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三周建好一座房子美国住宅多是一到二层为主的木结构,产业化水平高。参观了圣地亚哥的一个工地,一栋房子大约有3000平方米,先在地上打混凝土地基,下好螺栓,然后将工厂制造好的木龙骨现场拼装后接水、电、管,再外封石膏板、保温板,贴防潮纸,最外面是装饰,讲究一些的是红粘土砖砌在外面做装饰,这样的房子三个星期即可完工交付。
设计理念更为先进
美国建筑师的设计理念有三个有机组成部分,即建筑设计、规划设计和室内。其中,规划设计包括社区规划和园林景观设计两个方面。就像人具有社会性一样,单一的住宅建筑产品大都是社区整体的组成部分,住宅建筑的社区性是美国建筑师们经常强调的概念。在美国参观住宅区的过程中,深切地感受到:一个设计优秀和开发成功的住宅区,应做到单体建筑与社区的协调、住宅与环境的统一以及住宅室内设计的精细。
在洛杉矶的一个成片中档住宅开发区中,规划时将六七幢低层独立住宅以周边式围合的方式排列,既类似于北京四合院的布置,又有点像上海里弄住宅的紧凑。美国大量独立住宅的建设,已使人们感受到了邻里交往很少的缺憾,这是一种既迎合客户希望有自己独立土地住宅的心理,又考虑了增进邻里交往的社会需要的一种尝试,建筑师的良苦用心可见一斑。
行业运作“内紧”“外松”
美国房屋立法的构架源于1930年的经济大萧条时期。当时,美国约有一半的住房家庭陷于无法支付房屋贷款的窘境,房屋市场一片混乱,1934年的国家住房法因此诞生。近70年来,美国国会通过的与房地产有关的法案达到近50项。由于美国有以《住房法》为首的房地产法律,体系完善,行业协会的协调和约束作用明显,整个行业的运作比较规范,呈现“内紧”的态势。
在美国,围绕着住宅建造已形成了一条成熟的产业链,从房屋的设计、施工、销售到维护,从设计软件、新施工工具和工艺、新建筑材料和设备,到与住宅相关的各种设施的研究开发和生产销售,都已达到了相当高的产业化水准。这种产业化水准不仅表现为住宅相关产品的琳琅满目,更体现在产品标准化、规范化和多样化的统一上。
因此,从微观方面来看,由于全房地产行业分工明确、细致,技术控制、质量管理都比较成型,施工质量的波动很小。所以,美国对于施工、行业进入的管则非常宽松。因为不同的人来做房地产,其中的差别是不大的,所以美国房地产又呈现出“外松”的特点。所以,只要你愿意并且有足够的经济能力,都可以去买块地开发,然后将房子卖出去。
盖房子必须“经济”
此次考查美国,随处可以体会到经济。这里的经济,指的是节约、成本、合适。美国的城市显得简单和平均得多,不会说这条路绿化特别好,而另外一条路就差很多,也见不到过分奢侈的一些市政美容。倒是一些商业场所的业主,愿意花大血本进行豪华包装。美国在上世纪70年代初期,也实施过以疏散为重点的住宅区的民防计划,但随着现代战争的发展、武器精确度的提高,民居受攻击的可能性越来越小,而一旦真正受到攻击,一般的民防工程也无法抵挡钻地导弹的进攻。因此,美国目前已经开始放弃在住宅区建设民防工程,只要求在公建中配套一定面积的防空工程。这样一来,住宅区建设的成本就大大减少。在我国城镇住宅建设中,是否可以考虑借鉴上述做法?
作者手记
2003年9月5日至9月15日,受美国全国住宅建造商协会(NAHB)的邀请,我访问了美国的房地产界。NAHB是美国最大的行业协会,由20万家与住宅产业直接相关的会员公司组成。该会主办的“国际建筑业展览会”是全世界规模最大的住宅建筑及建材展会,每年在美国举办一次。
10天时间里,考查了能够代表美国房地产最新趋势和最高水平的拉斯维加斯、圣地亚哥、洛杉矶三个城市,实地考察了从17万到1500万美元之间各个价位的以及从租赁公寓、产权公寓、TOWNHOUSE、HOUSE到别墅等各类住宅,并且接触了从建造到销售的各类专业人士,了解了美国房地产市场的运转程序。