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近日,房地产泡沫成了媒介和房地产业界以及金融行业等广泛关注的一大热点,由有关专家学者看到局部过热而生发的泡沫之说和顾云昌、谢家瑾等人基于有效需求的无泡沫论成为2002楼市最大论战。随后,《香港商报》关于《国务院总理朱镕基:中央会严防房地产泡沫》的报道更是一锤定音,并在业界引起反响。一时间业界大有山雨欲来风满楼的味道。
何谓泡沫
有专家认为,房市泡沫产生的背后可以认为是一定范围内,由大量的虚假需求导致的房地产供给过剩。在我们看来,房地产市场泡沫应包含三个主要因素:1、供给大大超过需求,二倍甚至数倍;2、价值主要以房地产股票、债券等有价证券的形式存在;3、有太多的投机成分等。
房地产整体不存在泡沫
房地产业本身决不属泡沫经济范畴。
首先,房地产业又被称为不动产,是由建筑地基和房屋建筑物构成的,是房产和地产的结合体和统一体,本质上是实体经济和实业部门,同股票、债券等金融证券根本不同。
其次,房地产业是—个从事房地产开发建设、租赁经营和中介服务等经济活动的行业。是自然资源、人力资源、资本资源和社会资源的整合体,它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。
最后,从房地产业的地位和作用来看,房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性、支柱性产业,在国民经济中有着十分重要的作用。房地产业已成为现阶段中国经济繁荣的关键因素之一。
从上海、北京、广州和西安以及全国房地产的销售来看,80%是商品住宅,消费的主体是消费者个人,而不是集团和炒家。这与证券、债券等虚拟经济有着本质的区别。
西安房地产目前不存在泡沫
让我们先看一看西安房地产信息网信息中心调查统计,2001年,西安的商品住宅平均价格在2794元/平方米,较上年增长了3.65%,商品房空置面积累计达58.66万平方米,比上年同期下降15.65%。西安市目前人均居住面积约为11平方米,距离人均20平方米还需时日;从销售来看,80-120平方米之间的房子基本无剩余,而且市场供应不足;只有公寓别墅类和办公楼商品房空置面积较大;经济适用房和廉租房供不应求;市场细分的供应链尚待形成,普遍居民的购房高潮还远未到来,二级市场还没有发挥太大作用,契税下调还未真正实施。
业内人士认为,西安这几年开发面积与销售面积基本持平,房价趋稳,房地产市场供应结构还不健全,未来发展潜力巨大。同时我们也应看到,西安房地产今年的“圈地”和计划开发面积较往年有成倍增加,开发商自筹资金比例刚刚越过30%,投资的高速增加加大了金融业及整个宏观经济的风险,但也应看到,开发商对房地产的利润值期望过高,而市民的收入和购买力较低,预期收入却无法实现较大增长,这都是“过热”产生的潜在危机。
关于房产泡沫的启示
客观讲,林林总总的泡沫之说也有其一定的道理。从表面看过高的房价超出了普通消费者的购买能力,可能存在一定的泡沫成分,但业内直言这与诸多的税外费用有关;大量的空置远离了消费者的真实需求,存有一定的泡沫成分,但这与市场不成熟有关,也与房价和公民收入较低有关;来自各个渠道大量的热钱夹杂着一定的投机成分,但百分之十几甚至三十的利润对于房地产这个朝阳产业而言更应称之为投资。相对而言,人们对于高于房地产数倍甚至数十倍利润的IT的态度似乎宽容得多。为什么房地产就没IT一样的‘国民’待遇呢?!……
有市场就有风险。只不过是房地产业的风险更大一些。无疑,所有消费者、房产商、金融和政府都应有风险意识和规避措施。
从宏观讲,中国现在正逐步融入全球经济的发展浪潮之中,这无疑放大了市场的风险性。如果中国经济要实现经济的高速、持续、健康地发展,就必须靠房地产等支柱产业这样的发动机来维系,如果出现过热或泡沫,也应在适当的时候作适度的引导。现在,中国已加入WTO经济大潮中,政府要继续采取行之有效的政策措施,扩大有效需求促进消费,平衡供求,适度调控、引导市场进行结构调整,这包括产品结构调整、市场结构调整、产业结构调整。作为开发商,应根据自己的运作能力、资金状况和市场需求,开发出适合消费者的产品;作为业界,应科学、理性、全面地看待在开发进程中出现的一切问题,寻找合适对策,而不是一叶障目、人云亦云;作为消费者,更应理性置业、合理过渡……
泡沫之说很大程度上源于恐空、恐热和恐及经济,说到底就是有效需求不足,产业结构不合理和开发成本过大。
事实证明,中国房地产离泡沫之说尚欠距离,而且正在经历一个牛市的初期,整体并没有形成泡沫。有的,只是局部过热。这些局部的问题更多是房地产市场化进程的必然问题,是中国经历50余年居民居住需求的积力与现实供给的部分错节,并非金融或其他泡沫问题。另外,30多家上市房地产企业股价2000年;2001年都没有出现较大波动。这些都说明目前房地产热并没有进入金融和资本市场。另外,960万平方公里的幅员,13亿人口的新兴市场的消融能力和刚刚启动的城市化进程……这些都是值得考虑的因素。
只要城市规划与开发、供给与需求不出现严重的错位,只要继续采取扩大内需和切实保障公民的合理收益的有效措施,很大程度上不仅能规避房地产热引发的经济危机,同时解决好这些问题也是房地产业健康、稳步、持续、高速发展的出路所在。