天津人住房子讲究地段，也讲究格局。其实大多也正是因为大格局便于行，小格局便于住，所以才划分出了三六九等的地段。眼下天津市从大马路到小街道全都在如火如荼地修着建着，新的交通干线也在形成着。于是，市中心区域也在慢慢地变化着。

　　有人说天津城市重心要南移。城市南部一些新居住区的兴起似乎引证了这个说法，但城市中心的形成却有着更深远的含义，需要形成更加完备的城市综合体。所以，直到奥运会场及其配套设施建设的设计规划尘埃落定，才真正给天津未来的城市中心烙上了个LOGO。

　　“地王”建造城市新功能中心

　　<一>城市新的功能中心

　　8月7日，天津融创奥城投资有限公司以17.515亿元中标夺得天津奥林匹克中心配套区，这一成交价格创下了天津土地市场中单块土地出让的天价，在全国的综合类地块交易记录中也名列前茅。因此，奥林匹克中心配套区又被称作天津的“地王”。

　　从城市定位而言，天津将发展成为“现代化国际港口大都市和我国北方重要经济中心”，具体建设好“一个基地，五个中心”，即工业基地和商贸中心，金融中心，科技开发和信息中心，交通运输中心，国际交流中心。而目前天津的城市发展和建设水平，则亟需规划并实施一个新的城市功能中心，以集中体现天津国际化城市定位，展现天津的城市个性。奥运会场及其配套设施的规划建设，恰好立足于城市经营的这项空白之处，也就是要在这块“地王”之上，建造天津的城市新功能中心。

　　津文化新标

　　天津建卫已有600年的历史，城市商业与居住功能的发展，在不同时期都会产生不同的中心区域。随着市场和城市文化发展的需要，城市会在不同的地方发生新的集约型发展，形成新的城市中心，与上一代市中心相比会发生时代性的变化。如同上海新天地使全国乃至全世界都改变了对上海的印象，奥运配套区所承担的责任，也正是要让天津形成一个崭新的城市功能中心，改变天津的城市形象。

　　地产界“地段、地段、还是地段”的说法不是没有道理，住在市中心不但可以省却出行的远途之苦，购物、医疗、教育等等全都可以就近找到最好的去处。因此，以开发商的力量在城市之边建造一片居住区并非难事，但要将这些城市基础功能完备地重建可就没有那么简单了。

　　天津奥运配套区不但是要给天津人提供一个休闲、锻炼为主的新区，通过对城市基础建设、商业、住宅、医疗等功能化的建设配套，这一区域的完备性比起老城区则更增添了时代的先进性。从地域布局来看，奥运配套区周边有着相对比较完善的商业、文体、医疗等生活配套设施，城市功能比较完善。作为天津市高尚住宅项目聚集区的水上公园区域，包含着很多政府重点文体设施，同时又临近天津市重点高教区。加上天塔、周邓记念馆、体育馆等的包围，这一区域人文环境的提升和生活设施的完备，是老城区所难以企及的。

　　生态建筑群

　　既然是奥运配套区，这里自然还要担负起展示天津形象和城市发展水平的责任，其设计规划也必然要以国际化水平为标准。因此，天津第一个超低密度的功能中心建筑群便在这里开始建设，其建筑基调也定义为全球建筑最为关注的绿色，即生态型建筑群落。

　　奥运配套区包括近半面积的住宅，并将之定义为“花园中的住宅”。设计师在总体、平面、立面和剖面及体型上反复推敲，使配套区住宅与以往住宅相比，具有着崭新生动的住宅新形态，其建筑密度也远远低于城市建筑所要求的标准，加之完整的配套设施，该区域内的顶级住宅在基础环境方面已经开创了天津住宅建筑的先河。

　　生态、环保、绿色、节能、健康，是现代城市建筑的最高境界，也是对于居住者最有益的环境标准。不论是开发成本还是生活成本来考虑，合理的规划和建筑设计及对周边先天环境资源的充分考虑、利用，都是形成现代城市功能中心的最新最实用的标准。

　　奥运配套区项目有关负责人表示，该项目的宗旨之一就是充分利用土地资源，并且尽可能的减少建筑覆盖率，以提高更多的空间种植绿化。该项目将充分利用邻接竞技区、处于两大公园之间及地处逢勃发展中的南城等地理位置优势，把景观引入地块中，并着力创造内部环境，打造生态商务和居住综合区。

　　同时，该项目还将为居住者创造优美生态的室外环境。充分利用自然通风、采光，并且通过新技术，新材料的应用，创造环保节能的绿色建筑，提供人们健康、舒适的室内生活和工作环境。

　　借交通的光

　　一个地区的发展，不论在建筑和设计方面如何用心，如果没有交通的支持也无法顺利发展。天津奥运配套区周边先天与在建的交通线，给这一区域提供了广阔的发展前景。

　　凌庄子、卫津南路等拓宽干道的包围，地铁线路的经过，公交路线的增加，奥运配套区还未破土，其周围的交通环境却已经成熟，与整个天津市相融。其便捷性丝毫不亚于任何一个市中心老城区，反而还较之增添了一些敞快感。有关专家表示，目前奥运配套区项目周边的开发还较为零散，从城市布局角度考虑，布置一个面向较高收入的门类齐全、集约化程度较高的商业中心非常有必要。奥运配套区作为城市经济和居住的新中心区，居于其中的居住者和工作者活动相对比较活跃，因此区域服务半径需要进行适当的扩展。该专家表示，测量距离5公里左右，即开车或乘地铁10分钟以内范围，是中心商业和居住区比较适中的人群活动区域。

