中国几乎没有开放房地产金融市场，没有银行信贷之外更多的金融工具，金融风险几乎都集中在商业银行身上。而此次天津信托最大的创新，是“从房地产开发的第一步即加入进来”

　　与过去信托公司只是通过信托计划筹资用于房地产贷款不同，本周四(8月28日)，天津天奥体育产业有限公司与天津融创奥城投资有限公司(简称融创奥城)签署了一份“奥林匹克中心配套区土地补偿协议”。知情人士透露，“委托投资”可能催生的房地产信托基金等金融创新工具，已经进入人们视野。

　　更被关注的是融创奥城的三方股东组合——房地产开发企业顺驰集团、天津信托投资有限公司以及津报集团。8月7日，融创奥城在有“天津地王”之称的奥林匹克配套区地块中标，中标价格为17.515亿元；工程总投资60亿元，计划2007年6月完成。

　　渐行渐深

　　天津信托总经理李宗唐不愿透露更多的合作详情。但据了解他们提供的服务是“全方位的”，不仅可以贷款，还可融资、投资。

　　他并透露，在奥运中心项目开发中，天津信托有意从中切割出部分公建项目，做“委托投资”的尝试；也就是说，投资者将资金委托给信托公司，以投资者的名义进行投资，风险收益由投资者自己承担。

　　中国工商银行天津分行在提供融资方面也将有所创新。住房金融部总经理罗勇解释：工行将根据项目的进展提出融资方案，并收取一定费用，其优势在于降低融创奥城的财务成本。

　　早在上个世纪90年代，信托公司就已经涉足房地产项目，后来也因房地产泡沫遭受沉重打击。2002年后，信托公司相继获准重新登记。据不完全统计，从2002年7月到今年6月，国内信托业推出集合资金信托品种59个，其中涉及房地产信托的达24个；今年已经有10多个项目推出，如中煤信托“车公庄危改小区项目”，重庆国投“景龙国际公寓股权信托”项目，中信信托“汇清家园和汇澜苑”信托项目等。

　　但这些信托计划几乎有一个共同点──以贷款的方式向房地产开发商提供资金支持。这一方式的优势在于风险比较容易控制，但最终信托公司只能扮演“第二商业银行”的角色，且在控制风险方面，信托公司并不比商业银行更有优势。

　　此次天津信托最大的创新，是“从房地产开发的第一步即加入进来”。这表明他们已不满足于发放信托贷款、收取1%管理费的模式，显然想分享房地产开发中的其他利益。地产金融空白中国几乎没有开放房地产金融市场，没有银行信贷之外更多的金融工具——如不动产基金、不动产信托基金、抵押贷款证券化等，金融风险也几乎都集中在商业银行身上。

　　央行6月13日公布“121文件”引起了房地产界极大震动。一种观点认为，房地产业的本质问题在于中国缺乏相对发达的房地产金融市场，地产项目对银行信贷的依赖度过高。

　　房地产信托投资随之而来也显得水到渠成。“房地产信托投资”是指信托公司运用自有资金和长期稳定的信托资金，以投资者的身份直接参与对房地产市场的开发，集“融资”和“融物”于一身。

　　房地产信托的投资形式，分独立的直接投资和联合投资两种。前者指房地产信托公司运用自身积累和吸收的信托资金，独自对房地产进行直接投资，从中取得收益。后者是与房地产开发企业联手投资开发房地产市场；其中又可分为“股权式投资”和“契约式投资”。

　　“股权式投资”是指由信托公司委派代表参与对公司的经营管理，并按投资份额取得利润或承担亏损责任的投资形式；“契约式投资”是指信托公司在资金上给予支持，但在投资后按事先的约定，在一定年限内分取投资收益，到期后出让股权并收回所投资金，不参与经营管理，也不承担亏损责任。据记者观察，天津信托此次采取的投资方式与股权投资极其相似。

　　李宗唐表示，天津信托将考虑借鉴美国的房地产投资信托(REITS)的信托模式。但他以正在研究之中为由，拒绝透露详情。（于勇 2003.8.30）