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今年6月,央行“121号文件”发布以后,国内各个方面对此事的反响之大,让央行始料不及。日前央行新闻处处长接受媒体采访时表示,央行没有追加实施细则的打算,同时央行的工作只是做宏观的政策引导,具体实施方案要看各商业银行的安排。这对于房地产行业而言无疑是一大利好消息,因为按照惯例,每次央行的金融政策出台,各地分行会根据本地区的实际情况出台相关的实施细则,这样才能将金融政策很好地贯彻。
上海明确不会出房贷细则
“所谓房贷新政上海实施细则并没有制定,更谈不上完成。”央行上海分行有关人士日前在接受媒体采访时如是说。此前有传闻说上海房贷实施细则将在7月1日“露脸”,后因为“某些原因”而不得不延期出台。这是中国人民银行上海分行首次公开否认已经制订完成上海房贷细则的事实。但据透露,个别商业银行却不甘坐等房贷细则出台,遂暗自制订了衔接房贷新政的临时性内部操作细则。
今年6月13日出台“121文件”之后,上海分行曾经有过根据上海房地产信贷的实际情况制订相关实施细则的动议。据业内分析,此动议的流产是由多方面原因造成的。首先,央行在“121文件”中没有像以往一样明确要求分行制订相关细则,更没有规定新政策的具体“实施日期”。没有这些硬性的强制规定,上海分行当然可以不制订房贷细则。其次,由于“121文件”中的内容涵盖了从开发商到购房者的整个房地产信贷业务的各方面,涉及到方方面面的问题,而且其中存在着很多诸如第二套房、高档商品房、主体结构封顶等等界定难点,制订具体实施细则不是一件容易的事情。综合两方面的原因,制订房贷细则很可能是一件费力不讨好的事情,所以央行上海分行在具体充分的调研之后,采取慎重的态度放弃了制订细则的动议。
据了解,目前北京也没有制定相关细则的动向。金融街控股股份有限公司董事长王功伟说,“没有实施细则,‘121号文件’很难起到预期的作用”
央行拟开“新资本通道”
中国人民银行货币政策分析小组上周发布的2003年二季度货币政策执行报告显示,央行正在考虑新办法拓宽地产商融资渠道,包括发展公司债、项目债,开发信托产品和放宽房地产公司上市审批等,将会同有关部门尽快制订。这些措施如果落实,地产商可以通过信贷产品筹集款项做项目,同时发行债券。这样资金链不但不会断掉,反而有所拓宽。但是也有分析认为,房地产风险太大,对于发行债券等政策,市场未必看好销售前景,因此央行在短时间未必会对地产商敞开债市大门。
其实,早在“121号文件”出台之前,一些金融专家对房地产业的融资渠道仅局限在银行就表示过担心,他们提出应该拓展房地产行业的融资渠道,例如像美国那样增加直接融资的比例,让更多的房地产企业到股市上市。再如,可以实行银行按揭证券化,分担银行贷款的风险。有关专家认为,以前由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产业本身的特点,房地产业在债券、股票等融资方面很少涉足。在22个上市产业中,房地产仅排在13位,数量不超过5%,但资本利润总额却排在第二位,其增长幅度列各行业之首。同时,中国房地产经历了三个时代——营销时代,即强调营销的作用和影响;产品时代,强调产品本身的完善;资本时代,房地产业只有进入了资本市场,才称得上是一个成熟的产业。“121”文件实际是给中国房地产行业一个建立资本市场的提示,因为资本会流向业绩好、能力强的公司,资本市场的建立才会促使房地产行业全面提升。
各方“暗自动作”频频
到目前为止,国有商业银行基本上垄断着主要的金融资源,单一的融资渠道受到层层权力管制,黑箱操作严重,权钱交易不绝。从形式上看,国有银行的风险制度也在逐渐地建立起来,但是这种风险控制机制时常会失灵,或为行长所左右,这也使得信贷活动中的腐败与不应有的失误时有发生。“121号文件”出台后,早对房地产信贷市场“垂涎三尺”的信托公司近期频频出招,许多信托公司很快就开始向地产开发商开始提供信托贷款了。不过一些信托投资公司暗地和银行联合起来,即前期由信托公司向开发商提供信托贷款,等开发商达到央行规定的给贷标准,再由银行提供贷款。北京国际信托投资有限公司副总经理肖伟接受媒体采访时承认确有这种说法,不过他认为这是缓冲“121号文件”对市场冲击的一种变通的设计——既然银行、信托公司、开发商都愿意合作,就证明有其市场需要。
由于房地产贷款是银行的相对优质资产,“房贷是一笔巨大的业务,各个银行都不愿意轻易放弃。”,一位银行有关人士告诉记者。他介绍,央行下达的“121文件”后,一些商业银行为了维护其房贷业务收益,利用颁布文件到出台实施细则这段时间真空,大打“擦边球”,甚至搞突击贷款,超常规发放房地产贷款。
而一些中小房地产企业由于被逼到了生存的底线,也开始联合起来共同竞争。一位不愿表露姓名的开发商透露,目前他公司已经和另外三家公司组成开发集团,针对有关“开发企业自有资金不低于总投资30%、土地储备抵押贷款额度不得超过土地评估价值70%等”规定,采取“集中力量,各个击破”的战略,这样获取资金并不太难,最后还是各家齐头并进,各自开发自己的项目。
总之,房地产是一个资本密集型的产业,从投入资金盖楼到项目销售资金回笼这一过程中,需要大量的资金投入。而拓展房地产融资渠道,开启房地产金融二级市场,启动民间资金,使资本市场进入到房地产行业中来,才是我国房地产金融市场应对挑战的一个重要措施。