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一个城市的总体发展规划对于当地的房地产业发展来讲具有重要的参考价值。目前,《天津城市空间发展战略规划》正在紧张地修订当中,这也成为众多房地产企业关注的热点。锋华兴业、戴德梁行、合富辉煌、21世纪不动产等一些房地产经纪公司的研究部门依据战略规划的草稿对对未来天津城区房地产市场的热点发展地区进行了预测。
业内人士普遍认为,依据天津市内六城区的现有格局,海河沿线八大节点周边、快速路沿线、地铁轻轨沿线、外环线东南半环两侧将是未来房地产开发热点。具体来讲,下列4个区域有望成为未来3至5年内开发项目较为集中、房价攀升潜力巨大的地区,外来大型地产企业将在这些热点区域开发中托起市场。
热点区域一:河东区十一经路两侧、海河沿线,特点:CBD东移拉动住宅发展
河东区十一经路两侧、海河沿线地区具有三大优势。一是景观优势,这一地区紧邻海河,拥有得天独厚的自然水景;二是整片开发优势,作为海河两岸综合开发改造八大节点之一,这一地区的建设是按照整体规划、统一形象进行,而不像城市其他地区建设是见缝插针;三是交通优势,津滨轻轨将沿海河东路、六纬路地下敷设,并在七经路和十一经路设站,海河改造后连接河东与和平、河西两区的桥梁也将更多。
商务办公氛围的提升对住宅的拉动,是这一地区的最显著特点。商务中心区是大城市经济聚集性的高度表现,是以该城市为圆心经济圈的经济神经中枢,其发展的水平,是大城市经济地位、经济凝聚和辐射作用的标志。河西现有小白楼中心商务区、解放北路金融贸易一条街与该地块隔河呼应。特别是按照市政规划,北至六经路、东临六纬路、西至海河、南至河东区政治、经济和文化中心十一经路的南站地区被规划为一个新的中心商务区。该地区可规划用地面积29.68公顷,在此将新建集现代化办公、酒店、商品展示、会议、购物、娱乐、餐饮等为一体的建筑群,并与海河沿岸自然风光、占地2万平方米的金湾文化广场、海河带状公园共同建成国际一流的现代化亲水商务区。
商务氛围的日渐浓厚必将带动这一地区住宅建设的整体提升。业内人士介绍,河东与河西虽仅有一河之隔,但在几年前两区的房价仍相差1000至1500元。现在,这种差距正在逐渐缩小,"宁要河西一张床,不要河东一间房"的传统观念已经改变。随着海河综合改造的加快,河东十一经路两侧、海河沿线这一区域价值还将有更大幅度提升。
据了解,目前浙江一些企业已经开始瞄准这一地区,一个总建筑面积29万平方米、集酒店、写字楼、公寓、商业为一体的综合体项目,目前正在积极运作之中。而南站靠近赤峰桥段的起步区一个30万平方米项目也有望在年内展开。
热点区域二:南开、和平、红桥三区交界,特点:商业繁荣地产升值
南开、和平、红桥三区交界地区是天津市最传统的居住区之一。特别是海河的三岔河口地区,更是天津的发源地。千余年的历史积淀为这一地区带来的是丰厚的文化底蕴和人文气息。特别是经过多年老城区改造,这一区域内原有的危陋平房基本被清除,周边道路交通的改造使得这一地区的居住环境得以极大改善。新文化花园、新世界花园等一大批高档居住社区拔地而起,又使这一区域内房地产项目的档次和价格得到提升。
繁荣的商业氛围是南开、和平、红桥三区交界地区独有的优势。历史上,海河三岔河口地区就是商贾云集,近几年这一地区的商圈更加集中,已有的万达商业广场、新世界百货,刚刚建成的古文化街,正在建设的女人街、铜锣湾广场,以及未来泰达城等新项目的公建配套,将使这里的商业设施连成一片,而这也将有力拉动住宅建设。另外,有调查显示天津87.9%的居民在购房时首选原居住地,而这一地区在历史上人口密度就相当大,这也为房地产市场的发展提供了庞大的消费人群。
据了解,上海地产巨头陆家嘴斥巨资15.11亿元购得红桥区小伙巷一块面积为31万平方米的土地,前期市场调研工作仍在进行当中。即将在三岔河口地区建设的泰达城,是一个功能设施完备、业态齐全的新城区,由泰达集团与万通集团共同打造。泰达城规划建设面积100万平方米的高档住宅,另外还有60万平方米的公建设施,包括酒店、酒店式公寓、水景商业街、写字楼、大型室内游乐场、餐饮娱乐设施等,整个泰达城将建成时尚休闲的海河岸边商业风情区。另外,浙江有4家企业也瞄准了和平与南开交界的地块,准备参与这一区域老城区改造。
