南开大学教授区域经济学专家：安虎森

　　天津信托投资有限公司总经理：李宗唐

　　顺驰集团董事长：孙宏斌

　　奥林匹克中心及其配套区的开发，天津引入了“城市运营”理念，经营这块土地和土地上依附的资源。该公司三方股东和区域经济学专家就如何从经营中实现城市资源优化配置，推动整个区域加速发展，实现投资回报率的最大化，达到城市与企业双赢展开了对话。

　　以城市发展为契机 加入城市运营行列

　　记者：天津在奥林匹克中心配套区的开发中引入了“经营城市”的运营模式。事实上，经营城市的理论正在被越来越多的城市引入到当地的发展战略，从经济学的角度看，什么是城市经营？经营城市和单纯的房地产开发有什么不同？

　　安虎森：经营城市是指把城市可经营资源如城市土地、城市生态环境等有形资产，以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形的资产，通过对其使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场运作，吸纳社会资金进行城市建设。城市经营不同于简单的项目开发，已经从常规地产向城市层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸。政府经营城市需要借助企业与市场的力量，房地产开发商，特别是实力雄厚、优秀的开发商和咨询服务机构等，在未来中国城市化进程与城市经营中，将更多地担当起他们的角色。

　　孙宏斌：在政府的引导下，参与城市运营的企业是那些自觉围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设有机组成部分的经营开发商。融创奥城对奥体中心的开发，并不是简单的盖房子、卖房子，而是在天津经营奥运资源的整体规划下，建设天津奥运概念的新地标。

　　张建星：对，融创奥城对奥体中心配套区的经营不同于简单的地产项目开发，而是要对这块土地的所有资源进行经营，也就是说除了土地本身、土地上的基础设施等有形资产，还要对依附土地而产生的奥运概念和特色文化氛围等无形的资产，进行广泛的市场化运作，实现这一区域资源配置的最优化和效益的最大化。

　　安虎森：奥体中心不单纯是一个项目而是通过这个项目的发展带动周边地区。涉及面广带动力更大。平常的房地产开发是在一个点，或一个小范围的开发，而奥运场馆及配套区的开发也许会带动整个区域甚至城市的发展。政府为天奥中心及配套区的开发提供了1亿元的启动资金，出让配套区土地开发权引入了17亿元资金，而土地开发又撬动60亿的开发资金。这是一系列连锁效应。经营城市的开发商已经从借势的地位转到了造势的地位，其所起作用是与一般的开发商不一样的。

　　记者：经营城市这一理论在我国提出已经有10多年的时间了，但付诸实践是近几年的事，在天津也是一个比较新的经营模式。是什么催生了参与城市运营的企业在天津出现？

　　安虎森：城市运营模式的出现往往以城市化的提速，城市大发展为背景。只有城市快速发展不断启动城市基础建设的情况下，才能有企业参与城市经营的机会，在经营城市的过程中，在政府的引导下参与城市运营的企业要按发展经济的要求打造城市功能，不断增强开发区域的吸引力。经营城市追求的是通过基础建设产生聚集效应，把企业、资金、人才引进来，实现城市资源最优配置、最大增值，推动整个区域经济加速发展。

　　经营城市，政府在其间起到的是一种引导与示范作用。理性政府的投资行为是一种最好的信息披露，它暗示了城市的发展方向与发展重点。

　　张建星：上世纪末，我国的大连、青岛等城市，首先引入了营销学理论衍生的“经营城市”这一理念，并总结出了具有中国特色的“经营城市”模式。近几年，一些大中城市纷纷把“经营城市”理念引入本地的发展战略，把城市当做一种特殊商品对待，运用经营手段，将城市纳入市场运作，通过市场无形的力量，提高城市的区域平台价值，从而强化城市资金流、人才流、信息流、物资流的吸引力和凝聚力，经营城市是城市大发展的产物，所以在天津大发展气势已形成的今天，经营城市运作模式和城市运营商的出现是个必然。

