顺驰集团、天津信托投资公司、天津日报报业集团组成联合体，日前以17.515亿元的天价一举中标，拿下了天津奥林匹克中心配套区46万平方米的土地开发权，随着这块天津最大的综合性开发地块的市场化运作，拉开了政府引导，企业、媒体参与，借势奥运、经营城市的序幕。

　　经营城市

　　中国城市发展研究会副理事长朱铁臻在现代城市发展理念的创新一篇报告中提出，所谓经营城市，是从政府角度出发，运用市场经济手段，对城市的自然资源、基础设施资源、人文资源等进行优化整合和市场化运营，实现资源合理配置和高效使用，促进城市功能完善，提高城市素质。

　　借势奥运打造城市新地标

　　历史事件成就城市发展。在诸多为城市带来发展契机的历史事件中，奥运无疑是最具魅力的“恒星”。一百多年以来每4年定期光顾，二百多个奥运成员方的参与，数以亿计的目光聚焦能使主办城市一举成名，飞速发展。1988年奥运会使默默无闻的汉城进入了世界知名城市之列，亚特兰大也是借助1996年主办奥运会的契机成为美国网络发展第二大城市。

　　作为2008北京奥运的协办城市，天津同样也希望能借势奥运，提升城市综合实力，向世界展示国际港口大都市的崭新形象。天津市政府在经营奥运资源的运作中起到了引导与示范的作用,出资1亿元启动了天奥体育中心的建设，并通过转让奥体中心配套区土地开发权为企业搭建了参与公平竞争的平台,拉开了天津借势奥运经营城市的序幕。建设中的天津奥林匹克中心体育场是2008年北京奥运会分赛场之一，也是天津惟一的奥运赛场。为这一项目配套的地块也正因具有奥运资源的“惟一性”成为“商家必争之地”。7月28日,由顺驰、天津信托、津报集团三方组成的联合体以高出标底3亿元的价格夺标奥体中心46万平方米配套区的开发权，并雄心勃勃地要以60亿元的资金投入将这块璞玉打磨成熠熠发光的天津新标识。

　　“配套区将与2008奥林匹克中心珠联璧合，成为彰显天津国际化大都市风范的城市标识。”说到奥林匹克中心配套区的未来，顺驰集团董事长孙宏斌雄心勃勃。从中标的规划方案中可以看到,城市西南一片挺拔、通透、现代气息浓郁的建筑群落，为天津的城南天际线勾勒了一道优美的金边。从规划上看，奥林匹克中心配套区是一个集生态商务、精品商业、顶级居住为一体的现代化综合开发区域。以2008奥运为契机,政府和企业的力量结合,对这一区域的开发,已不限于简单的房地产开发，其经营活动正在从常规地产向城市层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸。建设可持续发展、具有国际化水准的综合生态商务区，引入以跨国公司办公基地为设计特征的开发理念，其目的是打造城市新功能中心，希望以此产生集聚效应，带动城市区域功能和经营活动。作为顺驰、天信、津报集团三家投资成立的项目操作平台,融创奥城公司意欲用4年的时间把奥林匹克中心打造成城市新功能中心，使之成为新的城市标识，向世人展示天津北方重要经济中心和国际化港口大都市形象。

　　经营城市产生聚集效应

　　天津奥林匹克竞技中心只有1亿元启动资金，建设一个大型现代化体育场馆是远远不足的。46万平方米天津奥林匹克中心配套区开发权转让获得了17亿元的土地补偿金，弥补了体育场馆建设的资金缺口。这宗土地转让作为天津土地交易史上有偿转让最大一单，体现了天津市政府对经营和有效利用城市资源的引导和示范。副市长孙海麟称这种面向社会，国家将土地出售给实力雄厚、经营能力强的优秀企业，由优秀企业来开发、经营和管理项目，是一种值得肯定和鼓励的模式。天津市规划和国土资源局局长廉敬民说：这次大宗土地的公开拍卖和开发对国家土地资源的利用，对于本市土地市场的建立和完善，都将起到重要作用。

　　提高城市竞争力的关键在于如何在有限的空间里创造出尽可能大的裂变效应。这就必然涉及到城市空间的合理布局和产业结构的优化调整。

　　根据天津城市定位，天津将发展成为“现代化国际港口大都市和我国北方重要经济中心”。根据天津的区位和产业方面的优势以及未来规划，天津将向工业基地和商贸中心、金融中心、科技开发和信息中心、交通运输中心、国际交流中心稳步发展。从奥林匹克中心配套的规划看就是从城市功能结构中寻求功能定位和机遇，按照天津跨国企业总部基地的标准进行规划设计和实施，为天津招商引资提供国际一流的商务办公环境。用基础设施建设引入人流、资金流、信息流，达到有效空间资源的优化配置。这个项目就是希望能通过以完备的基础设施进一步扩大天津作为北方制造业中心的产业优势。通过设施的优化配置，达到聚集经济的效应。

