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2002年的上海楼市在继续保持新建商品房购销两旺,房价稳中有升的格局中,出现三大特点:一是商品房保值增值观念深入人心;二是楼市消费结构发生变化;三是投资购房比例不断上升。三大特点使上海新建商品房交易量继续保持升幅,交易面积超过2000万平方米,不少新开楼盘出现了通宵排队购买的特殊景象,所有新开楼盘价格全线飘红。这也意味着上海楼市已从刚开始的起步期,到几年前开始的盘整期,现在已经迈步踏入了繁荣期。
商品房保值增值观念深入人心
回顾2002年上海新建商品房交易市场,消费者购房观念已经完全统一在购房能保值增值的平台上了。连续几年的房价持续稳中有升,使已购房者的家庭资产增值不少。1996年时,中心区之一的静安区,曾爆出“每平方米仅售2800元”的新闻,而今,跑遍静安全区,新建商品房的单价没有低于6000元的,北京路以南区域的预售房,单价8000元已成为底线价格。现在综观整个上海内环线以内的新建商品房价格,每平方米售价低于5000元的已屈指可数了。不少购房者发现:过去一向不为市场看好的杨浦区年初时异军突起,年终时闸北区又开始发力。
“房价还会涨吗?”本报编辑部内每天都可以听到诸如此类的提问。商品房优美的居住环境、舒适的房型和智能化设施的配套,早已触发了人们的新住宅梦想。而处于上升通道中的房价,又加剧了人们购房的紧迫感,晚买不如早买,于是购房人气在2002年的上海楼市继续凝聚,创下了2002年上海新建商品房一个又一个的购房高潮。
楼市消费结构发生变化
2002年上海新建商品房交易市场的另一大特点,就是购房的消费结构出现较大变化。
2002年是上海新一轮旧区改造开始的第一年,城市动拆迁规模极高的一年,涉及面约有近十万户家庭。不少动迁家庭采取自行购买新建商品房的方法,以迅速改善居住条件。于是,3500-5500元/平方米的商品房成为市场上的抢手货,此为楼市结构变化之一;上海作为建设中的现代化国际大都市,也提供了许多就业机会,吸引了越来越多的人才来沪工作。于是,新上海人立即加入上海的购房大军,“海归族”成为颇具实力的购房群体,此为变化之二;在上海人购房依然处于主力军地位的同时,外地和外籍人士购房的比例在提升。据上海房地产交易中心统计,去年前三个季度,来自外省市和境外人士的购房比重,已从前年的16%和2%,分别迅速上升至19%和5.7%;其中外省市人士在沪购房二万多套,与前年同期相比上升近20%;境外人士购房6千多套,同比增长两倍。购房数量占上海市预售商品房总套数25%,这是楼市消费结构的第三个变化。
投资购房比例不断上升
去年以来上海经济继续保持强劲增长,园林城市建设成效卓著,轨道和快速公路交通的迅速发展,以及申办世博会成功等利好消息,成为上海楼市向上发展的一个又一个的助推器,同时也进一步增强了投资购房的信心。
既然买房能保值增值,银行的贷款利率较低,于是买房投资成为2002年人们热衷的话题之一。其中,值得一提的是小房型的投资在去年大放异彩,投资小、易出租、转手快使之成为商品房投资的一大品种。据多个小房型的代理商———金丰易居·上房销售公司统计:在小房型的购买者中投资者占据一半以上。除小房型之外,具有地铁站点概念、公园绿地概念、自然水景概念的楼盘,也吸引了许多投资者参与。
商品房市场投资者的增加,说明这一市场不仅操作较规范,而且整体向上的格局为他们所认同,这也正是上海房地产市场进入繁荣期的一个显著的标志。市民大众对住房的关注,海内外人士对上海楼市未来前景的看好,投资者的踊跃进入,2002年楼市的三大特征,预示着2003年的上海新建商品房交易市场会有一个良好的开端。