远在5年后的北京奥运会，简直是一个遥远到无法揣摩的未来时态。在时代节奏纷繁切换的当代中国，在这个面临各种转型课题的现代社会，5年就是跨越整整一个代际的时间鸿沟。此时此刻，言说奥运商机，难免像一个又大又美的憧憬。但是，当很多人还在津津乐道于对奥运商机纸上谈兵式的规划和论证时，市规划和国土资源局的“八月竞拍”事件骤然成为地产界频频点击的大事。提前升温的商机近在咫尺，财富的火焰扑面而来。这个要多大有多大的奥运题材，开始置于股掌之间。一时间，龙飞凤舞，腾挪跌宕，格外好看。上周举行的奥林匹克中心配套区土地补偿协议签约仪式，标志着天津奥林匹克中心进入了实质性建设阶段。

　　商机悬念自八月开启

　　世界顶级的投资银行高盛公司曾经发表研究报告乐观地估计,如果中国获得2008年奥运会的主办权,从2002年到2008年,中国国内生产总值每年将提高0.3%。报告还认为,对基础设施的大量投资给中国经济带来的良好影响将会扩大到2008年以后。根据高盛的研究报告,有人做过更具体的测算：假设中国经济到2008年GDP的平均增长为7.5%,而如果申奥成功中国经济GDP就可以达到平均每年7.8%的增长,到了2008年中国举办奥运会当年中国的GDP就可以达到16.3万亿元人民币,奥运会对中国8年累计的贡献可以达到1.38万亿元人民币。

　　俗话说“远水不解近渴”，要将这些宏观的推算数字兑换成现实的财富，必然还需要社会各界付出大量的劳动。天津的开发界关心的不是一个虚空的概念，而是直接的收益和现实的赢利模式。他们很清楚，想吃馅饼就要自己动手去做，机遇不会自动地变为现实；要想分吃奥运“蛋糕”，先要知道“蛋糕”在哪里。

　　奥林匹克中心配套区的招标拍卖，是今年天津市最大的一宗政府出让商住用地。消息传出，嗅觉发达的开发巨头们立即闻风而动。该宗土地凸现的优势和所蕴藏的巨大商机备受商家关注，吸引了几十家极具实力的开发商参与竞投，包括几家外地的大企业。7月30日市规划和国土资源局组织有关专家初评，慎重地选出了4家单位参与8月7日的竞标。有关主管人士表示，希望创造一个公平、公正的机会，吸引实力雄厚的大企业参与开发建设。8月7日下午，竞拍活动的整个过程进行得相当公正、公开、规范、透明，由顺驰、天津信托、津报集团等三方组成的联合体一举中标。一次极其规范的土地公开交易案例由此诞生，赢取奥运蛋糕的最大一单商机也隆重开演。

　　运营土地撬动奥运经济

　　奥运会不仅吸引着世界上最伟大的运动员创造最好的成绩，而且吸引着最敏锐的投资者创造出最富含金量的体育商机。奥林匹克运动发展到今天,已经与经济结下了不解之缘。奥运需要经济力量的支撑,经济又需要奥运的刺激,奥运促进了经济,经济又推动了奥运,这一良性循环造就了一个新名词———奥运经济。8月28日上午，17.5亿元中标土地开发序幕拉开，奥林匹克中心配套区土地补偿协议签约仪式在津利华酒店举行。大红地毯，鲜花，香槟，笑脸，气氛喜庆热烈，流光溢彩。与20天前市土地交易中心的紧张角逐，几大开发巨头不露声色的实力较量，形成了鲜明对比。由顺驰集团、天津信托投资集团、天津日报报业集团共同投资成立的联合体———天津融创奥城投资有限公司，与天津天奥体育产业有限公司签约，由融创奥城负责奥林匹克中心配套区的开发建设，由此正式搭上了奥运经济的快车。

　　奥运商机的提前破译，诀窍在于选准了一个巧妙的切入点。好的项目，自然能够受到投资商的青睐，关键是通过市场经济模式还是其他模式来运作。政府财力往往是城市市政工程建设与运营的主要制约因素；另一方面，探索和完善一套健全的市场化、企业化的运作模式，是一条切实可行的途径。一位主管人士指出，面向社会，国家将土地出售给实力雄厚、经营能力强的优秀企业，由这些优秀企业来开发、经营和管理项目，是一种值得肯定和鼓励的模式。

