|
||||
从福利分房转至住房商品化,经历了短短10几年时间,对改善人们住房条件所带来了的变化是巨大的,但是,由于管理工作的相对滞后,在人们欣喜的同时,住房商品化也给人们带来了一些不必要的烦恼,如住房裂缝问题,“缺斤短两”问题等。针对这种情况,市有关管理部门在认真调查研究的基础上制定了《天津市商品房管理条例》,并于今年10月24日由市人大讨论通过,从12月1日起施行,从此——
新条例对开发商的规范愈加严格,而对消费者合法权益的保护则更加宽泛和具体。按照新的条例,百姓购房所涉及的几个最根本问题都拥有了明确的法律保障。
房屋质量
1、首次对开发企业提出了项目工程阶段验收的要求。《条例》第七条规定,“商品房的地基、基础、主体结构工程在各阶段完工后,房地产开发企业应当组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行阶段验收;未经阶段验收或者不合格的,不得进入下一阶段的施工和进行竣工验收。”过去只是要求工程竣工验收,现在把验收细化到施工各主要阶段,目的在于更大程度地控制和保证工程质量。如果开发商不按条例执行,最终工程竣工验收将无法通过审核,相应的,开发商就无法办理房屋销售许可证和商品房准许交付使用证。
2、明确了房屋质量责任。长期以来,房屋质量问题是最令人头痛的问题之一,原因在于开发商躲避、推卸责任,不仅对行业信誉造成了很坏的影响,而且殃及物业管理,甚至影响社会治安。新条例第七条指出:“房地产开发企业应当对其开发建设的商品房项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、工程监理等单位应当依照法律、法规的规定和合同的约定,对房地产开发单位承担相应的责任。”这样,在房屋保修期内,业主发现质量问题即可以要求开发商解决问题,而开发商则可以追究勘察、设计、施工等单位的责任,是谁的责任谁承担。如果再次出现开发商推委、躲避的行为,业主就可以依法投诉或起诉,讨回自己的权利和损失。
3、交房时,开发企业必须向购房人明示“一证”,提供“两书”。“一证”是指住宅商品房准许交付使用证;“两书”是指商品房质量保证书、商品房使用说明书。有了住宅商品房准许交付使用证,说明该住宅工程经过了验收,并通过了主管部门的审核;供水、供电、供气、供热、排水等各种配套已经到位。反之,如果开发商没有拿到该项目的住宅商品房准许交付使用证,那么,房屋肯定是存在质量问题或配套问题。“两书”中的质量保证书应当列明保修范围、保修期限、保修责任和保修单位等内容;使用说明书应当说明商品房的承重结构、管线部位、不得拆改部位、承重荷载和其他使用注意事项,“两书”是保证房屋安全使用和享受开发商什么样的售后服务的必要文件。
产权证问题
过去由于开发企业本身及管理不规范,致使房子住了好几年仍然没有拿到产权证的现象比比皆是。据市房管局今年7、8月份对该问题的调查,发现全市还有588万m2的房子没有拿到产权证。其主要原因是项目开发不规范,证照不齐;或由于质量问题,验收不合格,没有验收合格证。新条例在准许交付使用证的规定上杜绝了上述问题。最后一关是“所有权初始登记”。有的开发商证照齐全,但不愿花那笔初始登记费,故意不办初始登记,也使购房人迟迟领不到产权证。对此,条例第十四条做出了明确规定,房地产开发企业应当自商品房竣工验收合格之日起30日内……申请办理商品房所有权初始登记。并在房屋交付使用10日内书面通知购房人办理房屋所有权转移登记手续和土地使用权登记手续。如果逾期不办,主管部门将依法处罚,购房人也可以依法申诉或起诉。
购房安全问题
1、新条例第十六条规定,商品房销售实行许可证制度。未取得商品房销售许可证的,不得以任何形式销售商品房。这就是说,目前被开发商广泛使用的“内部认购”也是不允许的。
