消息,如橘郡刚刚以招商局物业公司换掉了新加坡的宏腾物业,住宅项目枫林绿洲近日采取招标方式请进国内的达文物业管理公司辞掉了现管家戴德梁行,一些一向在海外业务平稳的物业管理公司在中国内陆,却处于“东边日出西边雨”的状态。
很显然,中国近年来不断发展的房地产市场及入世的利好早已吸引了香港及国际上的知名物业企业,进军中国物管市场只是时间的问题。而近年来,物业管理纠纷成为楼市的焦点,这些外来的具有多年管理经验和企业信誉的管理公司无论在楼盘销售中,还是在新盘入住时都是一个吸引买家的亮点,“海外管家”进入中国是市场需求的结果。然而,“海外管家”进入中国市场,特别是进入北京这一以往计划经济色彩浓厚的住宅市场,无疑将遭遇“水土不服”。
由于北京目前尚未对海外的独资物业管理企业开放,“洋管家”进入京城首先要具备合资形式的合法身份,有些外资企业由于无法找到适合自己的合资对象,尽管管理水平很好,但因“户口”问题将被拦在楼市之外,新加坡宏腾物业公司便遇到这样的问题。
一些发展商表示,目前物业管理存在很多问题,比较起来,香港及世界上一些知名物管公司的管理经验是远远领先于本土企业的。但这样的公司在北京的住宅项目中,担任顾问还可以,进入实际操作时往往会发生问题。
枫林绿洲业主及开发商对戴德梁行的反映很有代表性。他们认为,“海外管家”所采用的“薪筹制”按物业管理费总额的5%-10%提取物管公司的管理筹金,无法将管理公司的盈亏与小区管理挂在一起,回避了经营风险,不公平,希望“海外管家”采用国内企业通行的“包干制”的方法。另外,业主认为“海外管家”所给予他们的实际服务与业主所期望的有很大差距,专业队伍的人手数量及能力都令人失望,反映出“海外管家”存在管理资源摊薄的问题。
仲联量行方面的唐先生针对目前市场上人们对“海外管家”的反映谈了自己的看法,该人士认为,“海外管家”进入内陆、进入北京市场后反映出来的问题主要是两方面原因,一是目前国内的相关法律法规不健全,业主尚不够成熟。唐先生认为,目前世界上大多数国家的物业管理公司都是采用由上百年管理经验总结而来的“薪筹制”来进行管理的,这是一种很透明的物管财务制度。目前,国内规定采用这种制度,需将物业管理费的5%-10%留给物业公司,其余部分用在小区维护、保养上,节余资金完全转入公共维修基金中,由业主监督使用。这种制度比国内通行的“包干制”透明度高。“包干制”往往可以采取降低各项开支的方式,暗自加大留给物业公司的费用。由于“薪筹制”可以使业主很明了地了解到物业公司的收入,目前很多业主认为物业公司的收入过高,感到不能接受,而“包干制”最终使物业管理公司得到的收入往往并不比“薪筹制”低,不少国内企业虽然认同“薪筹制”,但为了避免业主方的麻烦仍旧采用“包干制”的方法。另一方面原因是,一些“海外管家”急于扩大市场占有率,过早进入了普通住宅管理市场,造成专业人员接续不上。
黄先生认为,“海外管家”的优势在于管理目前国内的甲级、超甲级写字楼及高端投资类物业。在现实的市场条件下,应采取谨慎进入住宅管理市场的做法,急速扩张将会出现“水土不服”,成为一些发展商售楼、交楼时的短时卖点。