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未过关项目有不同类型
未过关项目的历史遗留项目从项目进度看,可分三类,一类是立项未动工但开发商前期已经进行投入的“新项目”,如四季青乡开发商前期已经投入4000多万元的一个住宅项目;一类是在建项目部分后续项目未能过关,如康城的三期和四期此次就未能过关;一类是立项但尚未有投入的项目。
而从是否符合以往土地政策看,分两类:一类是符合33号文发布,和土地方签订的协议,又在4号令出台后,开始报批手续的;一类是与过去的33号文、4号令都不符合的项目。
未过关项目前期投入“补偿”问题成焦点
这些项目如何处置成了社会关注的焦点。
首先是时间问题:尽管9月6日,北京市国土资源局已经发出公告规定:不能继续协议出让的经营性项目用地,从即日起原土地使用权人和原项目单位可持有效的项目建议书批复或规划批准文件,向市国土局提出土地由政府收购储备或入市交易等申请。但未过关项目开发商还是忧心忡忡。四季青乡住宅项目负责人告诉记者,政府目前只让提出申请,但没有公布具体的处理规定,因此,现在的心情就和囚犯等着判刑一样,不知道政府什么时候会给个“判决”,是288个项目都开发完之后再来“审判”,还是可以和288个项目“同步走”,还是分批上市?这位老总心里没底。
其次处理标准问题:四季青乡住宅项目的负责人周先生认为,虽然项目没有过关,但该项目每一步手续都是按照过去的土地政策———33号文、4号令办理的,所有的投入也是根据这些手续一步一步进行的,不能因为土地政策的不延续而否定所有的历史,是否应该根据项目对过去政策的实施情况以及由此带来的投入等不同情况、不同标准予以处理。
第三是对前期投入的认定问题:康城负责人陈文告诉记者,早期和土地方协议土地使用权并进行项目建设时,所有的土地定金、前期付款、市政规划、配套规划都是按整体地块1500亩地、近100万建筑平方米的规模做的,到目前为止,先期在市政、配套等上的投入已经达1亿,其中修通京通快速路到康城的市政路就花了3000万元,而现在,根据“8·31”政策,康城的三期、四期近50万平方米没有过关,政府在处理三期、四期近50万平方米的土地的时候,是不是考虑康城这些前期的总投入?
未过关项目出路在哪里
从9月6日市国土资源局发布的公告看,未过关项目只有两条路可以走:要么向市国土资源局申请收购,要么向市国土资源局申请上市交易。那么,如果上市交易,原项目投资人胜算有多少?
四季青乡住宅项目负责人周先生告诉记者:上市交易,大家拿不拿这块地,心里都有一个和售价相匹配的土地成本。周先生以自己的地块为例,从房价倒推土地成本在多少合适:
房价构成应该主要包括土地整理成本和出让金在内的土地成本、建安和包括利润、税收、手续费、运作费等在内的管理成本。按建安成本约在2500元、管理成本约在1000元左右、正常的土地成本应该在3000元等计算,房子的硬成本应该在7000元左右,而四季青乡的平均房价在8000元左右,开发商能让出的部分就是1000元部分。如果土地成本上涨到3500元,也就意味着利润空间被挤到500元左右,考虑到房地产行业的风险,利润低于500元就不能干。
周先生认为,只要市场供应合理,大家拿地的心态基本正常,未过关项目的原投资人就有优势,因为有前期的投入和工作,原投资人应该比其他人有优势,对地块更了解,尤其对那些已经在建项目的后续未过关部分而言———政府也应该希望区域开发有一个统一性和延续性。