热点区域三:卫国道顺驰桥至太阳城段,特点:快速路改变区域品质
随着天津市政府超大力度的基础建设改造,交通逐渐成为大部分地产项目的重要卖点。今年是天津房地产产品格局与价值体系进行重构的重要一年,交通拉动地产升值,最显著的地块当数卫国道区域。自去年下半年以来,作为迎宾大道的卫国道路面的修建和拓宽,地铁二号线的规划,东南半环与卫国道的衔接,高架桥的建设,快速路的修建,使得这一地区成为"交通改变地段"的典型。而从顺驰桥至太阳城一段,更成为热点中的热点
业内人士指出,道路建设对房地产市场的发展意义重大。一方面,宽阔的道路、两侧明亮美观的路灯、沿路绿化景观等具有强烈城市感的交通符号,构成了消费者对房地产价格抬高的心理支撑。另一方面,交通的改善不仅对道路沿线现有楼盘的价格提升具有影响作用,同时也对附近大量空余土地的盘活具有重要意义,这种影响力甚至会远远超过对现有楼盘的作用。市民几年前对卫国道还有遥远感和陌生感,如今随着该地区道路交通的改善、行程时间的缩短,人们心理上的距离已经被拉近。
地段价值和产品品质是房地产的两个关键构成。地段与品质既互相依托又互相弥补,良好的地段能提升产品品质,而优秀的产品则能弥补不成熟地段的缺陷,促进地段价值增值。太阳城的开发带动了这一地区整体居住氛围,同时由于太阳城入市价位很高,这样就给其他开发商在太阳城以南卫国道沿线继续开发预留下了价格空间。据预计,未来这一地段的整体价位不会低于4000元。
据了解,来自上海的开发商阳光鑫地今年拿下了卫国道沿线的一块大幅地块,在南起程林庄路(大通花园旁边),北至卫国道的长条形区域,将推出总建筑面积为36.8万平方米的大型楼盘,具体方案尚在确定过程中。据了解,初定案名为阳光星期八,户型面积区间在70-130平方米,建筑形式为11-18层之间的高层建筑,价位为4000元/平方米左右。近30万平方米柏丽花园二、三期项目也将启动。
热点区域四:大梅江以南、外环线外侧,特点:借助梅江提升品质
作为本市起步较早、起点较高的两大生态居住区,梅江、梅江南早已成为高品质生活的代名词。这一地区不仅汇集了华厦、永泰红勘、松江、万科等数家著名发展商,其居住环境、建筑品质、产品类型以及价格也都是天津楼市中领头羊。然而随着开发的深入,近480公顷的可开发土地已基本被各开发商瓜分怠尽,大梅江已经开始出现"地荒"的苗头。因此,很多开发商又开始继续向南转移,梅江南以南、紧邻外环线的狭长区域为数不多的一些可开发土地将成为下一阶段地产商争夺的重点。
业内人士分析认为,天津南部城区一直是经济、文化、政治最发达的地区,而且近几年天津城市发展的重心正逐步南移,这使得南部板块成为购房者最认同的地区之一。大梅江以南、外环线外侧这一区域虽然已跨出天津现有的城区范围,但它北接梅江南、南临西青开发区的大寺。大梅江开发多年,高档居住区林立,各类配套日臻完善,这些完全都可以辐射到外环线外侧;西青区经济要素十分活跃,大寺近几年发展速度也非常之快,可消费人群也在不断增加。在交通方面,友谊路与解放南路两条城市经济大动脉贯穿而过。在自然环境方面,外环河正在整修,外环线500米绿化带已经建成。因此,这里完全可以成为金融街的后花园、以及南部西青、大港经济区的后花园。更重要的是,由于这些开发用地多由农村住宅用地改变性质而成,在土地成本方面要比梅江低很多,因此产品价格将会有相当大的优势。
据了解,立达与金坛房地产在外环线与解放南路交口合作开发的一个项目正在紧锣密鼓地筹备当中。该项目占地553亩,规划容积率在0.7至1.2之间,绿化率在40%以上,产品形态以低密度住宅为主,预计在明年3月份正式启动。方正置业也取得了友谊南路与外环线交口的一块400亩土地的开发权,项目定位于中高档的低密度住宅,总建筑面积预计为26万平方米,下半年即可启动。另外,紧邻外环线的红勘领士郡项目距离这一区域也只有数分钟车程。这样,以外环线为纽带,本市南部城区边缘将有数个房地产项目被串联起来。