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作为国内惟一的全国性房地产知名品牌,万科有其独有的品牌和市场占有率。寻找第二个万科,我们是从房地产开发的共性入手,抓住万科成功之所在。由此,评判有望成为第二个万科的国内房地产公司,有下面4个指标:土地储备量、人才的培育、整合资源的能力、规模开发能力。
我们将搜寻的范围锁定在国内房地产上市公司中,典型的有中华企业、中远发展、天鸿宝业及金地集团,它们均明里暗里高喊要争做房地产板块龙头股,领跑房地产板块。
中华企业:打造上海地产旗舰
已经度过46个春秋了,中华企业股份有限公司前进的步伐变得越发稳健有力。2002年4月,中华企业完成收购古北集团50%股权交割的手续,加上原先持有的37.5%,共持87.5%的古北集团股份。5月中旬,又斥资2.916亿收购第一大股东上房集团下属上海房地产经营(集团)有限公司90%的股权,从而实现对大股东旗下上海房地产经营(集团)、中华企业、上海古北(集团)3家国家一级资质开发公司控股地位。
优胜劣汰是市场竞争的规律,中华企业的收购重组为自身发展带来了质变。
●中华企业在拥有虹桥拱北新区84.27公倾土地储备、即170万平方米开发面积的基础上,又获得经营集团56万平方米的土地储备,其中的可建面积在210万平方米左右。
●中华企业人才的培育采取一般企业惯用的手法“两手抓”:一手抓内部员工的提升,一手抓外部引进,而且,紧紧围绕一个中心——资源的整合与重组。目前进入高层领导圈、年龄段在30到40岁的高层经理人占50%以上,他们被充分授权,并轻装上阵。
●目前,控股古北集团、上房经营公司,使得中华企业通过低成本扩张,短期内利润迅速提升。中华企业还有更大的战略目标,就是要根据房地产新一轮发展阶段特征和房地产行业结构深化的必然趋势,希望通过优化互补,资源整合,增强规模开发能力,打造具有持续发展能力的房地产蓝筹上市公司。
目前中华企业的策略是:先做稳上海,然后确保重心放在上海的基础上,招兵买马,走扩张之路。
中华企业很现实,单个企业的单兵作战能力肯定有限,房地产要大规模开发,必须整合资源。中华企业将原有的几家兄弟公司纳入自己的旗下,走强强联合之路,其实质是将房地产主业进行强化,形成公司地产核心竞争优势。
结论:中华企业的潜力值得看好。
中远发展:和政府联手
中远发展股份有限公司的历史并不长,但其前身却是身为上海老牌地产企业之一的众城实业。1997年5月,中远置业入主众城实业后,上市公司易名为中远发展。
中远两湾城是上海最大的旧城改造项目,规划的总建筑面积为160万平方米,总投资67亿元。其中,中远发展占总投资的47%。如此大的旧城改造,依靠市场机制的运作应该是绝对可行的,但中远发展似乎更善于借助政府的翅膀腾飞。
●在中远发展看来,土地储备量一方面涉及到房地产开发的一个大规模开发理念,另一方面还要和政府总体规划相结合。原因是,既然中远发展涉及到住宅、土地、房地产开发,结合政府规划,与政府紧密合作也就在情理之中了。
●中远发展在打造职业经理人方面,主要是以中远置业集团为靠山,借助中远置业集团人才储备和聘用方面的优势,从三个方面进行培养和打造:一是在房地产项目开发中,吸引专业人才;二是在房地产开发方面,对有经验的高素质人才进一步调整和发挥他们的作用;三是引进和吸收人才。
●中远发展要把“壮大实力,整合资源,优势互补”与规模化结合起来,使得企业迅速做大。“做大”的概念一是综合资源的优势比较大,二是规模开发的实力比较大。同时,中远发展凭借控股股东置业集团综合优势,形成了一个住宅产业链。事实上,资源整合也好,规模开发也好,与政府联手,强调与政府双赢,是中远发展产品走好的关键。
结论:中远发展值得关注。
天鸿宝业:打响上市第一炮
2001年3月12日随着北京房地产天鸿宝业股份有限公司作为7年后开禁的第一只房地产股,而且又是全国房价最高的优质京股,标志着国内房地产企业的新秀出现了。
虽然是新秀,却有着强大的依靠:财大气粗的天鸿集团作为北京业界老将,非常宠爱天鸿宝业,承诺支持天鸿宝业的发展。
