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海河两岸综合开发改造,为海河两岸房地产业的发展带来了新的机遇,同时也将带来发展格局的变化,特别是区域地段概念的相应变化。有关专家认为,围绕海河两岸及其辐射区的段落建设,城市功能区概念将得到强化,从建房、选房及房地产土地价格角度而言,传统的市内行政六区概念将趋于淡化。
天津城建学院王建廷副院长、戴德梁行的王新博士等人士认为,海河两岸综合规划方案的实施,将促进以海河改造建设为轴心的城市功能区加速开发建设,从而带动中心城区重要功能区位的开发,掀起围绕海河建设的新一轮开发热潮。同时,与之相应的房地产开发地段概念受其影响,必将形成选择的转化,即以功能区位概念作为房地产地段定位的重要因素,而行政区概念将相对弱化。
根据海河建设方案和天津市总体规划目标,中心城区新功能区段主要有:以新海河概念为核心的四大区段——北洋桥至南马路一带的传统文化商贸区。该地区作为延续天津城市历史脉络的核心区域,依托传统的文化资源,将成为旅游和商贸活动功能区;南马路至赤峰道一带都市消费娱乐区。规划依托现有设施的基础,增强文化、娱乐等休闲活动设施建设,集中体现现代化城市的消费娱乐功能;赤峰道至奉化道一带中央金融商务区,沿岸是城市CBD的核心部分。侧重于商务、办公、信息、金融和展览等现代化经济中心城市功能设施的建设;奉化道至外环线一带的智慧城。规划以可持续发展和生态建设为主题,重点建设以先进的网络技术与智能化技术为核心、具有高产出和高附加值的新产业区。
大学城区段:包括新规划的华苑大学城和八里台地区的文化教育功能区。
大型边缘生活区:主要有华苑、梅江、丽苑、瑞景、双林五大居住区。
戴德梁行的王新博士等人士分析说,因为海河两岸功能规划区段内涵盖了多个行政区段,如中心商务区段中包括了和平、河西等行政区,而中心商务区的确立,必然在房地产地段概念上打破过去行政区的观念,使这些不同行政区内地段价值趋同。同时,受这一效应的影响,功能区周边辐射区内的地段也将受其影响,发生结构性调整,形成以区域功能为标志的地段概念,从而在更大范围内淡化行政区地段概念。
新六区地段未来价值
显而易见,以加强经济、服务功能为目标的城市建设,必将带动本市新功能区及其辐射区内地段价值发生变化。据天津北方信托国际投资公司研究所邢成所长等投资咨询专业人士介绍,具备新功能概念的区域,或早或迟都会转化为热点。人气集聚,热点形成,就会引起整个地段房产价格上涨,理所当然地带动房产增值。例如,北京国贸周围地区CBD概念带动了地价升值,并使进出CBD的主要通道范围内地段,直接跳升为泛CBD地段等级,大范围带动房屋指数升级;另外,新崛起的中关村高科技产业功能区使北京城南地区的区位价值迅速提高。
这些专业人士分析说,首先,功能区的发展,为投资、就业提供了相应场所,促进了这些地区经济地位的提升。同时也为房地产业发展定位提供了明确依据,开发商可以根据功能区的性质进行市场细分,有针对性地进行开发,有利于减少盲目投资,进而提高投资收益率。
当然,还要根据不同的情况具体分析。如在中央商务区,主要集中了两类人,一类是外国人,一类是外企的中国职员。对于生活住房,结构比较简单的家庭,单身或夫妻俩,在CBD区域里买公寓或租公寓可能性大一些。否则,就会选择有好环境的低密度住宅等。
本市的CBD功能区段内,南京路国际大厦一带,目前由于津汇广场、万顺国际贸易中心等高档物业的加盟,已经基本没有可开发用地。中心商业区的南市等地带,也因万达大厦、铜锣湾广场等加盟,基本形成稳定地段。因此相对来说,外围奉化道一带预留地区,则较有想像力,建设中的恒华中心有可能成为这一带中心起点,带动周边功能性物业的发展。
智慧城、新高校区等功能区作为新开发地段,相应的配套服务建筑,以及学生公寓类地产项目将使这一区域有较大发展空间。这些区域人的收入主要依靠智慧,平均收入应该较高,他们需要有一批和他们相配的高品质的房子,而且他们也会考虑家庭成员的生活方便,比如子女的教育、生活的舒适、出行的方便等等,不可能让他们搬到郊外去居住。所以,这个区域的发展潜力很大。
大型居住区地段,具有逐步从商业、办公地段中独立出来,形成自身地段标准的趋势。完善的市政配套、便捷的交通工具、宽带网的发展使城市的分散成为现实,也影响着人们的居住地段观点,因此,今后大多数人会着眼于边缘大地段概念。
建筑与功能区域空间相生相济
城市功能区划分的重要作用,还在于为城市建筑形式及其所处的空间区域形成统一规划、风格各异的城市景观提供了定位依据。天大建筑学院的张玉坤副院长等专家接受采访时说,以海河规划改造为核心的功能区的建设,已经为建筑形式风格做出了相应规划,如“从三岔河口的具有中国传统特色的建筑,到一宫地区、解放北路地区具有西洋近代特色的建筑,以及下游新区现代风格的建筑”等。同时,海河两岸的建筑限高等也体现了统一控制特点。
他们认为,海河两岸的建筑应通透、有空间韵律,特别是两岸的公共空间,应体现以不同区域功能为特征的规划风格,如文化功能区一带的公共空间与中央商务区的景观应有不同,体现建筑与功能区域空间相生相济的关系。特别是休闲旅游功能区,应有足够的休息、活动空间,尽可能地使人们参与到水景中来。
他们表示,海河改造对建筑的影响还表现在新建筑材料的使用、人们对传统的房屋朝向选择的改变。如近海河两岸地区的建筑会以面向海河景观为主等等。
科技功能区和大型高教区应以现代建筑风格为主,强调智能功能,而大型生活区,则应突出小区的基础设施,并进一步细分定位居住人员,开发更有针对性功能的住房,从而提高整个功能区的综合功能性。