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新规层层出
今年以来,市人大和市房管系统相继制定出台了《天津市商品房管理条例》、《天津市物业管理条例》、《天津市住房公积金管理条例》和《天津市房屋租赁管理规定》、《天津市城市房屋拆迁管理规定》等一批法规、规章和6个局发规范性文件。立法数量和规格的大幅提高给本市的房地产行业增添了勃勃生机,积极推进了住宅市场的健康发展。
《天津市物业管理条例》2002年12月1日开始施行
10月24日人大审议通过的《天津市物业管理条例》,不仅解决了物业管理规范化的问题,更是给老百姓买房省却了后顾之忧。
《条例》对业主和物业管理者双方的权利和义务都进行了详细的规定。《条例》规定:
-购房人购买新建商品房时应签署业主公约;
-物管企业开展服务时应对其服务区域进行全面巡视和检查,定期对公用部位、设施设备进行维修养护;
-开发建设单位未向物管企业提供物管服务用房的,主管部门责令限期改正,拒不改正的,暂扣售房许可证并处以1万元以上10万元以下罚款;
-凡拆改住宅房屋承重结构、占用公共部位、损坏公用设施设备等行为,处以3万元至10万元罚款。
《天津市商品房管理条例》2002年12月1日起施行
作为天津商品房管理方面出台的最高级别管理法规,该《条例》针对本市行政区域内新建商品房的建设、交付使用、销售及相关管理活动进行了明确的规定:
-商品房开发建设应当进行分阶段验收,未经阶段验收或者阶段验收不合格的,不得进入下一阶段施工和进行竣工验收,并可处以10万元以下罚款;
-商品房必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用,违者可处以10万元以下罚款;
-销售商品房时,开发商不得在商品房买卖合同约定的价格之外另行收取其他费用;
-对商品房销售广告中明示的事项,购房人有权要求在商品房买卖合同中作出规定;
-供水、供电、供热、供气、排水等专业经营服务单位未按期向房地产开发企业出具配套证明的,建设行政主管部门责令改正,并可处以5-10万元罚款。
《天津市住房公积金管理条例》2002年11月1日起正式实施
与原《天津市住房公积金条例》和《天津市住房公积金条例实施办法》相比,《天津市住房公积金管理条例》具有5个质的变化:
-决策机构由过去的住房委员会改为住房公积金管理委员会,是组织形式上的根本变革;
-公积金缴存范围发生了变动,如外企和其他经济组织常驻本市代表机构中方人员必须缴纳公积金。外方员工也可缴纳公积金,即可享受天津住房公积金福利;
-对新录用职工,在公积金缴存时间和基数上明确规定,新职工从参加工作第二个月起始缴存,月缴存额以职工本人当月工资作为缴存基数;
-公积金管理中心应对单位缴存公积金情况进行督查,并有权要求单位不得拒交职工工资等情况;
-实施了单位职工办理住房公积金账户设立手续,由市中心责令限期办理,逾期不办理的,《条例》还规定了罚款处置标准并可申请法院强制执行,同时强调了单位负责人的责任和经济罚款处理力度。
《天津市个人住房组合贷款管理办法》2002年11月10日起执行
个人住房组合贷款,是指借款人申请住房公积金贷款不足以支付购买、建造、翻建或者大修住房所需费用时,可同时向商业银行申请个人住房贷款,由承办住房公积金贷款金融业务的商业银行以个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款组合向借款人发放的贷款。《办法》规定:
-组合贷款额度计算:贷款额度=借款人及其配偶月工资总额之和×职工个人还贷能力系数×12(月)×贷款年限;
-职工个人还贷能力系数按不同贷款期限确定,贷款期限在10年(含10年)以下的贷款还贷能力系数为35%,11-20年的贷款还贷能力系数为40%,21-30年的贷款还贷能力系数为45%;
-组合贷款最高贷款额度不得超过所购买、建造、大修房屋价格或房屋评估价值的80%;
-借款人申请组合贷款的,住房公积金贷款期限与贷款银行自营性个人住房贷款期限应当相同,最长不超过借款人自贷款发放之日起至国家法定的离退休年龄的年限。
《天津市个人住房置业担保暂行办法》2002年11月1日起实施
所谓个人住房置业担保,是指按规定取得住房置业担保资质的住房置业担保公司作为保证人,为申请个人住房贷款的借款人,向办理个人住房贷款业务的银行提供连带责任保证。当借款人不履行住房贷款偿还义务时,由担保公司按照合同的约定和有关规定,代个人偿还住房贷款债务的行为。《办法》规定:
-担保公司承担个人住房贷款、个人住房公积金(组合)贷款保证责任的范围包括:贷款本息、罚息、损害赔偿金和实现债权的全部费用;
-担保公司为个人住房贷款提供的保证担保期间自借款合同生效之日起至该合同约定的借款期满后两年;
-房屋抵押应当订立书面合同。抵押合同一般包括抵押当事人基本情况,债权的种类、数额、履行债务的期限,房屋的权属,抵押担保的范围,担保公司清算时抵押权的处置等内容;