●天鸿宝业房地产股份有限公司总经理赵东杰的话很是直爽:从长期说,我们不仅要搞好房地产项目,还要储备土地,为公司长期发展加把后劲。而作为天鸿宝业的强大后盾,天鸿集团1,000万平方米的土地储备无疑将为天鸿宝业的发展提供强大的土地资源优势。
●1993年,天鸿宝业作为在北京创立的第一家专营房地产的股份制公司,其总经理当年28岁,副手今年才28岁。在天鸿宝业母公司——天鸿集团董事长李发增看来,企业要善于培养职业经理人,要敢于用人。当然要用那些德才兼备的,德是基础,才是条件,缺一不可。
●“天鸿宝业能在全国率先上市,离开市场和市长都是不行的。一个成功的企业要善于适应环境。”李发增的言外之意是,天鸿宝业是按市场的游戏规则运作,又通过遵循政府的规划,获得政府的信任,而整合政府资源。同时,天鸿宝业又整合了市场上优秀的设计、施工、物业管理等合作单位,建造北京市规模最大的经济适用房——回龙观文化居住区D05、D06区近40万平方米的经济适用住房建设。
目前的天鸿宝业遇到了麻烦,去年中报显示的业绩很不理想,但母公司天鸿集团实力强大,而且天鸿集团及其下属的房地产公司均已承诺在天鸿宝业上市后,将不再从事与天鸿宝业相同或类似的房地产项目开发,仅从事政府指定的工程,并且此类工程天鸿宝业拥有优先开发权。
结论:天鸿宝业将很快走出低谷,激发出自身的潜力。
理科金地:创新黑马
深圳房地产界有种说法:文科万科,理科金地,工科中海。金地集团股份有限公司如一匹市场黑马,由一个名不见经传的区域性品牌到如今的脱颖而出,成为跨区域的知名品牌,并于2002年4月12日成功上市,仅用了两年多时间。
●金地集团董事长凌克认为,用地是从长远出发的,是一种战略。实际上,地产的最大收益来自长期土地升值机会,所以,金地远期的计划很明确:未来3年内,金地在北京的土地储备要超过75万平方米,在未来5年之内,金地全国土地储备将达到250万平方米。
●金地的一大优势是团队精神,这一点很让金地人骄傲。很明显的例证是,金地在强调管理与秩序的同时,最大限度地激励出员工创造性的工作热情。股东大会、董事会负责专门决策,经理班子则被充分授权,专门从事决策的实施。这种分工与合作的决策程序,让金地多年来从来没有出现过重大的投资决策失误。
●首创“管理处主任职业化”人才培养制度,受到业内人士好评,并得到建设部的肯定。
●金地最拿手的好戏是创新,这一点也是金地的核心竞争力。金地的核心创新能力主要包括市场把握、产品研发、营销、工程质量控制和物业管理服务5个方面,每个方面都形成了自己独有强项。同时,注重整合,进行互补,又相互链接,形成一个有机整体。
规模开发在整合内部资源的基础上,又转向整合外部资源。事实是,2002年2月18日,北京“金地国际花园”项目合作协议的正式签订表明与北京鸿远置业成功合作。这是利用北京当地发展商土地储备优势同自己的市场化操作、人员培养和物业管理方面结合起来了。
在凌克看来,地产只有规模化才能求生存,图发展。“目前,我们的目标是‘浇铸住宅品牌,打造地产航母’,经过3到5年的努力,使金地成为最优秀的地产公司之一,成为地产蓝筹股。金地除在北京、深圳扩大开发规模外,还将逐步向全国发展,在全国形成5个中心区域,年开发量达到150万平方米,销售额实现32亿元。”金地的成功上市为其资本运作扩张铺平了道路,但如何打造一支优秀的职业经理人队伍,如何确保合理的土地储备,都需要金地管理层深思。创新是一个企业的灵魂,金地在这方面独有一手,其创新能力的核心是,准确把握市场需求,从宏观角度、潜在需求、长远变化方面研究市场,保证公司的可持续发展。
结论:金地的发展十分强劲。
目前,国内房地产上市公司强手如云,中华企业、中远发展、金地集团、天鸿宝业应该是更有实力与潜力。不过,其他如阳光股份、北京城建、世纪中天、陆家嘴、深长城A等企业,其发展实力与潜力也不可小觑。
其实,国内房地产上市公司在4个指标评判当中,各有千秋,各有潜力。谁将真正有望成为第二个万科,实际上可能是一个悬而未决的答案。但国内房地产企业无论是否上市,我们希望不只是一两个万科,而是有多个万科的联合作战,以推动中国整个房地产业的发展。