　　<二>天津新功能的中心

　　天津奥林匹克中心配套区总建筑面积100万平方米，由生态商务、顶级住宅、精品商业三部分组成，其宗旨是要创造一个人与自然、建筑和谐共生，可持续发展，具有国际化水准的综合生态商务区。从功能性而言，这些都是天津城市发展中所缺少的元素，因此奥运配套区的建设，其实也是在为天津建设一个新功能的中心。

　　模块办公单元商务区

　　商务办公发展水平是城市功能的重要方面之一，天津奥林匹克中心配套区作为新的城市综合体自然也要在这项功能上花费一番心思。

　　据了解，其商务区引入了“模块办公单元”概念，提升商务租售的便利性和可持续性，同时利用单元模块提升办公室内空间设计系列性方便高性能网络平台架设可行性。这些商务功能的更新，使天津的商务办公水平在全国站到了领先水平，同时树立了鲜明的个性化旗帜。

　　有关专家认为，目前国内商务区的建设大多受到欧美都市CBD建设和规划风格的影响，格局单一而局促。实际上，曼哈顿、纽约等都市化商务办公主体形成于上世纪70年代左右，很多理念已经落后，而中国的城市建设还在进行中，可以考虑采用更加先进更加人文的方式进行建设，将城市定位于更现代、更高端的人性化生活空间。

　　融创奥城投资有限公司负责人表示，奥林匹克中心配套区在总体规划理念中采用了“社会生态主义”的规划理念。从城市设计角度而言，“社会生态主义”具体表现为在以建筑、空间和人共同构成的现代城市中，更强调以市民为本位的设计哲学。建筑设计方面，商务区的“模块办公单元”概念，创造出新型商务办公特征的商务区模式，提升商务租售的便利性、可持续性，同时利用单元模块提升办公室内空间设计系列性方便高性能网络平台架设可行性。突破了一般独立办公楼发展的缺点，提供一个尺度怡人、配套完善的商务区。

　　双重便捷性的住宅

　　住宅在很多人眼中的作用似乎已经被定格为单纯的居住，而实际上住宅的形态与功能足以代表一个城市的文化和经济发展水平。因此，奥林匹克中心配套区在住宅设计方面倾注了以往住宅开发商无法想象的心力，并将该区域内的住宅形象定位与公建化风格相融合，突出该区域的“城市感”，为天津国际化港口大都市形象奠定基础。

　　南部城区近年来已成为公认的城市发展领跑者，奥林匹克中心在南部城区的开发建设，与南部城区发展形成良性互动。同时，奥林匹克中心还与天塔、水上公园等城市景观共同确立了在天津市的标志性地位，成为展示天津经济实力与城市形象的窗口。因此，将这里的顶级住宅以国际化的公建化外檐亮相，不但展示了配套区内的都市感和建筑档次，同时也为整个南部城区增添了商务氛围，确立其城市功能转化区地位。

　　市场研究人士认为，房地产市场的高端客户通常比较侧重于产品外型的气势感和使用的便捷性。自由职业者和业主在房地产高端用户中所占比例越来越大，因此像SOHO之类同时能够满足居住与工作的住宅产品也就显得备受关注。但从市场分额和发展趋势来看，住宅产品中的居住与办公功能虽然需要共存，但同一产品中这两项功能仍旧需要一定的区分。而小区域范围内，两类产品相邻而且包含于同一风格之下的产品，则具有更广阔的发展空间。因而，奥林匹克中心配套区将住宅延续公建风格的做法，不但保持了高档住宅的使用纯粹性，同时也暗示了高端客户在同一区域内的居住、工作双重便捷性。这种形式也被业内专家看好，并预言为天津住宅新功能风暴的导火线。

　　兼备文化和品位的消费

　　奥林匹克中心配套区还将给天津增加高端的商业功能。引进国内、国际最高档次和品位的商品，并将以文化为主线，把该区域商业定位于全国最高尚的商业区之一。

　　融创奥城公司有关负责人介绍说，奥林匹克中心配套区的商业区建设将成为展示天津国际化都市形象的综合生态商务区、具有标志性意义大型都市建筑群，在2008年全国奥运配套项目中以商业建筑典范形象出现，成为向世界展示天津形象的窗口，成为集生态商务、顶级居住，精品商业于一体的城市新功能中心。

　　本市商业部门有关人士认为，目前天津的商业和消费在全国尚处于中下水平，奥林匹克配套区高端商业区的建成和大量高档品牌、新鲜业态的引入则将成为天津商业形象大转变的关键一环。他说，品牌和业态对于一个城市的商业水平将起到至关重要的作用，而大幅度的档次提升又需要新的高水平的平台来承载，因此，奥林匹克中心配套区商业区很有可能成为天津商业的里程碑。

　　建成后的奥林匹克中心竞技区将成为天津市的又一标志性建筑。天津奥林匹克中心的配套区将随着竞技区的修建同期建设开发，奥林匹克中心的聚焦作用和经济吸引力将使该地块的发展前景更加广阔，所在区域发展更加迅速，铸就良好的人文环境和高品质居住环境。同时，新的城市综合体的落成也将对天津城市经济发展和老百姓的生活、休闲、消费等各个方面发生深远的影响。(肖沅)