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房地产业原有格局将打破,持乐观态度的观察者甚至认为,这将会直接造就中国房地产行业真正的航母,同时面临调整的压力明显增大
环境步步完善
2001年以来,是中国房地产业政策变动最为频繁的时期。出台、变更的法规条文异常之多,如房地产企业上市禁令被打破、个人出租住房进一步予以减税、国有职工首次购房免交契税、空置房屋销售延长免税费的最后期限、取消住宅建设的47项不合理收费等,不一而足。
其中最为重要的,当属从2002年7月1日起实施国土资源部1 1号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。这甚至被房地产界人们称为一场新的“土地革命”。它的核心内容是叫停“协议出让”这种在中国土地出让中占到了95%份额的方式。土地转让自此被严格规范起来:经营性土地的使用权将采用招标拍卖挂牌出让制度,对应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的行为规定了严格的法律责任。
对房地产公司来说,一个实质性的变化在于,资金实力将在很大程度上成为竞争成败的关键。长远来看,这应是一个积极因素,一方面提高了房地产行业的准入门槛,另一方面由于开发商们竞争的不再是与政府的关系,而是资金实力和经营水平。作为发展商来讲,显然大大降低机会成本,还可减少政府的寻租行为。
在目前50余家房地产上市公司当中,有6家的土地储备已经超过了300万平方米,包括万科、深宝安、银基发展、中华企业、北京城建,外高桥等。对于它们来说,短期之内11号文的影响还不会太大,但是从长期来看,由于招标拍卖对开发商“拿地”的资金实力要求极高,会使得一些规模较小的企业很难生存,不少公司将会被挤出市场。
对于资金实力强且品牌形象较好的房地产企业来说,进军异地市场也将不再艰难。深万科王石就不讳言,新的规定为万科进入更多城市带来了更好的机会,明年万科开发的重点将是在苏州、杭州、宁波、温州等城市——目前沪深两市近50家上市公司中仅有五分之一涉足异地投资。
显而易见,房地产原有格局将打破。持乐观态度的观察者甚至认为,这将会直接造就中国房地产行业真正的航母。中国目前称得上是房地产企业的有不下5万家,资金实力弱、开发规模小,而且多为项目型公司,打一枪换个地方。比如久负盛名的深万科2001年房地产销售收入也只有33.5亿元,不到全国的1%,而香港的同类企业的市场份额为30%~50%。这一前景是诱人的,王石就声称:“我们即使进入了10个城市开发,市场占有率也不过2%,而在中国还要5年到8年的时间才能形成一个所谓的二八黄金分割(20%的公司拥有80%的市场)”。建设部住宅与房地产业司副司长沈建中也表示:“未来的格局就是要通过竞争,把那些弱小的、没有发展前途的淘汰掉。”
值得注意的是,在“航母”的候选者中,老牌地产公司通过内在成长将占据一席之地,而叩门而入的“外行”也是不可忽视的一个群体。
大量“行外资金”的涌入,使得房地产业备显拥挤。房地产类上市公司从2000年的31家增加到52家,同时2001年房地产上市公司也出现了业绩分化现象较为严重、现金流普遍短缺、业绩稳定性较差的局面。与此同时,对于房改带来的爆发性购买力是否能够持续,也需谨慎待之。特别是由于房地产开发具有时间长、资金投入大等特点,新增资金不能立即形成现实的供给,行业的周期性风险也有所放大。
即便如此,国内房地产消费已经历史性地转入以个人为主的局面,这个转变所带来的巨大需求空间也是真实稳定的。只要房地产价格调整到一个合理水平,可以预见新的“购房潮”仍将巨大,只要环境规范,新的房产航母也终将破壳而出。
投资喜中带忧
目前房地产板块的上市公司多集中在北京、上海和深圳三地。深圳早期上市的房地产公司,除深万科业绩尚可,其余均陷入亏损,呈苟延之态;上海的房地产公司多数得到政府的支持,而北京的房地产公司大部分是通过借壳上市。从2001年的年报来看,房地产行业的上市公司规模和业绩差异都比较大。从股价总体来看,房地产行业的市盈率长期在市场平均的市盈率之上,2002年6月底行业市盈率68倍,净倍率7.3倍,均高于市场平均的55倍、3.5倍。
国泰君安证券研究所对1041家上市公司2002年中期和全年业绩预测的情况分析表明,51家房地产上市公司2001年中期平均每家净利润为2980.4万元,而预计2002年中期将达到3596.5万元,增幅为20.67%;2001年全年平均每家净利润为6804万元,预计2002年全年将达到8074.9万元,增长率为18.68%,在全部行业排名中仅次于金融服务、石油加工的业绩增长而位居第三。另一个值得注意的现象是,非房地产公司经过重组进入房地产行业的重组行为,往往股价升幅很大,像阳光股份前身是经营水泥业务的广西虎威,重组方是北京阳光房地产公司。重组后公司2000年税后利润达到8377万元,公司股价涨幅在5倍以上。
然而,目前很多开发商却乐不起来。
从2001年底开始到今年年初,房屋销售的旺势转而疲弱,房价也有所回落,但开发投资只增不减:今年前几个月房地产开发投资保持了30%的增长速度,土地购置与开发面积的增长速度也明显高于去年同期。与此同时,商品房销售价格出现负增长,商品房销售面积增速回落:今年一季度平均销售价格每平方米2388元,低于去年同期水平;空置一年以上的商品房面积达3755万平方米。商品房销售额增长率为16.7%,商品房空置面积同比增长4.7%。
今年上半期国房景气指数指标也表明,土地开发面积和投资分类指数增幅最大,而销售价格下降及商品房空置面积的增长,这使得开发商们喜中带忧。尽管一季度有央行降息和国家主管部门要求降低开发成本费用等多项政策扶持,但种种迹象都在暗示,房地产业在今明两年面临调整的压力明显增大。