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进入2004年以来天津的房地产业市场可以”用冰与火的考验”来形容。年初由于城建力度加大拆迁量激增而造成的刚性需求走强从而带动销售量直线上升,但是,就在开发企业为火爆的市场氛围和轻而易举就能取得的利润而高兴的时候,宏观调控政策强势启动,一时间无论是从全国大环境还是天津市场小环境来看房地产行业都是控制发展的对象。就天津市场而言刚刚调动起来的购买积极性好象有所减弱,但是许多开发商仍旧抱乐观态度。但是,在上半年冰火交融的基础上天津的房地产市场究竟怎样发展?
2004年6月23日天津市房地产业协会组织业内权威人士就天津市房地产市场上半年回顾及下半年预测一题进行了深入研讨。与会人员认为天津市房地产市场上半年形势和发展态势大致为:天津市房地产市场在经历了连续3年快速发展后,今年上半年商品房销售的各项指标下降二成以上,房地产市场步入调整期。总体看,上半年我市房地产市场呈现稳步发展的良好势头,房屋交易量较去年同期大幅增长,房屋价格趋于平稳。房地产投资和开发仍保持增长态势,但增幅小;土地供应总量比去年同期有所下降;商品房销售总量下降,今年一季度下滑到1999年以来的最低水平;空置房增幅较大,总量达到544万平方米。房价稳中有升,今年一季度同比增长5%。具体表现为:
一、中、低价位大户型商品住宅销售比例大
上半年,市内六区销售商品住宅中,单价在3000元以下的商品住宅销售104.8万平方米,占总量的31.9%;单价在3000-4000元的商品住宅销售125.8万平方米,占总量的38.3%;单价在4000-5000元的商品住宅销售61.7万平方米,占总量的18.8%;单价在5000元以上的商品住宅销售36.4万平方米,占总量的11.1%。从价位上看,目前市场需求仍以中、低价位商品住宅为主。从上半年销售商品住宅的户型结构看,户型面积在80平方米以下的商品住宅销售17.5万平方米,占总量的5.3%;户型面积在80-100平方米的商品住宅销售67万平方米,占总量的20.4%;户型面积在100-120平方米的商品住宅销售81.8万平方米,占总量的24.9%;户型面积在120平方米以上的商品住宅销售162.3万平方米,占总量的49.4%。从户型结构看,目前市场需求的主要户型在120平方米以上。
二、中、高价位大户型商品住宅上市量大
上半年,市内六区上市商品住宅196.1万平方米,其中,单价在3000元以下的有40.9万平方米,占总量的20.9%;单价在3000-4000元的有67.8万平方米,占34.6%;单价在4000-5000元的有34.8万平方米,占总量的17.8%;单价在5000元以上的有52.5万平方米,占总量的26.8%。从价位结构分布看,3000-5000元中间价位的商品住宅占比重最大,达到52.4%。市内六区上市商品住宅的户型结构显示,户型面积在80平方米以下的商品住宅上市量为10.2万平方米,占总量的5.2%;户型面积在80-100平方米的商品住宅上市量为36.6万平方米,占总量的18.7%;户型面积在100-120平方米的商品住宅上市量为37.3万平方米,占总量的19%;户型面积在120平方米以上的商品住宅上市量为112.1万平方米,占总量的57.2%。上半年市内六区上市商品住宅中,户型面积在120平方米以上的商品住宅上市量占总量的比重达到57.2%,比去年提高了10.8个百分点。
三、外地人置业日渐增多