对于消费者来说,售房许可证是衡量所购商品房是否合法的最根本的依据。按照条例第十七条规定,具有销售许可证的房子,其开发企业具有合格的法人资格和相应的房地产开发资质等级;具有合法的国有土地使用权,以及经批准的商品房投资计划、建设工程规划和施工许可;已按规定交纳基础设施配套费用;有已经备案的物业管理方案或者签订的前期物业管理合同;项目开发建设达到了市政府规定的工程形象部位;有明确的工程进度和交工日期;有商品房销售方案。房屋未取得销售许可证,必定是上述某一项或者多项未达到要求,如果购房人无视销售许可证的重要性而购买了这样的房子,必定要承担某方面的风险。
2、经纪机构代理销售商品房的,要向购房人明示其营业执照、资质证书以及开发商出具的委托书,这项规定能够使购房人避免经纪机构非法销售代理以及楼盘冒牌销售的行为。
3、条例第二十四条规定,房地产开发企业预售商品房时向购房人提供的售楼说明书,经双方约定,可以作为合同的内容。过去房屋实情与楼书不符引起的纠纷和官司很多,但是由于楼书不具有法律效力,大多数业主输了官司,得不到赔偿。新条例把提醒工作做到了前面,并堵住了这一维权漏洞。
4、条例第二十五条规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按建筑面积或套内建筑面积计价,预售商品房不适用于按套计价。因为,预售商品房看不见,摸不着,难以保证在建设当中房型结构不发生变化,不允许预售商品房按套卖,能减少许多矛盾。
5、过去在购房过程中,购房人因为定金吃亏的事件屡屡发生,因为法规没有明确的规定而往往让购房人无法摆脱被动局面。新条例第二十八条规定,房地产开发企业不按期订立合同的,应当向购房人双倍返还定金;购房人不按期订立合同的,购房人交付的定金不与退还。在约定订立合同的日期内,双方就合同条款不能达成一致时,定金应返还购房人。
6、关于面积误差,条例第二十五条规定,商品房合同载明的商品房建筑面积与房地产行政主管部门核发的房屋所有权证书载明的建筑面积不符时,以房屋所有权证书载明的建筑面积为准。第二十七条规定,当事人在商品房合同中,对面积误差处理方式未作约定的,按照以下规定处理:
(1)面积误差比绝对值在3%之内(含3%)的,据实结算房价款。
(2)面积误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。购房人退房的,房地产开发企业应当在购房人提出退房之日起30日内,将购房人已付房款退还给购房人,同时支付已付房款利息。购房人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%之内(含3%)部分的房价款由购房人补足,超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归购房人;产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还购房人,绝对值超出3%部分的房价款,由房地产开发企业双倍返还购房人。
争议解决
1、曾经接到不少关于房屋结构安全质量方面的投诉,业主反映不知如何处理。条例第三十四条对此作了明确规定,购房人和开发企业对商品房结构安全质量有争议的,一方可以委托有资质的工程质量检测鉴定机构进行鉴定。经鉴定,商品房有安全使用质量问题的,鉴定费用由房地产开发商承担,没有安全使用质量问题的。鉴定费用由购房人承担。
在合理使用年限内,商品房地基基础和主体结构不能安全使用的,购房人有权退房,房地产开发企业应当承担法律责任。
2、在保修期内,商品房有不影响安全使用的质量缺陷的,按照条例第三十五条规定,房地产开发企业也应当在五日内予以勘察、维修,给购房人造成损失的,应当承担赔偿责任。赔偿范围包括因维修造成损坏的修复费用、误工损失和其他经济损失。
投诉问题
买卖双方因商品房发生争议的,自行协商解决不成的,购房人可以向有关行政主管部门投诉。“行政主管部门应当自受理商品房争议之日起30日内做出处理。“房地产开发企业应当接受……行政主管部门就商品房争议问题进行的询问和调查,不得拒绝和阻挠。”