　　专业性和经营宽度在市场经济下是一致的

　　天津信托投资有限公司总经理李宗唐

　　记者：融创奥城公司的股东组成十分特别，顺驰集团、天津信托投资有限责任公司、天津日报报业集团分别是天津房地产、金融和媒体领域的领军企业，业务领域大相径庭。是什么促使三家走到了一起？这种全新组合的优势在哪？

　　李宗唐：参与奥体中心的开发首先是我们基于对房地产市场发展前景的乐观判断。由于海河改造、地铁和道路建设等重大市政设施投入，工业区的东移等，使未来5年甚至于更长时间内，天津房地产市场的发展会呈稳中有升的态势。其次这个地块的环境优势和交通条件，在大城市市区可以说绝无仅有，水上公园、堆山造景公园、奥体中心体育场呈三面拱卫，加之正在拓宽的红旗南路，中环线延长线，还有两站地铁站，地块的综合条件非常高。再次《信托法》赋予了信托投资公司全新的业务职能。我们不仅可以贷款，还可以投资，业务方式也比较灵活，天津信托作为金融机构有利于对项目提供资金支持。同时从合作伙伴来看，顺驰在天津经历了近10年的发展，创下了较高的品牌知名度，也富有综合开发经验，津报集团在媒体经营上则独具优势。这次由顺驰集团、天津信托和天津日报报业集团三方组成的融创奥城公司竞标成功，本身就说明了我们三家企业在各自领域所具有的优势。

　　孙宏斌：我们三家共同创建的融创奥城投资有限公司作为项目的操作平台，既可以保证项目的高水平顺利实施，也可以通过参与体育场馆经营、投资天津水上运动中心、国际体育交流中心、体育传媒等方式介入体育文化产业，拓展未来的经营领域。顺驰与日报的合作已经不是第一次了。假日传媒、新青年传媒都有顺驰的参股。津报集团拥有七报两刊，有实力、有战略眼光的企业不能不关注这样的媒体。

　　记者：在天津融创奥城投资有限公司的三方股东中，天津日报报业集团似乎是离房地产开发、经营城市最远的。津报集团为什么要参与这个项目的开发？

　　张建星：媒体已经进入了全新时代。经营宽度不断拓展。除了把意识形态的事业做好外，同时要做大媒体产业。从媒体经营过渡到经营媒体，这是一个从量到质的变化。从天津日报发展看，日报集团已经不是简单地在做经营，而是全方位地经营媒体。在经营宽度这四个字上下功夫，积极探索资本化运作，挖掘和主业相关，并能在产业链下游拓展发展空间的优势项目，不断开拓新的发展领域，培育新的经济增长点。

　　经营城市的主体是市场。有战略眼光、有实力的企业应及时抓住理性政府透露的信息提示，积极参与到城市运营中来，与政府合作达到多赢。

　　真正市场经济下的企业集团，专业性和经营宽度是一致的。天津日报报业集团拥有全国最大的以期刊报纸分销为主的现代物流配送有限公司————每日新传媒发展有限公司，公司成立一年多以来，在立足增强党报影响力，确保党报声音在报业市场的主流地位的同时，积极参与市场竞争，在现代企业运作中探索创新，形成盈利模式，在经济实力和控制力上也让党报占有主流市场的绝对份额。利用《天津日报》“名师家教”的品牌影响，我们先成立了津报进修学院。而后，又与财经学院合作成立了经报进修学院。这是继进军文化市场后挺进教育产业，做出经营宽度的重要步骤。不但盘活了天津日报老楼的资产，也适应了新世纪媒体多元化、产业化发展的新趋势。