上半年,外地居民在津购房的数量为96.8万平方米,32.3亿元,比去年同期增长279.6%和348.6%。外地居民购房占全市商品房销售总量的15.1%。外地人在津置业主要以普通住宅为主,占外地人在津购房总量的90.3%。外地居民购买的普通住宅,以中、低价大户型为主。上半年,外地居民在津购买单价在4000元以下的普通住宅数量为72.3万平方米,占购买普通住宅总量的82.7%。购买户型面积在120平方米以上的普通
四、市内六区中低价位私产住宅交易比例大
上半年,市内六区私产住宅交易中,单价在2000元以下的私产住宅成交28.3万平方米,占总量的26.1%;单价在2000-3000元的私产住宅成交55.7万平方米,占总量的51.5%;单价在3000-4000元的私产住宅成交20.3万平方米,占总量的18.7%;单价在4000元以上的私产住宅成交4万平方米,占总量的3.7%。从户型结构上看,居民对各类户型需求结构比较均匀,单套户型面积在60平方米以下的私产住宅成交29.5万平方米,占总量的27.2%;单套户型面积在60-80平方米的私产住宅成交26.8万平方米,占总量的24.8%;单套户型面积在80-100平方米私产住宅成交20.4万平方米,占总量的18.9%;单套户型面积在100平方米以上的成交31.5万平方米,占总量的29.1%。
就下半年发展形式而言,大家一致认为经过了几个月的“暴发期”后,目前仍以较快的速度发展,整个房地产市场给人的印象好像是供不应求,但仍需对下半年的房地产市场进行冷静的分析。专家认为下半年发展趋势大致分为以下几点。
一、主体市场长期看好仍是市场的主题
据预测,天津在“十五”期间,住房需求总量3,111万平方米。需求量决定市场发展仍有空间;政府还将出台一些鼓励政策,培育市场购买力,扩大市场需求;降低商品房契税,实行购房支出抵扣所得税政策;扩大空置房政策享受范围,帮助开发企业盘活积压商品房;激活住房二级市场,形成梯次消费。;改善商品房的供应结构,面向中低收入家庭;继续加快危房改造,创造规模刚性需求。;加快小城镇建设步伐,继续对新四区和部分县的城镇建房给予经济适用房的优惠政策,使小城镇开发成为新的增长点。
二、利率上调的预期有可能影响楼市消费 从与产业关联的密切度而言,金融业对房地产行业的影响是不容忽视的。从股市反弹和美元利率上调可以预测人民币的利率也将会在短期内有所动作,从各行的提前还贷率激增的状况来看购房者的金融危机感已经显现。如果,预期利率真的上调的话持币待购的现象将有所增强,毕竟消费群体对上调后的利率还要有一段心理接受期。
三、五大因素影响市场房价回落可能性不大
1、从宏观来看,天津的住房需求依然强劲,相当大的一部分人有改善住房的需求。而目前住房贷款的条件依然比较宽松,这也大大刺激了显示需求,但也可能会形成隐患。
2、原材料价格上涨是一个直接原因,开发商为了保持原有的利润空间,就要涨价。就天津而言,资料显示目前房地产开发平均利润达到17.1%,应该说很高。
3、消费者购房心理是“买涨不买跌”,而开发商也利用了这一特点,现在不买很快又涨,更刺激了购买需求。
4、受炒作因素的影响房价走强应该还会持续一段时间,但是宏观调控政策已经起到积极的作用,房价涨幅不会很大。
5、市场寡头的形成也是导致房价上升的因素,目前,一些主要的房地产商联手垄断市场的情况是客观存在的,他们可以对市场价格的走向起到一定的影响作用,小开发商必然会跟风而动。
四、开发企业面临新一轮的洗牌
宏观调控政策的效应已经基本显现,市场价格猛增的趋势已经得到有效的抑制,但与此同时也给开发商的心理上蒙上了一层阴影。许多大开发商由于对市场前景不抱乐观态度,因而放慢了开发速度,即使已经准备好了的开发项目也要寻找一个合作伙伴共同投资,借以缓解资金压力分担开发风险。另外,一些实力派开发企业已经将重点投资方向调整到二三线城市上。与此同时,中小开发企业联合赛和淘汰赛越演约烈,一面是许多有钱没地或有地没钱的中小企业一改往日秘密操作的行规公开竟相合作,另一方面,许多对房地产行业看不清楚的中小开发商纷纷转向其他业态。有专家预言房地产开发企业新的一轮洗牌期已经到来。
