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地段、柜台、升值与否决定投资收益
商铺投资回报率是商铺投资者关注的核心。但现今绝大部分商铺投资者常常进入一个误区,就是一味追求商铺本身的经营收益,并将这种经营收益视为商铺投资回报的惟一性来源。其实,这种观念是不正确的。
专家认为,商铺投资回报率应是多元化的体现:一、商铺投资回报率主要体现在地段升值上。从商业地产本质来讲,卖商铺就是在卖地段,区域地段的升值将直接拉动商业不动产的升值。这是投资收益的最大利润来源,而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段,这种地段的价值提升空间将给予商铺本身巨大附加值。如去年上海外滩的一家商业地产项目,因地段升值而使商铺本身每平方米售价飙升至37000元,这就是地段升值为商铺带来的巨额回报率。二、商铺投资回报率还体现在租金上。随着商业地产人气的显著飙升,商铺投资者可适时提升租金数额,增加资金收益,而租金收益又具有回报稳定、风险性低的收益特性。但是最大限度地获取租金收益也是一个循序渐进,待市场成熟后逐步提升的过程,租金不可要求过高而失去对承租者的吸引力,要做到业主与租户风险共担。
社区商业含金高,投资风险小收益相对高
天津温州商会会长、麦购房地产公司董事长胡时俊接受记者采访时表示:“根据我多年对商业的认知,商铺基本上分三种类型,一种是生活型商铺,就是现在的社区商业,这种商业实际上是贴近于生活消费;第二种是大型超市,基本上属于原来的农贸市场和食品店,通过演变、规模化经营形成大型超市;还有一种是商业街商铺,这三种商铺各有不同的特点。一个社区多到几万人,少到几千人,它就构成一个社区商业。根据国际上的数据调查,一般超市的选址要30万人口左右,可以做一个大型的超市。作为一个百货商业,要形成一个商业的中心区,需要100万人口。对于商铺来说,决定商铺价值的主要是地段和人流。无论是社区商铺、超市以及商业街商铺,都有一个各自的人流特点。社区商铺的人流特点主要是一个社区里的居民群体以及这个群体的数量和消费水平有关系。”
据悉,由于目前本市有关商业部门为社区商业的投资和经营者给予了扶植政策,所以,对于资金不是很大的中小投资者,社区商业是相对投资低、风险小、收益稳固的投资项目。据了解,社区商业项目的投资金额一般在50万元以内,由于社区商业地产项目都是以满足附近居民日常生活为主营,所以经营风险较小。此外,投资者选择社区商业80%以上都为项目自营,所以会投入更多的耐心和细心,从而也促成了经营管理上的长久性和成长性。
投资商铺不急摘果
“商业地产就是摇钱树、聚宝盆,购买商铺就可一本万利、一夜暴富并可在极短时间内收回成本,赢得投资收益的最大化”。这是目前绝大部分投资者购买商铺时的普遍心理。对市场的过高期望值,对商业地产特性、投资回报率、商铺升值空间缺乏专业客观的认识,往往导致部分投资者在商铺开业后产生了较大的心理落差,并在一定程度上影响了商铺的后期运营质量和本市商业地产的健康发展步伐。
业内人士分析,目前由于天津市海河改造的积极拉动和海河六大商业节点的开工建设,天津商业地产发展呈现出了前所未有的繁荣景象。并涌现出了嘉华国际商业中心、万达商业广场、慈航商业广场、家世界等具有区域代表性的大型商业项目。随着天津经济的迅猛发展,国际化大都市形象的建立,以及天津对外开放水平的进一步提高,这些利好因素将使天津商业发展前景非常喜人。投资商业地产,特别是投资经营商铺的业主,不仅应具有专业化的战术经营眼光,同时,更应具有长远发展,永续经营的战略发展眼光,在经营初期一定要坚定信心,还要有耐心,这两点非常重要。
投资者提问实录
中小投资者如果投资商铺,如何进行风险管控?在日前举办的“天津商业地产·城市论坛”上,嘉宾及业内人士就投资者们关心的问题进行了解答。
现场张先生:中小投资者投资商铺要注意哪些问题?
海贸物业发展有限公司副总赵彤:商业房地产不同于住宅,不管是自营和投资,需要未来10年到20年的持续经营能力。在投资前,要清楚最终消费者的定位,开发品种上设有清晰的界定,经营品种避免雷同。对中小投资者而言,心态很关键,要投资地产而非跟风投机,要关注所投资的商业地产的长期经营潜力、人流和定位以及商业业态。
网友“有话要说”:物业管理在整个房地产开发过程中及日后业主入住后的作用有哪些?
第一太平戴维斯天津分公司总经理欧阳凯:某种程度上说,开发商将所开发的项目卖出去,还不能说是项目的最后成功。我认为一个优秀的房地产项目应该做到建得好、卖得好、住得好。在这“三好”之中,物业管理始终是贯穿全过程。这包涵物业公司的前期介入,对规划的设计、配套功能等运行系统提出有利于日后管理使用的建议。
现场李女士:是不是在传统商圈投资,回报更可靠一些?
戴德梁行天津分公司总经理赵勇:很多人都认为,老的商圈能够带来固定的消费人群,从而带来经济收益,大家投资商铺的心态都是希望马上看到回报,实际上,目前传统商圈的商铺价位已经很高了,所以价位的考虑也很重要。大家应注重城市改造人口迁移,投资商业社区是大家首选方向。天津未来商业地产供应应该考虑到错位经营,现在有很多新的商业地产模式在推出,投资者在投资商铺时可以考虑一下有创意的项目。
商铺投资六秘诀
1、关注商圈成熟度:非商业中心区的新建大型商业设施可能是未来商圈的萌芽,但是处于幼儿期的商圈雏形,不利于小商铺投资者。
2、关注管理水平:一个商圈的管理水平决定着该商圈是否具有健康发展的基本素质。
3、关注人流量/人流动线:人流量/人流动线是商铺赢利的根本条件之一,是投资大型商业设施内的小商铺时,尤其要注意该商业设施的人流动线是否经过该商铺。
4、重视硬件配套设施:过硬的配套设施是保证商铺正常运营的基础设施;同时随着人民生活水平的提高,对购物环境的要求越来越高。
5、精细投资收益计算:不能忽略物业费、税费、空租率和免租期等因素;同时要注重租金反算,对商铺价格进行验算。
6、关注宏观规划:关注城市商业设施的宏观规划,例如在建面积、年消化量、人均拥有量等数据,预测发展空间。