　　在城市增值中实现投资回报最大化

　　顺驰集团董事长孙宏斌

　　记者：人们关注60亿元的巨额投资，更关注巨额投资的回报。对奥体中心配套区项目的投资回报率是如何预期的？

　　李宗唐：对于信托企业而言，房地产信托产品的开发是个新利润增长点。天津信托参与这一项目主要是基于对奥体中心配套区的地域优势、品牌优势、奥运的独特题材有良好预期，再结合天津未来发展规划的大趋势，我们对该项目未来的前景充满信心。孙宏斌：17亿拿下这块地也许现在看价格稍高，但是如果考虑到奥林匹克竞技区建成后对区域价值的提升，考虑到2008年奥运会的召开，考虑到周围得天独厚的环境和资源优势，考虑到天津经济发展的未来前景，这些因素将使这块地的发展潜力无可限量。

　　安虎森：任何投资都是有风险的，即使是奥运商机中也有“奥运负效应”之说。奥运中心配套区跨国公司总部的市场定位还需市场的检验。大型场馆建成后能否合理经营、良性发展也需在模式上下功夫，接受时间的考验。当然作为北方最大的制造业中心，拥有如此优越的区位和港口，天津的发展和这个项目的成长还是让人充满信心的。

　　记者：奥体中心配套区项目市场定位的依据是什么？

　　孙宏斌：基于其在城市中特殊的地理、人文、自然环境，奥林匹克中心配套区的地块适合进行商业、居住、办公、体育休闲等综合开发。又因为拥有奥运带来的无形资源和氛围，它将是一个非常吸引人的题材。这个项目将在城市中形成鲜明的独一无二的定位，其商务区的项目定位为“生态商务”，将建设跨国公司总部，为外商投资天津提供办公和商务配套，通过国际化高档商务区的定位，区别于华苑的创业氛围，也区别于传统商务区。根据市民生活水平的提高，这个项目在居住板块推出了“终极置业”的定位。可以说整个项目是经营地产和经营奥运的结晶，并将按更快、更高、更强的奥运精神操作，定位在城市发展方向上寻求它的商业价值。

　　参与城市运营提升品牌含金量

　　记者：融创奥城对奥林匹克中心配套区进行开发除带来投资回报外，还能带来哪些无形的资产？

　　安虎森：奥运是国际语言，它所搭建的是与世界对话的平台。经营奥运资源，是城市走向世界的捷径。历史上不乏这样的例子，上世纪60年代东京奥运是东京乃至整个日本经济腾飞的标志、88年汉城奥运会把韩国推向了世界。天津经营奥运资源有利于营造世界大都市的城市氛围，聚集人气，聚集资源，聚集世界的关注。借助奥运天津可以将其北方制造业中心的地位，北方良港的区位优势等城市优势展示给世界，能大大缩短天津享誉世界的进程。

　　张建星：融创奥城参与这个项目投标和开发，将大大提升三家股东的品牌形象。融创奥城拿到这块地的开发权本身就说明天津的企业、天津的媒体醒得早，赢在了奥运起跑线。经营城市的运作模式本身就说明企业拥有雄厚的实力，具有战略发展眼光。而借助奥运概念参与城市运营三家股东和融创奥城的品牌影响将进一步得到提升。作为天津的主流媒体津报集团一直致力于主流媒体的品牌打造。经典案例是在国内开媒体冠名飞机之先河。此次参与奥运经济也将成为日报打造国内知名媒体形象的又一举措。

　　孙宏斌：不管是谁拿到了奥林匹克中心配套区这块土地，都意味着在中国的房地产业占有了一席之地。在全国，它不是开发规模最大的地块，但是从开发的综合性、区位价值及规模等方面综合评价，在全国的地标级地段中都举足轻重。

　　李宗唐：自从2001年《信托法》出台后，信托业的法律地位、生存空间得以重新廓定，许多有实力的信托公司积极参与了房地产投资经营活动，推出了许多成功的房地产信托产品，这些产品都为房地产融资拓展了新的渠道。由于地产业本身是资本密集型行业，而信托公司作为联结资本市场、货币市场和产业市场的纽带在地产领域独具优势，也应该在未来房地产产业发展中起到一定的作用。这次天津信托参与奥运项目的运作，将在房地产信托领域以至于整个信托业产生深远影响。