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土地政策改变 刚性需求增加 置业信心提高
从2003年下半年以来,随着海河开发改造力度的加强、旧区拆迁量的不断增加以及城市基础设施的不断完善,天津市房地产市场呈现出一片欣欣向荣的景象,二手房和商品房的销量都有很大的增幅,房价上涨并未阻挡人们的购房热情。一些市中心的高档住宅项目也受此影响,一扫过去“高处不胜寒”的尴尬局面,出现了久违的热销场面。从天江格调空间、顺驰北岸华庭、森淼清华园、中豪世纪花园等一些项目现场传递的信息可以看出,无论是今年刚刚推出的项目还是已经持续销售了一、二年的市中心高档项目,其成交量都有明显的提升。
市中心高档住宅热销有因
中豪房地产公司副总经理高建平分析,市中心高档住宅近来之所以热销,主要有三方面的原因。一是人们对楼市的心理预期有所改变,对未来市场的信心大大增强。过去由于本市高档住宅价格没有明显的上涨,使一些客户感到购买高档住宅不能实现保值增值。但今年以来本市房价持续上扬,楼市日益火爆的状况改变了这些持币待购客户的观望心理。随着这些客户不断进场购买,本市高档住宅的销量还会持续增加。二是海河改造、旧区拆迁、二手房交易活跃等因素导致楼市刚性需求大幅增加,住宅梯次消费愈加明显。一部分高端客户通过盘活手中的二手房达到变现的目的,使购买高档住宅的资金更加充裕。三是今年下半年本市开始实行的新土地政策使市中心区域土地的稀缺性特点更加突出,客观上也激发了高档住宅的强势需求。由于该政策的执行,可供开发的市中心地块将会越来越少,从而导致市中心土地价值不断提高,相应地也将会促使市中心高档项目的售价进一步上涨。不少打算在市中心置业的高端客户已经意识到这种趋势,因此踊跃购买,以期实现房子的增值。
拥有忠实客户群投资行为渐活跃
目前本市高档住宅项目主要集中在市中心和西南部地区,部分项目在售价方面比较接近,项目之间争夺客户资源的情况已经引起业内的关注。不过,业内人士分析,市中心高档住宅由于地理位置好,区域配套设施齐全,生活比较便利,始终有一大批忠实的客户群体存在。据鑫森置业公司销售部长郭茜介绍,购买市中心高档住宅的客户主要有几类:一类是在购房时要考虑子女的教育问题,希望选择距离名校比较近的住宅,而市中心的高档项目正具备了这个特点,因而能满足这部分客户的需求。二类是所谓具有“市中心情结”的客户,由于他们长期生活在市中心地段,对市中心有着特殊的情感,这些客户的社会关系和生活、工作的范围大多在这个区域,因而在重新选择居住条件的时候,这部分客户不愿意离开市中心。第三类客户则看重市中心良好的配套设施、便捷的生活环境,并认为居住在市中心是一种成功的标志。可以说,这几类客户基本构成了市中心高档住宅消费的主力军。
此外,据业内人士介绍,近来随着市中心高档住宅市场被普遍看好,投资行为也逐渐活跃,购买高档住宅进行投资的客户不断增加。不少客户购买高档住宅后出租,以租金还银行贷款,获得不小的回报。专家分析,相对于其他投资方式来说,投资不动产具有回报稳定、风险低等特点。市中心土地资源紧俏,土地升值空间大,未来高档住宅的投资将会越来越热。
项目开发应避免同质化
业内人士指出,在市中心高档项目热销的同时也暴露出的不少问题,其中最突出的问题是项目同质化现象比较普遍。众多市中心高档楼盘在规划、房型、售价、配套等方面基本相似,缺乏个性化特征,使客户对产品品质的认同感不强,长期下去,将会影响客户在市中心购房的热情。让人可喜的是,一些项目已经意识到这个问题的严重性,今年新亮相的几个市中心高档楼盘无论是在建筑品质、社区环境还是配套设施上都有质的提升。在本市中心城区,立志做成精品个性化项目的开发商营造出了同样不输于郊区楼盘品质,从而给客户带来了全新的生活体验。
专家预测,今后随着市中心高档住宅项目的不断增加,项目之间的竞争也将越来越激烈。根据项目所在土地地块大小的不同,开发符合特定客户需求的个性化社区或集住宅、写字楼、商业为一体的复合型社区将是未来市中心高档住宅项目的发展趋势。(北方网记者孟建)