　　市体育局副局长、天津天奥体育产业有限公司董事长黄东生阐述了这次多方参与合作的方式在体育产业方面的成功之处：天津奥林匹克中心的这种运营模式非常具有优势，在国内体育场馆开发中代表一种具有示范意义的创新，它激活了土地资源，有效集合了多方面的社会资源，实现了多方共赢。由于从一开始就确定了产业化的发展方向，经营理念因此发生巨大的扭转，观念变化带来了运作方式的创新。黄东生介绍说：天津天奥体育产业有限公司成立于1999年，负责奥运体育场馆的建设。最初政府划拨天奥公司1亿元作为启动资金，同时提供了相邻的这宗690亩地的经营开发权。通过出让周边土地这种融资模式，激活资源，加快建成速度，保证建设质量。黄东生表示这次土地出让的资金将全部用于体育馆的建设。奥林匹克中心其他场馆所需的建设资金，将沿着这个开放的思路和商业模式，继续运作。

　　据了解，一些专业人士为奥运融资设计了三种方案：第一是基于奥运会本身的融资手段，如电视转播权收入、奥林匹克计划收入、特许使用收入、门票收入、邮票和纪念币的发行收入等；第二是资本市场中常用的融资手段，如发行长期建设债券、组建项目企业上市、资产证券化、筹集风险资金等；第三是其他主要融资手段，如彩票收入、财政拨款、民间捐赠等。《中国青年报》的一篇报道指出，第一和第三类融资手段比较容易操作，国内也有成功的经验，而且通过这两个融资渠道所获得的资金，一般也定向投资于奥运会本身所需的体育运动设施的建设。但是，在整个奥运会的投资中，奥运会本身所需的体育运动设施的投资只占到相当小的部分。以1992年巴塞罗那奥运会为例，在所有的奥运会投资支出中，运动基础设施、训练设施和其他设施的投资仅占9.1%，而90%以上的资金用于道路交通设施、住宅、办公和商业用房、电讯服务、环境整治等奥运配套设施的建设中。

　　因此，像本市这样通过土地运营来获得充足资金，建设大规模的体育场馆和配套区域，的确是一种大胆的创新。同时，通过这种高度市场化方式的运作，可以使这块区域在较短的时间里成熟起来。以广州天河体育馆附近区域对比来看，是前后经过了十几年的漫长时间，才逐渐发展成为今天成熟的天河区，今日的天河已经是人们心目中的新城市中心，广州最具现代感的建筑群也聚集于此。天奥体育产业有限公司董事长黄东生讲起奥林匹克中心的建设和土地运营最是感慨，他说，这块土地原来一马平川，并不被特别看好。在奥运场馆确立项目之后，在配套区地块被圈定之后，一切发生了质的变化；到现在，经过融创奥城投资有限公司的精心规划，定位成顶级住宅、高档商务、精品商业，有了这么多绿地，这么好看的建筑群，相信将来会以配套齐全、功能完善的新形象矗立在世人的面前。

　　慧心妙手雕琢体育圣地

　　面临这个庞大的课题，开发商流露出激动而复杂的心态。负责建设奥林匹克中心配套区的融创奥城投资有限公司，反复思索如何保证在未来5年甚至以后更长的日子里这个建筑群、这个新社区的活力。融创奥城希望在成就一个好企业的同时，为这个城市创造一个新地标。位于本市西南部卫津南路的天津奥林匹克中心，总占地面积约100万平方米，总投资约60亿元。根据规划，将建设成为一个以体育设施为主体，各种生活、商务、商业设施配套齐全的综合性新社区。该中心因其规划的完整性、高标准和前瞻性，而有望成为天津的新地标，将代表天津的城市形象，作为展示天津北方重要经济中心和国际化港口大都市的重要窗口。

　　中标的这个规划方案，应该说代表了天津开发界境界全新的开发眼界和开发能力，既大气豪放，又心思细密。为衬托万人体育馆等建筑，配套区首先进行了超低密度的呼应，使公建区和住宅区的建筑轮廓线连绵流畅。外围特意设计为开放性的广场，给广大市民提供了自由参与的空间；建筑群高大挺拔，平均为22层的高层建筑，从而将足够的空间留给绿化和其他景观。高档住宅的外檐力求简洁和现代感，脱离普通住宅的常见样式，而更多贴近公建大厦的体面和气派；还有追求欧洲化办公氛围的商务区，以及主打高级精品店的商业区，目的均在于提高整个奥林匹克中心的区域氛围。

　　融创奥城公司也将借此机会，进入文体产业，通过对这个项目的开发经营，融创奥城欲成为以文体产业为主的多元化企业集团。总经理李绍忠表示，融创奥城将以特有的房地产、金融、媒体优势向文体产业发展扩张，以打造功能完整、空间形态丰富、特点鲜明的城市奥运经济圈，从而促进天津文体事业的发展。相信随着奥运经济的成熟、天津奥林匹克中心的土地运营和社会多方参与的模式，其辐射效应和示范效应必然对全国产生深远影响。 (郑爱敏）