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商家展开搏杀
10月20日下午,号称“英国城”的松江新城英国风貌区“泰晤士小镇”项目奠基。
在上海市“十五规划”中,提出了要构筑特大型国际经济中心城市城镇体系,将重点建设展现异国风情的“一城九镇”的战略构想。按照规划设计方案,上海郊区将依托重大经济项目和骨干交通建设,重点发展新城和中心镇,构筑上海现代城镇体系,形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈。而松江新城就是其中的“一城”——建设成为上海真正意义上的卫星城。
据负责松江新城总体规划的英国阿特金斯中国区董事总经理吴辛介绍,整个“英国城”将由几个主要项目支撑起来。其中大学城项目目前已经建设到一半,东华大学、上海外国语大学等3所大学已入驻,按照政府方面的计划,以后还将有4所高校陆续入驻。
随着规划设计的全面启动,“一城九镇”已经成为上海房地产市场追逐的热点。一家来自深圳的地产发展商项目经理顾先生告诉笔者:“目前地块几乎已被瓜分光了,发展商很难再拿到。”
“英国城”更是成为“香饽饽”。一位知情人士介绍,为了进驻“英国城”,开发商彼此之间的争夺已经进入白热化。英国风貌小镇区区1平方公里的土地上,已有5家投资商进驻,其中包括加拿大摩纳克有限公司。随之而来的是“英国城”地价的大幅升值。在规划没有启动前的去年年初,“英国城”的地价平均还只有每亩18万元左右,现在已经超过40万元。
改变“千城一面”遭追问
根据上海市政府《关于上海市促进城镇发展试点意见》,“综合考虑城镇的功能定位、历史文脉等因素,借鉴国外特色风貌城镇建设的经验,引进国内外不同城市和地区的建筑风格”的要求,“一城九镇”很快确定了自己的“风貌特色”:松江新城建成英国风格的新城;安亭镇建成德国式小城;浦江镇以意大利式建筑为特色,结合美国城镇风格;高桥镇建成荷兰式现代化城镇,融入法国和澳大利亚风情;朱家角镇既凸现本土水乡古镇风貌,又有现代城镇的格调;奉城镇建成西班牙风格小城;罗店、枫泾、周浦、堡镇建成欧美特色的小城。
据知情人士介绍,之所以在“一城九镇”项目设想中,提出形形色色的欧美风格规划,主要是针对目前国内城市建设过程中出现的“千城一面”和缺乏总体规划的现象。
但这个“创意”赢得的不完全是掌声。浦东房地产经济研究中心主任李战军告诉记者,目前上海郊区的确普遍存在着乡镇规模偏小,低水平重复建设等诸多问题。但是否一定要采用欧美建筑风格定位,李认为“这样的做法有点牵强”,而且在实际操作中“恐怕很难推行”。
毕竟,建筑的风貌特色是在长期的历史文化积淀和当地的人文气候条件下形成的。
但并不是所有的城镇都意识到了这一点。一位国外设计师事务所的负责人告诉记者,他们在帮一些镇做规划时,对于“克隆照搬”还是“参照借鉴”上存在分歧。开发莫忘隐忧
在李战军看来,欧美建筑风格的争议还只是其中的一个问题,土地热炒背后还存在着一定程度的假象。比如部分发展商在支付了部分定金拿到土地后,却捂在手上,伺机转让。其中还有一些公司根本没有开发实力,他们手中“囤积”的土地迟早要出手。而对于市场前景预期的不明朗,有些发展商不敢轻易进驻或接盘。
从现有的这些城镇的规划看,由于对容积率的规定特别低,决定了大多数地块只能作为别墅项目去开发。
据有关部门统计,2000年上海在建别墅177万平方米,当年销售面积约为50万平方米;2001年在建别墅约400万平方米,当年销售面积在100万平方米上下;2002年预计在建别墅面积在800万至1000万平方米。
有专家警示,近来,上海别墅市场已经出现成交放缓迹象,每月成交量逐渐减少。随着“一城九镇”规划的逐步展开,市效的别墅类物业的上市量将会激增,有可能形成供大于求的局面。
另外,李战军告诉笔者,迄今为止,部分镇对于以后发展的主导产业还没有一个十分明晰的方向,导致了地区性的税费政策难以出台。有关专家认为,这些问题已成为这个宏大项目阶段性的隐忧。