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从北京市出台“8·31”大限政策至今已经过去了将近20余天。记者从北京市国土资源局了解到,本市288个经营性用地历史遗留“过关”项目已分三批公布完毕。但从目前这些“上榜”项目手续办理情况看,这288个项目未必全部能真正“过关”,下半年北京楼市的新盘供应不会因此激增,房价是涨是跌也因此显得更加扑朔迷离。
“求地”企业等待“最后的水落石出”288个项目公布不会带来下半年新盘的增多
国土资源局的有关统计数字显示,北京登记的经营性用地历史遗留项目共1091宗,涉及尚需办理出让的土地面积16362公顷,规划建筑面积约2.2亿平方米;288个“上榜”项目约2700多公顷,规划建筑面积约4400多万平方米。虽然上半年1月9日起,北京市根据国土资源局的有关规定停办土地审批手续,但从上文中提到的“上榜”项目的手续办理情况看,288个“过关”项目浮出水面,也不会给下半年北京楼市的供应带来根本性的变化,也就是说,下半年北京楼市新盘的供应并不会因这288个项目而明显增多。市国土资源局的有关负责人和业内人士的判断依据有以下几点:
首先,正像上文所说的,288个“上榜”项目多数受资金困扰,未必能顺利“过关”。
其次,直接负责“过关”项目手续办理和经营性土地招拍挂工作的是土地整理储备中心以及各区县的土地整理分中心,受人员限制,在288个“上榜”项目办理协议出让手续的同时———至少是从目前开始到10月31日之前,很难腾出精力和人手去组织其他经营性用地的招拍挂。而这就意味着11月前,能进入土地交易市场进行招拍挂的土地供应将很少。
第三,很多有实力有“钱”但“缺地”的房地产企业或投资商在“8·31”政策明了后,反倒不再急着拿地,而是开始耐心地等待“最后的水落石出”。这一现象对下半年新盘供应起到了决定性的作用。一些准备拿地的房地产公司向记者透露,近期已经有不少“上榜”项目和一些没有在公布名单之列的项目都直接或间接地找上门来寻求合作,但有意思的是,无论是拥有“有效粮票”还是“过期粮票”的房地产企业或“地虫”,都像目前北京上市出售的二手房房主一样,开价非常高,如北五环外一块60亩、规划建筑面积约4万平方米的土地竟然开价1.7亿元;再加上考虑到与这些项目公司合作有可能存在的其他风险,不少拿着钱准备拿地的房地产企业或投资商都表示,与其如此,还不如等到10月31日以后,288个“上榜”项目真正“水落石出”后,再到土地市场拿“干干净净”的地。
三个因素影响下半年房价走势房价是涨是跌关键看购房人消费心态
上半年,因土地审批手续的停办和“8·31”大限的影响,北京楼市一直处在一种扑朔迷离的状态,“土地供应要断档”、“地价上涨将带动房价上涨”的传言不断,再加上银行收紧银根、通货膨胀等影响,越来越多的人“提前”买房,很多区域和楼盘也因此出现了房价上涨的势头。那么,下半年,288个“上榜”的公布会不会改变上半年的局面?房价因此会不会出现新的波动?
以李忠为代表的业内人士认为,影响下半年房价走势的有三个因素:其一是“8·31”之后的土地供应;其二是银行的房贷政策;其三是购房人的消费心态。他们认为:
“8.31”政策对北京未来的楼盘供应实际上将起到“拦洪蓄闸”的作用,即将过去北京楼市土地“无节制”地放量供应扭转到有节奏、“有节制”地进行楼盘供应。李忠认为,包括288个“上榜”项目在内的目前北京已经登记的1091宗、约2.2亿平方米规划建筑面积的经营性用地历史遗留项目从总量上看,大多最终都将在北京楼市推出,只不过推出的时间、节奏和方式将发生变化———北京楼市不会因“土地供应断档”而出现房价大幅上涨,但政府通过“8·31”将掌握楼盘供应节奏,使北京楼市的供应增量由无序到平稳,而这无形当中,将使土地增值而带来房价的上扬。但另一方面,日趋缩紧的银行“信贷”政策———住房按揭贷款越来越难又将在一定程度上给购房人“降温”。而最不能忽视的还有一点,就是宏观调控对购房人消费心态的影响。
中和上述三个因素,业内人士认为,下半年,北京的房价出现下跌的可能性几乎没有,平稳上扬将是定局,但上扬的幅度和速度会将比上半年降低,具体低多少,得看买房人的消费心态。同时,他们认为,放眼北京的未来也将是如此,供需的关系、奥运等因素都将决定北京的房价不会跌,但银行政策以及受宏观调控影响,购房人对购房节奏的调整又将进一步压抑房价上扬的加速度。