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在当前的低息时期,巨大的房产再融资额为美国经济注入了几十亿美元,房地产市场的兴旺对美国经济继续疲软起到了抑制作用。
在过去几年中,整个华盛顿地区的房地产价格一路上扬,许多人因此变得越来越富有,房地产价格在短时期内大幅攀升着实令人头晕目眩。全美房地产经纪人协会首席经济学家大卫·艾理瑞说:“没有人意识到拥有自己的房产后,财富会悄悄增长。上世纪90年代,证券市场非常火爆,人人都在考虑进入股市让资金很快翻倍,但结果并未如愿以偿。从90年代起,对于美国家庭来说,房产却一直在悄悄增值。”
在美国,对于低收入和中等收入家庭来说,拥有房产是主要的财富增长之源。全美房地产经纪人协会在2001年所做的一项调查显示,典型私房主的房产价值为5万美元;年收入大于7.5万美元的私房主的房产价值为10万美元;年收入低于4万美元的私房主的房产价值为4万美元。美联储公布,2002年第三季度,美国人的房产净值为7.56万亿美元,自2000年第三季度以来,房产净值增长了2.7万亿美元。相反,证券在同期减少了2.29万亿美元。
私房主可以通过再融资、房产权益贷款或房产权益信贷额度等途径来让资产增值,也可以利用房产灵活地重新整合资产。
投入的资金越多,杠杆作用越大,获得的利润就越丰厚。即使房价在一年中上涨5%,股票上涨10%,房地产的杠杆作用仍可以让投资房地产的人先期获利。
房地产具有杠杆作用,房地产可以让小额投资获得丰厚的回报。
购买10万美元的股票,通常要实际投入10万美元。如果买一套10万美元的房产,只需投入2万美元,然后等着投资增值到10万美元。假设过了一段时间,扣除销售成本等因素后10万美元的房产增值了10%,这套房产售价为11万美元,这1万美元的利润相当于当初投资2万美元得到的回报,回报率为50%。
当前房产预付定金在下降,许多私房主按低于房价的20%付款。在上述例子中,如果买房人只预付10%的定金,那么他将获得100%的回报率。
但不得不承认,住宅价值确实在缩水,尽管住宅经济学家们喜欢说从1969年起美国全国的住宅价格一直保持着每年不降的纪录,但这却不是事实。在过去的33年中,有11年住宅价格增长低于通胀率,因此,价格存在净跌现象。
经济学家还会说,虽然价格跌了,但只有在卖房的时候房主才能感觉到价格的下降。专家提醒,房地产是一项长期投资,而不是致富的捷径;买房者应该至少将房产保留5年后再出售,这样可以保证有所回报。统计资料显示,房主持有房产的时间越长,回报率越高。
据美国哈佛住宅研究联合中心报告,如果私房主遇上了每年5%的房地产增值率,同时他只付了10%的预付定金,那么5年后他将房产出售后获得的投资回报率通常为225%。如果是10年后出售房产的话,预付定金的回报率则高达623%。
投资收益、保值增值、资产净值、减税政策是人们普遍选择投资房地产的主要原因。
根据最近美国人口普查办公署公布的数据资料显示,在房地产市场上的投资者当中,75%的家庭投资者的年龄在45岁以上,这些人当中超过半数(51.6%)拥有5套以上住宅。以家庭为单位的住宅投资者依靠房租获得的收入,已经占到他们总收入的31%左右。大多数的家庭投资者进入房地产市场的时间都比较晚,一是他们普遍都非常关注自己将来的退休生活;二是他们正处在事业的高峰期,预期的收入比较可观;三是一部分人开始从父辈那里继承下来一些遗产,美国人口普查办公署公布的数据资料表明,他们当中48%的人都有从父辈手中继承房产的记录。
人们普遍选择投资房地产的主要原因据研究有四:
1、投资收益。这是最主要的原因,在一些城市投资房地产仍然具有很好的回报,换句话说,投资的收益能够覆盖下列成本:贷款利息、房屋维修、可能发生的空置期、房屋管理等。把这些成本扣除后,仍然会有不错的余额留下来。如果银行评估你的预期投资收益不佳的话,多数的银行会拒绝向借款人发放贷款。
2、保值增值。目前美国的人口处于持续增长状态,美国人口普查办公署公布的数据资料指出,每14秒钟就会净增加一个美国人。截至2002年2月6日美国东部时间10点08分34秒为止,美国的全国人口是286401757人。预计到2050年,美国的人口会达到4亿。如果我们保守地按照供给与需求的规律来估算,并依据目前的移民政策和人口增长速度,未来50年会继续保持对住宅的持续需求。当然,这主要取决于供需的平衡,投资成本的变动,建筑成本和土地成本的上升,以及房屋地基结构的不同。只要政府继续保持在常规项目下增加对发展商的收费,投资者的不动产投资就会维持稳定的保值增值率。
在上世纪70年代,一个普通的住宅的平均售价是23,400美元;2000年,一个同类的住宅在市场上的平均售价是169,000美元。这样计算下来,每年的增长率是8%。当然,增值情况会因为地段、房屋条件和当地经济状况的不同而不同。
3、资产净值。简单地说,扣除贷款和贷款利息,剩余的部分就是投资者的净资产。如果投资者的月供或者周供数额比较大的话,本金投入就会相应的减少;同时,贷款期限越短,净资产增长的速度就越快。
4、减税政策。每年填写收入税单的时候,根据美国税务机关的规定,除了地产商以外,“山姆大叔”允许每个人把他们的地产投资在税务表上进行冲减,对于居民住宅减税期超过27.5年,商用物业则超过39年。
投资者完全可以利用政府提供的机会来赚钱。不过,请记住,政府的开支需要政府自己付账单,所以当投资者出售不动产房屋时,政府也会和投资者一起分享房屋增值的收益,投资者必须拿出增值部分的20%向政府交税,事实是投资者把从减税政策中所获得的好处又交回给了政府。如果投资者是卖了原来的房产又买其他的房子并填写了1031项税款延期申请的话,这笔应缴费用也同样可以获得延期;换句话说,你不用重复交税。下面的例子可以用来说明住宅地产投资的收益:
投资50万美元买了价值150万美元的房产,每年的投资收益是8%,增值率是4%,每年的净资产和税务冲减额是4.3万美元,综合计算每年的投资回报率超过20%,这会让投资者觉得他做了一个非常明智的投资决定。
无论你在地产上的投资额有多大,你都会有所回报。选择你认为最佳的地产去投资,而不是买你第一个碰到的,这一点非常重要。这样做的好处是少犯或者不犯错误,规划出一个有潜力的长期投资计划。
另外一个做法是挑选一个经验丰富的地产经纪人来帮忙,这位经纪人必须已经为他自己做过这方面的投资安排;再选择一家口碑好的物业管理公司帮助打理,使你生活、投资相得益彰。
最后要说明一点,并不是所有的地产投资都会有一个美好的结果,这需要一定的时间、足够的经验和独到的眼光。