五、躁动水分日渐压缩但中低档商品房销售旺势还将持续
综观2004上半年度,天津市商品房销售的情况,“销售暴发”成为这一时期的一个显著特点。好像一夜之间天津市民要每人一套。前所未有的火爆令许多开发商和销售商始料未及。城市的大力度改造和建设,所带来的集中拆迁造就了难以数计的购房者,刚性的需求加上集中的购买自然带来了“销售暴发”。曾经有人士在去年年初提出“三年内市内商品房均价将突破4000元/平方米”的预言已经提前实现了。但这里有两个现象需要注意:一是这种购买热潮不能充分说明天津市房地产市场的大繁荣,因为“销售风暴”主要集中于那些中低档,单套总款在45万元以下的项目,中高档项目受益不大。因此切不可据此得出天津市房地产前景无限美好,有房就卖的结论。这种情况只能说明目前天津房地产市场适合主流购房群体的项目太少了。二是在这次“销售暴发”现象中的购房者有一批属于“躁动购房者”。所谓“躁动购房者”指的是这些对于购房者而言,此时购房并非是他们最佳购房时机,最佳购房年龄和最佳购房心理状态,只是被这种购房大潮所感染,故此已有业内专家戏谑地预测“过几年等着收旧房吧!”此话虽带有一定的调侃味道,但的确说明了一个事实。所以,作为房地产开发商应有清醒认识。其实,不光开发商,广大的购房者也已经认识到了这一点,并已逐渐清醒。他们的理智将在以后的购房中起到决定作用,可以说以后的购房者纯度将更加明确,购房的针对性也更强。这些都是每个开发商必须认识到的。但毕竟,目前的上市量和所供购房者选择的项目数量有限,商品房主要是中低档商品房的销售旺势还将持续到年底甚至跨年度到明年,乃至更长。
意大利科学家的20/80定律曾做了这样一个表述,社会财富的80%为20%的人(企业)所创造,同时,社会财富的80%为20%的人所占有。我们按照这样的原理可以作出这样的推断:天津市房地产市场的80%的商品房将被全市市民的20%所购买。相关机构前几年在对房地产市场所做的分析中曾发现,在天津市中档住宅,乃至中高档住宅的购房者中,机关事业单位、文化界人士为购房的主力军,占有相当大的比重。这一点在当前更加突出。由于工作的性质,他们的收入较为稳定,收入在全市属于中等偏高,家中有一定的储蓄,现有住宅出售可有相当款额的收入,国家房屋补贴他们又是首先受益者。这就决定了他们具有较强的购房资金实力和心理承受力及抗风险能力。而根据他们的实际收入,单价在3500元—5000元/平方米,单套总款在40万—60万元是他们最佳选择。这些人加上部分私营业主、个体工商户共同构成了市民的20%,而他们将无可争议地成为天津市中档项目的消费主力军。从目标客户的这一特性来看,中档项目将在相当长的一段时间内稳稳占据房地产市场的主流。
六、市场竞争将重点锁定产品品质
企业的发展有赖于产品的旺销和利润的最大化,面对日趋严酷的市场环境企业只有把自己的产品作好才能求得生存和更好的发展。由于,区位及周边基础设施等硬性环境都是不可逆转的,所以,许多开发商便将功夫全部下到了项目身上,房型摆位、空间分割、社区环境营造等关系到产品内在特性的问题都将被开发商反复推敲斟酌。毕竟,好产品能卖个好价钱。
七、二级市场仍能看到发展空间
曾有专家在相关会议上预言,谁把握住了二级市场谁就把握住了将来。目前国际知名的21世纪不动产已经入驻天津市场,而且象津房置换这样的老牌中介企业也进行了大规模的调整,另外,顺驰、中原等知名中介企业也在厉兵秣马为即将到来的中介市场的高峰期积极准备着。有专家预言2004年下半年有可能最精彩的竞争点在二手房市场,应该说二手房市场的巨大发展空间是有目共睹的。