-担保公司应当建立担保风险基金,用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。
《天津市房屋租赁管理规定》2002年11月1日起实施
由市房管局负责组织实施的《天津市房屋租赁管理规定》规定:
-未依法取得房屋所有权证或其他合法权属证明的、共有房屋未经全体所有人书面同意的、未经批准改变房屋用途的,以及被鉴定为危险房屋或属于违章建筑的房屋不得出租;
-从事房屋出租经营活动的单位应当持有市房地产管理局核发的房屋租赁经营资质证书;
-出租房屋应当提供土地使用证明;
-房屋租赁合同应当按照市房管局会同市工商行政管理局共同制定的示范文本签订;
-违反本《规定》条款的行为,有关部门可酌情处以1000至3万元的罚款,构成犯罪的,还将追究其法律责任。
《天津市城市房屋拆迁管理规定》2003年1月1日开始施行
遵循有利于旧城区改造和生态环境改善,保护文物古迹原则制定的《天津市城市房屋拆迁管理规定》中明确:
-被拆迁人可依照本《规定》要求拆迁人给予补偿安置;
-被拆迁人与拆迁人应当按照规定,签订房屋拆迁补偿安置协议;
-被拆迁房屋面积要按照房屋所有权证书载明的建筑面积确定;
-拆迁补偿安置的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换;
-被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的,经地区人民政府法制办公室审核后,由当地区、县人民政府责成有关部门强制拆迁。
《房屋权属证书印制管理办法》自2002年8月1日起施行
由国家建设部、新闻出版总署、公安部、国家工商行政管理总局共同制定的《房屋权属证书印制管理办法》,旨在保障房地产权利人的合法权益,规范房屋权属证书的印制管理。《办法》规定:
-房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权,并对房屋行使占有、使用、收益和处分的惟一合法凭证,包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》;
-房屋权属证书由建设部监制。承印房屋权属证书的印刷企业应是已依法取得出版行政部门核发的印刷经营许可证、公安部门核发的特种行业许可证,并依法经工商行政管理部门登记注册的企业。印刷企业经建设部统一确定后,报新闻出版总署备案;
-各省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门要严格按照属地管理原则,将辖区内的市、县房屋权属登记发证机关名称统一报建设部,由建设部统一编制注册号。
陈例点点清
除积极出台和执行新的法规法令外,本市房管系统还按照国务院和市政府部署,对部分法规、规章和政策措施进行了清理、废止和修改工作。
-《天津市物业管理条例》实施后,1997年12月17日由市政府颁布的《天津市住宅小区物业管理办法》同时废止;
-《天津市住房公积金管理条例》11月1日开始执行,1997年10月22日天津市第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过的《天津市住房公积金条例》和1998年8月11日天津市人民政府发布实施的《天津市住房公积金条例实施办法》同时废止;
-《天津市个人住房组合贷款管理办法》自11月10日起执行,《市房改办、建行市分行关于开办职工个人住房组合贷款的通知》(津房改办[1998]69号)和《天津市职工个人住房组合贷款操作程序》(津房改资[1998]76号)同时废止。
房管系统政策法规全面“减肥”废止147件修改38件
据本市房管局有关负责人介绍,今年以来,本市房管系统共清理建国以来的各类法规、规章和政策措施396件,废止147件,修改38件,完成了与世贸组织规则的政策法规对接,营造了良好的政策环境。
清理工作主要针对建国以来发布的、现行有效的、由房管局起草制定实施的地方性法规、政府规章和历年来向社会发布的规范性文件及与市有关部门联合制定的规范性文件。本着与我国宪法、法律、行政法规相统一,与世贸组织规则相统一,与市场经济和现行房地产管理要求相适应的原则,对396件法规、规章和规范性文件进行了逐一清理。对当前房地产管理中继续执行,仍在发生效力的;部分内容有效,没有其他文件替代的;属历史遗留问题,为保持政策连续性,仍需作为依据的211件予以保留。对内容不适应世贸组织和市场经济发展需要,与当前房地产管理实际不符的;文件内容已被新的法规、规章或规范性文件取代的;文件内容属于阶段性规定的147件予以废止,其中政府法规、规章及其他政策措施文件108件。保留61件,废止43件,修改4件。清理局发规范性文件288件,保留150件,废止104件,修改34件。废止文件比例达到37%。
据该负责人介绍,为确保清理后的政策规定得到实施,房管系统已经将下发通知和目录,所有废止文件即日起不再执行。