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最近,二手房市场明显感觉到房贷进一步收紧,沪上银行在二手房贷款方面出台了多项政策限制投资性购房行为——其中包括环线地域概念,拒绝同性别共同贷款等内容,针对第二套房的房贷利率均也有不同程度地上调。一些银行甚至把夫妻关系也纳入放贷中,如果丈夫名下房产未付完余款,则以妻子的名义再买一套房子,将被视为第二套住房。
据了解,本市不少发放房贷的商业银行,最近基本上都悄悄地对风险较大的老公房、郊区房产停止房贷,对不同地区的楼盘确定不同的放贷比例等。尤其值得关注的是,中心城区的楼盘单价高、总价大,银行放贷的绝对额多,但一些银行仍然可以贷给客户总房价的7成,而内、中环线之间的楼盘,却只能贷给6成,而中、外线之间的楼盘,只贷给5成。银行业给出了一个什么信号呢?在他们看来,相对而言,目前中心城区的高价房风险还小于城乡结合部的中低价房,今后借贷人发生还款困难,银行尚有可能处置抵押物,形成不良资产的可能性较小,而边远地区的物业,也许情况正好相反。是不是可以认为,上海在未来相当长的时间内,中心城区的房价仍有上涨空间,或比较抗跌。
与此同时,环线以外酒店式公寓贷款在原有基础上再降低2成;而非本地户籍居民、商用房产和酒店式公寓的房贷成数均有所降低。
近期频繁变化的银行房贷政策促使银行之间房贷业务差别扩大,也说明银行的市场化程度正在提高。但总的趋势是,各家银行审批贷款程序增多,门槛变高。从有关中介公司得到的部分银行的情况如下:农业银行上海市分行规定,中国农业银行第一套贷款正常,第二套贷款年限1年至10年利率上调到5.76%,11年至15年利率上调至6.3%,而16年至30年房贷利率上调到6.6%;交通银行1990以前的老公房不放贷;上海银行是25万元以内,1984年以前的房子不做贷款,第二套放贷成数降一成;中国银行规定,它要求第一套房贷款成数不变,第二套房贷款降0.5成,第三套房贷款降1成,利率上调至5.76%,第四套房起停止贷款。
据了解,现在绝大部分银行对20年以上的老公房实行停贷。而房龄在5年之内可以贷7成,5至10年可以贷到6成,10至15年可贷5成,16至20年可贷4成。
从银行种种紧缩的举措来看,投资客继续受到限制。7、8月份上海地区二手房市场交易量小幅下降,由于大量投资客退出市场,真实需求将释放部分投资泡沫,并且支撑上海房价小幅上涨。