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随着天津房屋销售以每年五六百万平方米的速度增长,物业管理面积呈累积式增加,各种各样的问题和纠纷层出不穷。1997年12月17日发布的《天津市住宅小区物业管理办法》(以下简称原《办法》)已经明显不适应物业管理市场的发展,广大民众以及相关各界翘首以盼新的物业管理条例出台。
对新条例的制定,市政府、市人大以及房管部门给予了高度重视,他们以积极审慎的态度,通过《草案》公示、听证、四次审议,最后在市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议上通过。2002年12月1日正式实施。
《天津市物业管理条例》(以下简称《条例》),仅在发布规格上实现了突破,而且许多内容在全国属于首次提出,和原有《办法》相比,新条例更具科学性、可操作性,基本解决了当前物业管理存在的各种问题,使物业管理真正实现了有法可依。
一、《条例》打破了原《办法》的“适用于……5万平方米以上的住宅小区”规定界限,指出只要是新建住宅小区,或新建住宅有两个以上业主,就应当实行物业管理,其他非住宅物业根据条件推行物业管理。没有实行物业管理的“旧住宅区”要逐步实行物业管理。
二、《条例》强调了业主的权利、责任和义务,对物业管理进行了新的定义,指出,物业管理是全体业主对物业共同利益的维护和管理,物业管理服务企业是受聘依照与业主或者业主会的合同约定,为业主提供服务。
三、对业主及其组织进行了新的命名、定义和权责界定。
业主是指物业的所有权人。
业主会由同一个物业管理区域内的全体业主组成,业主会是业主集体行使权力和维护全体业主合法权益的组织。业主达到100人以上的,由业主按照业主总数的一定比例推选代表,组成业主代表会,行使业主会的权力。业主会行使下列权力:制定、修改业主会章程和业主公约;选举、更换业主委员会成员,监督业主委员会的活动;审定物业管理服务合同内容,确定物业管理服务企业;审议通过物业管理服务企业提出的物业管理服务年度计划和物业管理制度;监督物业管理服务企业的管理服务活动;决定维修基金的使用方案,并监督实施。
业主会的办事机构是业主委员会,其职责是:召集业主会会议;执行业主会做出的决议,定期报告有关决议执行的情况,提出物业管理建议;根据业主会的决定,代表业主会签订、变更、解除物业管理服务合同;监督物业管理服务企业的管理服务活动,支持物业管理服务企业正当的管理活动;听取和反映业主、使用人的意见,协调与物业管理服务企业的关系;履行业主会赋予的职责;完成业主会交办的其他事项。其成员在业主中选举产生,每三年为一届,可连选连任。
四、明确了首次业主会召开的条件、召集人。《条例》规定,只要出售建筑面积达50%以上,或业主入住率达50%以上,或首位业主实际入住达2年以上,就应该召开首次业主会会议;首次业主会会议由前期物业管理企业负责召集。如果该企业在业主要求和主管部门督促下仍不召集,可在主管部门和街道办事处的指导下,由居委会组织召集或业主自行召集。这一条是在借鉴外省市先进经验的情况下写进去的,意在充分发挥居委会的作用。
五、业主会和业主委员会可以有活动经费。《条例》指出,其数量不超过每年物业管理服务费的1%。
六、强调了物业管理服务企业的独立法人资格和按照资质等级从事物业管理活动。也就是说,今后依附于开发商的物业管理部门不被承认了,它可以与开发商使用一个商标,有隶属关系,但必须具有独立的法人资格,并且不能超越主管部门核定的资质等级从事物业管理活动。
七、物业管理企业的治安职责有了明确的规定。指出,物业管理企业“协助公安部门维护物业管理区域内的治安秩序,制止违法行为。在物业管理区域内发生灾害事故时,应当及时向公安部门和有关部门报告,并协助做好调查和救助工作。”从而减轻了物业管理企业的压力。该条款对于小区失窃等事故的责任判定有指导性。
八、理顺各部门之间的关系
新《条例》第六条增加了“街道办事处、乡镇人民政府对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调”的内容。增加这一内容的目的主要是因为物业公司与业主委员会、街道居委会单位在物业管理和社区管理工作方面有交叉;比如交叉任职,交叉管理财、理物,过去由此带来的矛盾屡见不鲜。新《条例》明确,不能交叉任职,这就从根本上为消除管理部门之间矛盾创造了好的条件。首次在人大立法中出现“不得乱摊派”规定。《条例》指出,上述部门和组织“不得干预物业管理服务企业正常经营和物业管理服务活动,不得乱摊派。”
九、相关单位可列席业主大会
《条例》第十四条增加了“业主会会议可以邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会和使用人的代表列席”的内容。意在加强业主委员会与街道办事处、派出所等单位的联系,以达到相互配合,促进社区工作健康发展的目的。
十、前期物业管理作为独立的一章在《条例》中做出详细规定,在国家建设部发布的《物业管理条例》中也是没有的。这一章解决了长期以来困扰人们的建管脱节的问题。《条例》指出,前期物业管理是指业主会成立之前,开发商委托物业管理企业进行物业管理服务的活动。
(一)明确了前期物业管理服务合同的起止时间。在新建商品房销售前,也就是说,在取得销售许可证之前,开发商就应该委托物业管理企业进行物业管理,并签订前期物业管理合同;该合同在首次业主会确定物业管理企业并签订物业管理服务合同之日终止。
(二)今后买房,买房与买物业管理服务同时完成。《条例》规定,房产商出售新建商品房时,要向购房人明示前期物业管理服务合同及其内容(包括费用),同意就买,不同意就不买。一旦购买,前期物业管理合同就对购房人具有了约束力。另外,购房人购买新建商品房时,应当签署业主公约。业主公约属于公共契约,一人签订,共同适用。据介绍,这两个做法是与国际接轨。
十一、物业管理费的定价实现突破,由一直以来的物业管理企业申报、市物价局审批改为“普通住宅的物业管理服务费,由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业在政府指导价格范围内自主协商确定,其他非住宅物业的物业管理费,由业主会、房地产开发企业与物业管理企业协商确定。”
十二、物业管理用房权属问题有了明确规定
第三十一条增加了“物业管理服务用房属于全体业主所有”的内容,明确了物业服务用房的归属问题。当物业公司管理合同期满撤出时,应将办公服务用房归还全体业主。
十三、存车费有了新用项
第三十九条明确提出,小区内道路、场地属业主所有,业主在小区内停放车辆交纳场地占用费,该费用应纳入物业维修基金,具体使用办法由业主委员会确定。这样一来,长时间因为物业公司收敛存车费而造成的与业主之间的矛盾问题终于有了明确的说法。
十四、必须建立物业基金
《条例》第四十六条规定,两个以上业主的物业和与其结构相连的非住宅物业,应当建立共用部位、设施、设备维修基金。老条例是没有这项规定的。这种未雨绸缪的做法是为了确保物业保值、增值,同时也为了减少因物业维修费用而发生不必要的矛盾纠纷。对维护小区安定团结是非常有积极意义的。
十五、强调了主观部门的责任,对主管部门的管理行为提出了严格规范。《条例》规定了主管部门在物业管理工作中的监督、协调、处理投诉、处罚违规等各项职责,并同时规定,“主管部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”