　　国际化标准加快城市进步

　　中国的城市，尤其是大城市正面临着价值的回归与再造。北京奥运，能为天津带来发展的契机。怎样利用“奥运”这种全世界通用的语言，加速天津载体功能和国际化，增强城市与世界对话的能力，成为城市运营应思考的问题。击活奥运概念，实现奥运资源的有效利用，并不仅仅在于体育场馆和道路交通等基础设施的建设，更重要的是城市氛围的营造。

　　为天津国际化港口大都市的城市定位和风范，融创奥城公司将在奥林匹克中心配套区的规划建设中较多地引入国际标准。融创奥城总经理李绍忠在诠释整个规划设计时，使用频率最高的是“国际”两个字。“这个项目坚持超前规划、与国际接轨。引入国际水准的设计理念，是保证项目国际化品质的关键”。奥林匹克中心配套区项目的规划师、建筑师、商业顾问，都是一流的国际化水准团队。项目很重要的一个特点，就是迎合国际趋势，采用“社会生态主义”的规划理念，从城市设计的角度，强调以市民为中心的设计哲学，重视市民在参与各类空间过程中的心灵体验。商务区采用了模块化设计手法，遵照国际通用设计标准，具有鲜明的总部办公基地特征，定位于提供国际水准的办公场所；商业区作为商务和高档住宅的配套，将以专业的设计理念、适宜的业态组合，成为城市西南方的SHOPPINGCENTER(商业中心)。

　　北邻天津市区最大的自然风景区水上公园，西靠占地面积达600亩的堆山公园，东接奥林匹克中心竞技区的大型水面。浸染天塔、周邓纪念馆等大型公共设施以及高教区营造的区域人文环境，奥林匹克中心的配套区拥有得天独厚的天然优势。据分析这个项目不单纯看做一次很好的商业机会，而是更多地考虑城市的功能需求和发展前景。与传统商务中心区相区别的是，办公区主打“生态商务”的概念，按照跨国企业总部基地的标准进行规划和实施，为天津招商引资、扩大对外开放提供一流的办公环境。其规模，相当于8个国际大厦，天津还没有这样富于集聚效应、突出生态概念的高档商务区。

　　天津市房地产经济学会副秘书长刘玉录评价天津奥场配套区开发项目是资本运作的新尝试，实现了三方面的创新：一是采取国际上标准的“开发合资股权信托(RELT)”方式，是一个大胆的融资创新；二是发起结成“媒开托”房地产项目开发联合体的创新，突破了以往一般的开发模式；三是将土地与区域综合开发捆绑在一起招标，近似于国外的“开发权拍卖”做法，率先开吃国内开发权拍卖的“螃蟹”，实现了城市发展建设、规划实施的重要创新。

　　□相关背景

　　天津奥林匹克中心

　　天津奥林匹克中心位于天津市区西南部，地处南开区，它东临卫津南路，西临水上西路，南临凌水道，北临宾水西道。中心共包含两部分：竞技区、配套区。其中竞技区建设包括一座大型体育场、一座水上运动中心、一座国际体育交流中心；配套区的建设包括45万平方米的公建区和55万平方米的高档住宅区。总体规划中的竞技区占地约12万平方米，建筑面积25.8万平方米，不仅可以满足国际足球、田径、水上运动等要求，还设有卖场、展馆、会议厅、室内游泳馆、五星级宾馆等多种公众服务设施，综合服务功能齐全。

　　天津奥林匹克中心配套区

　　天津奥林匹克中心配套区包括45万平方米公建区和55万平方米住宅两部分。与奥体中心竞技区共同形成了功能完整、空间形态丰富、特点鲜明的城市奥运文化圈，该地块建成后必将成为城市新标识、城市新功能中心。与其他城市相区别，天津奥林匹克中心选址于天津的上佳地段，该地块位于天津南城，占据城市上风口，北侧西侧临天津市两大城市绿肺———水上公园、堆山公园，自然环境良好；居于城市主导发展方向，周边为天津市传统高档住宅聚集区，具备良好的社会发展空间，利于商务、住宅的建设开发和商业氛围的营造。