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时间进入2003年,有一股名叫上市的潮流,涌动在深圳地产界,一会儿听说华侨城地产准备上市,一会又听说益田地产连上市前的辅导都过了,采访茂业集团的世界金融中心时,又得知他们的茂业百货正忙于上市,在上海证交所,而地产这一块,则计划在百货上市成功后,另外谋求单独上市。
在热浪之中,没有人过多地研究上市的利弊,似乎上市犹如WTO的到来,都属国际惯例。上市,对于许多房地产公司的意义,就如同金榜题名之于考生,上市运动的出现也就势在必然。
资本的梦想
资本,一直是房地产这个资金密集型行业的命脉。正是出于对这个奥妙的把握,世界各国政府每每要房地产业实施宏观控制,第一个搬出来的大法宝就是清理房地产企业的融资途径。随着房地产市场的异常火爆,中国人民银行自2002年10月份开始,便采取了一系列的动作,试图减小房地产业蕴藏的金融风险。2003年2月底,中国人民银行在杭州召开了工作会议,会议上公布了一份关于调整房地产贷款政策的征求意见稿,意见稿提出要在贷款项目类别、贷款利率、贷款期限、按揭比例等四个方面,全面控制房地产贷款的风险,由于正式措施迟迟未见敲定,业界猜测纷纷。
无论结果究竟如何,以把握形势见长的房地产公司们,早已从空气中嗅出了银根要收紧的信号,再加上销售环境的恶化,开发商们对寻找新的资金来源的兴趣也陡然增加,市道不好,资金一定要挺住,否则,按照同致集团王波董事长的说法,“倒下就很难再爬起”。
央行的关门与开窗
但资金链所受到的威胁,只能算是上市的一个间接诱因,按照卓越集团李晓平总经理的分析,更主要的因素还是证监委对地产上市禁令的解除,“记得有句电影对白里是这样讲的,上帝把这边的门关上了,却在那边打开了一个窗户。央行一方面收紧放贷,一方面,总得给房地产业庞大的资金需求指明一个方向,这个方向之一,可能就是上市指标的松动”。
而中原物业李耀智总经理对2003年的一紧一松的政策变动,也有独到的理解,他认为,二者之间其实是互动的,“我不认为这只是不谋而合,政策都出自国务院,应该是有一种遥相呼应的默契关系的。再深一点想,我们会发现,这里的一个共同意思就是加速地产生态圈的进化,加速优胜劣汰。贷款的收紧,表面上是对银行的,其实是打击了不良开发商的。而对上市的放松,其实也就是让良种迅速成长,是扶优。也有观点认为国家的一松一紧的政策并没有什么深刻的背景,“这只能说是一种巧合”,华侨城地产总裁办主任姚明华说,“房地产上市的正式解冻其实是在2002年8月传出的,而央行的清查通知则是在当年的10月发出的,这中间有一个时间差,此其一。其二,2002年股市被银广厦、蓝田等一系列事件搞得很惨,政府有救市之意,救市得找题材,就想到了在股民印象中最会获取暴利的房地产业,这种解冻,和后来的对房地产贷款的整顿,应该说,在逻辑上并没有什么必然的联系,至少在各自的初衷上,看不到多少因果关系。现在不是解冻而是烧水
而金地集团有关人士则认为,解冻之说,有哗众取宠之嫌。1993年开始的房地产上市冻结令,其实早在2001年就被打破了,而不是2002年8月,2001年1月15日,金地集团上市,同日在上海证交所上市的房地产公司,还有北京天鸿宝业公司。在金地之后,全国陆陆续续也一直有房地产公司上市,只不过,声势不如其它行业那么浩大。
他强调,“从这个角度说,2003年,地产公司上市热首先应当看作是中国房地产开发商逐渐规范、壮大的必然结果,是法人的自然成长过程,而不是什么赶时髦,而从我们掌握的情况看,绝大多数公司,要么没有上市想法,要么有想法,但只是把它作为一个理想,一个企业壮大的里程碑,进入实际操作的并不多。尤其是民营公司,站在证交所门外,可能上市的积极性很高,但一旦坐下来谈,估计就瘪了,上市公司要求成本、赢利要透明,许多桌底下的交易、许多不宜公开的利润来源,怎么向公众交代?”
但无论怎么样,上市将不可避免地成为2003年的中国地产界的又一个热门话题,“虽然冻结早在2年前就实质性地化解了,现在是在烧水,而不是化冻,但烧水,自可听火
苗舔壶的滋滋声,也是热闹得很,会给人一种期待的兴奋感。”
但水真要沸腾起来,是需要有足够的耐心等待的。对真正的上市热可能到来的时间,进入综合开发公司之一的天勤房地产的朱荣国副总经理认为,“恐怕还要1-3年,光是走程序,一般就要走上近2年,即便想上市又具备上市条件的公司从2002年8月就开始运动起来,但播种、施肥、开花、结果,一组程序走下来,真正上市,恐怕只有到2004年以后了,那时是地铁打通,公司上市,行业沸腾。”
而对照华侨城地产的例子,我们就会发现,关于2003年将是深圳地产公司的上市年的说法,似乎的确有些仓促和暧昧,准确地说,2003年,顶多是深圳地产界的上市运动年、上市公关年。请看华侨城地产,据有关人士透露,其实公司早在2000年底,金地上市前,就已经有上市的想法了,但想法归想法,即便是项目一个个成功或成功在望的今天,公司也还是没有成立专门的部门负责上市事宜。
值得一提的是,地产公司为表达自己对资金的渴求和形象的塑造,表达对复杂、严格的审核过程,以及漫长的辅导期的不堪忍受,不少通过借壳上市,或寻求海外上市,曲线引资。
借壳上市可以在短时间内扭转壳公司的业绩,从而达到增发和配股筹资的目的。目前大多数公司借壳上市后达不到再融资条件,但是它们往往可以实现其资本运作的目的。
资料显示,房地产上市公司买壳案例在2002年达到了高峰期,这显示出房地产对公众资本的追逐越来越热烈。