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天津楼市自2003年以来,可以一言以蔽之———“火”。2003年天津商品房销售突破了千万平方米大关,达到1022万平方米,同比增长58.6%;2004年一季度,各类房屋销售539.7万平方米,同比增长146%。其中,商品房销售360.4万平方米,同比增长120.5%,存量房成交167.2万平方米,同比增长270.9%。这些数字都显示了上半年天津楼市“火”市连绵。然而5月份以来,随着国家对房地产业的宏观调控,以及拆迁带来的刚性需求减少的缓冲,天津楼市的“高烧”也在逐渐降温,出现了交易量减少的势头。有数据显示,目前本市在售商品房较一季度有所回落,但成交量比较平稳。不难看出,在体验了一段销售持续走高的时间以后,消费者的购买激情开始走向平稳,开始彰显出理性消费的特征。
与此同时,市场上也有一些关于房子要降价的传言,部分消费者开始持币观望,希望等到更便宜的价格。从7月开始,本市多个中高档新商品房项目陆续开始销售,产品供给增加,在这个时候买房子是否合适,买什么样的房子可以保值进而升值?且听专家和专业人士给您支招。
“盘整归位”期等待好项目
董肇君(天津城市建设学院教授):
从今年5月开始,国家对房地产出台了多项宏观调控措施,银行紧缩贷款对开发商显然是不利的,但是房子并没有降价,因为市场上还是存在需求。目前看来,宏观调控的手段还未最后见效,价格的幅度性下调应该是在2005年下半年到2006年。进入7月,随着天津市的促开工项目和经济适用房批量面市,必定开启新一轮的消费引擎,二次置业需求购房者和广大投资人士开始再一次关注楼市,寻觅性价比合适的住宅产品,以期在房价最低点买入;在户型选择上,则更加注重空间布局合理性和使用面积的大小适中,100平方米—120平方米的两居室、三居室深受市场青睐。现在市场上户型好价格又合理的房子太少,如果我自己买房,我会选择本地知名开发商的产品,外地开发商有实力开发过好项目的也会考虑,毕竟有品牌保证,在质量上确保不出现大问题。
“环境和人群”是我买房的必要考虑,安静的环境适合居住,而小区内的人文素质对于业主来说非常重要,市中心的房子不可能有大盘的景观环境,普遍体量较小,价格又很高。梅江这个区域有良好的自然环境,非常适合居住,整个区域已经比较成熟;从天津的整体规划看市中心南移是大势所趋,梅江至市中心的距离越来越近,从这个角度说其升值是毋庸置疑的。
杨东(江胜置业执行总裁):
目前的市场可以说是一个“盘整归位”期。经历了上半年商品房在建项目的价格上涨以后,开发商和消费者都已经十分理性。开发商“惜售”,购房者(包括投资人)“惜买”,事实上目前的价格都没有达到买卖双方的心理预期。个别开发商封盘定高价,超过商品价值;消费者则认为前几个月价格上涨过快房价虚高。实际上卖的好、卖的快的项目都是定价合理的,根据市场需求判断,从期房到现房单价肯定上涨,切合实际冷静操作一定能快速清盘,毕竟好房子供不应求。
如果我自己买房,我会选择梅江南。原因很简单,地块整体素质好,产品品质较高。整个区域的项目品质好,这个区域的房子一定会保值并且升值。5、6两个月消费者的持币观望积累了购买冲动,在下半年新项目投向市场时肯定会产生购买心理,因为改善型需求的房子明年肯定会涨价,市场上好产品奇缺。现在人们买房更看中“时间距离”,快速交通的建设可以大大缩短空间距离,梅江南地区与其他距外环线较近的区域相比,梅江南到市中心的车程时间最短,路面状况最好,相对而言这个区域已经比较成熟。
涨价之前买房肯定值
崔晶雪(21世纪不动产天津总经理):
我想买房跟年龄、需求和经济收入有很直接的关系。我个人算改善型需求的消费者,购买时会选择与现有住宅有本质区别的房子,升级换代不是简单的增加面积,主要是生活质量的改善和生活方式的改变。
别墅项目实际上是实现了“有天有地的生活”,不同的功能分区和与大自然的亲近使生活变得更加美好。城市南部、梅江和水上板块都是不错的选择,是真正的“生活区”。市中心更适合商务办公、写字楼,密度太高而不适合居住。在产品上我想质量不是大问题,最关键的是要选择有信誉的开发商。我比较喜欢精装修的房子,可以省去很多时间和精力,但是市面上提供的成品房还有待于提高其装修质量。当然,自己找的装修队伍也会有这样那样的问题,所以我们对于成品房还应该多些宽容,虽然对于开发商提供的装修,消费者会不自觉地提高验收标准,但集团采购和品牌商的信誉还是可以信任的。毕竟,成品房是未来的发展趋势,它代表着更高级的住宅文明。
赵勇(戴德梁行天津总经理):
现在市场劲头好像稍显不足,买房人和投资人都在持币观望,实际上楼市“高烧”后理性入市,正是改善型置业者的好机会。人们的购买欲望很强,市场上一下多了那么多可以选择的产品,提供的可选择空间大了。房地产的价格不一定会降,现有的局部调整使房价的上升速度减慢,但好地点、好品牌的房子供应量极其有限,因此为了等降价失去购买机会显然是不值得的。
居住区域在我心里不是按穷人和富人划分的,是住宅产业升级的直接后果,我认为房型好、功能配套齐全的产品就能保值、升值,而地点相对而言可以说是消费者的个性选择。买房还是应该“量体裁衣”吧,根据每个人可以支付的购房款决定买哪里的房子,小区整体规划、周边的交通、购物都需要考虑,而子女教育和离工作单位远近无疑也是很值得考量的条件。有的区域现在看似价格不算高,如河东、红桥,但是随着快速路和地铁的发展,这些区域的房子今后会有比较大的升值潜力。
曹乐然(天津中原物业策划经理):
我会选择在现在买房,因为我认为房价不会降,只会慢慢涨上去。天津的人口增长不仅是自然增长,随着经济和物流产业的发展,会引进大量外来人口,对于住宅的需求有增无减。对于25—30岁的人来说,很多是一次置业的,自住的比较多,当然,现代的年轻人对理财的意识和灵活性比以前好得多。
我买房子会考虑三点:第一,城市郊区大盘。比如太阳城、翡翠城、海天馨苑,这些项目产品比较成熟,社区具有规模,但相比市中心的房子价格低一些。虽然市中心是我的生活圈,但是如果和市中心项目相比总房款相差8万元,就可以买汽车作为交通工具,只要郊区有快速路,并且社区物业做得好就行。第二,时间距离可衡量的区域。这样的区域虽然离市中心远,但是交通发达,按照采用最便捷交通工具到市中心时间衡量耗时较少。第三,政府倾向性。像现在比较成熟的居住区:华苑、瑞景和梅江,都是政府的安居项目,会得到诸如人防费用、路网建设、大配套完备等诸多来自管理部门的支持,住在这样的区域一定是放心的。