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股市下挫、企业丑闻、反恐战争、港口纠纷,再加上一触即发的美伊战争,近来美国经济情况不妙,而美国房地产业在经济衰退期间仍保持高速增长,不禁引起人们的关注。业内关于美国房地产业的“泡沫之争”日趋激烈。
房地产业一直是美国经济的重要支柱。业者普遍认为,房地产业是美国经济避免深度衰退的原因之一。房地产业的兴旺带动了相关产业的增长,弥补了投资者在股市上的损失。业内人士估计,今年房地产业的产值将构成美国经济总量的1/3。9月份美国新建住房开工数比前一个月大增了13.3%,经季节调整后按年率计算达到184万套,这是过去16年来的最高水平。
《华尔街日报)对美国100多个城市所作的调查显示,自1998年以来,美国城市的住房销售价格持续上涨,比家庭收入的增长速度快1倍。以波士顿为例,房价在过去4年中增长了89%,而家庭收入仅增长22%。面对飙涨的房价,越来越多的经济学家开始担心房地产业走向泡沫化。
据统计,纽约市房价已连续3年每年上升约13%,今年头7个月已上升5.5%,皇后区房价上升超过15%,纽约长岛地区房价上涨已超过20%。即使在硅谷,因网络泡沫破裂一度跌落的房价,现在也涨回来了。美国房地产协会日前指出,美国房屋平均价位比一年前上涨9%,这是10年以来的最高升幅。
传统上,股价与房价通常是齐涨齐落的,但过去两年来美国股市已跌得面目全非,房价却扶摇直上。业内人士普遍认为,刺激房价上涨的首要因素是房屋贷款利率下降到32年来的最低点。截至8月16日的一周,美国民众最经常使用的30年期固定利率房屋抵押贷款平均利率曾下降到6.22%的低点。利率的下降意味着人们购房成本的下降。第二个重要因素是股市的缩水。近两年来,股市缩水导致美国人损失惨重,不动产市场成为了人们投资的重要避风港。华盛顿经济与政策研究中心主任迪恩·贝克指出,房价的上涨给美国7300万拥有房子的家庭增加了2.5万亿美元的财富,平均每栋房子增值3.5万美元。第三,投机行为对房价推波助澜。在美国许多城市,失业者日益增多,而投机资金越来越多的进入住宅市场,从某种程度上人为地造成了房价的上升。
美国房地产市场的热络景况能否持久,房地产业是否会步网络业的后尘?人们对之看法不一。本文认为,美国房地产业现在存在泡沫成份,但短期内不会出现大的动荡,有望实现“软着陆”。
首先,从经济基本面看,今年上半年,美国经济保持了增长势头。第一季度,美国经济增长率高达6.1%,第二季度为1.3%。经合组织最近预计美国今明两年经济增长率预测分别为2.4%和2.7%。最新的统计显示,最有可能使美国房价泡沫破灭的失业率并未出现大幅增长。可见,美国的经济整体尚算健康。
其次,从利率环境看,目前美国可谓处于多年少有的宽松利率环境之中。去年以来,美联储曾11次降低利率以使经济摆脱衰退。美联储11月6日决定下调短期利率0.5个百分点。这是美联储今年来首次降低利率。目前,美国的联邦基金利率即银行间隔夜拆借利率已降至1.25%,银行贴现率为0.75%。这次行动无疑给房地产市场又吃了一颗定心丸。
第三,从民众的投资信心看,现在美国股票市场行情不佳,老百姓宁愿把资金放在相对安全的实物市场,房地产业是一个相对理想的选择。
此外,美国同伊拉克的战事也是影响房地产业的一个因素。专家认为,一场新的战争并不会使房价直落。美国房地产商协会估计,今年美国房价的增值率为6.8%,明年将会是4.1%,最保守的估计是下降到2%或3%的低水平。
美国一家投资银行的经济专家麦凯尔维认为:“目前美国住房价格无论与房租相比还是与家庭收入相比都达到了创纪录的高度,我们估计美国的住房市场将会降温。”