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商品房有效供给稀缺
自五月份开始,天津市二手房在经历了一个极短时间的回落之后,很快即再次升温,成交量连续攀升。据统计数字显示,五月份全市存量房成交面积57万平方米,成交金额12.4亿元,环比成交面积下降13.5%,成交金额增长18.2%。
六月份全市存量房成交面积85.2万平方米,成交金额21.99亿元,环比成交面积上升49.7%,成交金额增长77.3%。虽然至记者发稿时,七月份的统计数字尚未最后公布,但据业内专业人士估计,整个大势仍旧会继续走高。在市场上没有明显刚性需求刺激的情况下,二手房市场何以能保持如此坚挺?
商品房供给不足二手房予以弥补永泰房地产公司企划经理季伟表示,从前两个季度市场表现来看,总价40万元以下的商品房在市区范围几乎寥寥可数,即使售价在60万元以下的商品房成交量也要大于上市量,商品房市场供不应求的局面已经显现。其主要还是宏观调控的结果。从长远看,如果宏观调控还会继续的话,商品房这种供不应求的局面也将会持续下去。而市场需求是需要随时释放的,因此一些中高档的二手房在一定程度上暂时弥补了商品房市场的不足。
供需结构矛盾尖锐商品房需求被挤入二手房
津房置换总经理助理张保强认为,目前商品房不但供应不足,而且其供需结构也不匹配,很多中低收入者无法从商品房市场买到自己所需要的产品,因此这部分本属于商品房的需求被强行挤到了二手房市场,这也是二手房能够持续坚挺的重要原因。他表示,目前土地价格大幅攀升,同时政府也加大了土地供给限制的力度,这一切都在逼着开发商只能开发高端产品。相比之下,二手房市场房屋结构丰富,可选择余地大,再加上还有大约1/3去年拆迁的居民没有买到房,所以,这两方面的需求在同时刺激着二手房市场的上扬。他表示,这种现象也是正常的,应该说,直到今天,本市的二手房才真正找到了自己的位置和角色,其成交量的连续上升完全是真正的经济杠杆在起作用。
降价预期并未实现购房者放弃等待21世纪不动产市场研究部负责人王冬梅认为,市场交易量的快速回升说明,业界之前对于二手房市场的大量潜在需求的判断还是很准确的。她表示,前一阶段,随着宏观调控的全面进行,本市有很多购房者都选择了持币等待。大家当时有一个共同的心理预期,那就是宏观调控有可能让房价回调。但是经过一段时间的观望之后,这些购房者发现,房价依然在缓步上扬,回调的可能极小。因此,在这几个月里这部分人也开始了动作,从而加大了二手房的消化速度。
二手房前景乐观但年初风光难再现王冬梅表示,与去年同期相比,今年上半年二手房成交量增长了110.2%,商品房增长了68.2%,相比而言,二手房交易量增长速度远远高于商品房,高出42个百分点,这说明二手房市场的发展前景要比商品房市场更加乐观。预计今后二手房市场成交量将会继续回升,但是增长速度将会平稳甚至回落,市场将逐渐找到新的平衡点,步入平稳发展。综合来看,预计近两个月天津二手房市场将稳中有升,前景乐观,但是也不应期望会再出现年初的火爆。