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虽然今年上半年以来政府出台了一系列的宏观调控政策,天津房价的彪升势头已经有所减缓,但经过连续半年多的连续大幅上涨,目前本市的房价已经走到了一个相对高位上。如今,中环线以内已经很难找到3000元/平方米的房子了,甚至连4000元/平方米这样的中档楼盘都出现了真空区。而单价在3000至4000元/平方米的中档楼盘正是多数消费者最能接受的价格。
中档盘价格不断提升
在开发区工作的张小姐最近正在为房子的事发愁。月收入不菲的她怎么着也算个白领,但在和男朋友挑选婚房时却遇上了难题。为了能和父母住得近一点,张小姐将新房的地点划定在河西区乐园周边3公里范围内。在总房款上,他们俩原本制定的标准是30万元,可从去年下半年以来天津的房价一直在飞速上涨,这一心理底线几经修改,最终提升到了40万元。尽管预算提高了,但两个人逛了逛楼市才发现,称心的楼盘实在是难找,要么不符合原来的地点要求,要么小区环境不好,要么房型过大、总房款超出预期。
无独有偶。采访中,记者发现,像张小姐这样的准买家不在少数,他们一直想购买总价在40万元左右的房子,但自去年天津楼价暴涨以来,这样的房价在市区越来越少。
近年来涨势“喜人”的楼盘比比皆是,梅江居住区就是一个很典型的例子。早在2000年首个梅江项目即将问世时,开发商曾给出3500元的预计价,当即在全市引起轩然大波。而如今,梅江一期起步区已全部建设完成,梅江二期也将全面启动,这里的房屋均价也已上升至5000至5500元。同样在香水园,去年10月份,42万元可以买一套一期的128平方米小跃层,而现在45万元只能买一套二期的90多平方米两室。再以河东第六大道为例,去年春季开盘时一期的价格在2800元/平方米左右,而现在二期的价格则要在3800元/平方米上下。楼价在几年中连翻“跟头”的楼盘非常普遍。
实际上,天津楼市呈现出来的动态不仅表现为价格上涨,更重要的一点是中档楼盘标准在不断提升。2002年4000至5000元/平方米为高档楼盘的标准,如今早已变成中档房的标准。而普通购房者的心理预期也随之水涨船高,同样地点、同样面积的新房,过去总价40万元已经算豪宅了,可现在总价45万元还感觉很便宜。
中档房淡出城市中心
在房价上涨、中档房标准提升的同时,天津房地产还表现出中档楼盘中空化的趋势。戴德梁行针对天津第二季度房地产的一份调查报告显示,4至6月份市场新开盘的十余个项目,均价已经达到4800元/平方米。而据知情人士透露,2004年秋季房交会上各参展楼盘的均价也达到了4620元/平方米。在目前天津楼市中4000元/平方米以下新项目的地域分布上,和平区已基本绝迹;河西和南开两区此价位的新盘数量正在减少,大多集中在像小海地、长江道、天拖南这样的边缘区域;河东、河北、红桥三区可挑选的余地大一些,但整体价位上涨幅度却要更大。
城市中心为何越来越少中档楼盘,中档楼盘为何越来越被边缘化?对于此现象,天津城建学院管理经济系主任董肇君教授指出,截至2003年,天津市的经济已经连续11年保持两位数增长,据统计,2003年,天津人均GDP已经达到3100美元,人均居民可支配收入达到10290元,比上年增长10.2%。经济的快速发展带动了城市的扩张。特别是自去年以来,整个天津城区开始了大范围的基础设施建设,海河改造、快速路建设、地铁建设等一系列工程的开工,沿线有大量的土地将被解放出来。而随着土地交易逐步走上招、拍、挂的公开程序,地价有所上升,城市中心区的地块面积小价格却非常高,这样开发商必须走高档、精品路线,这样才能保证收回成本,因此大部分的城市中心区楼盘就算是低开也很快会高走。而且,在中心城区开发高档楼盘的利润要比开发中档价位楼盘的利润高得多,开发商对利润最大化的追求是必然的。因此,3000至4000元/平方米的中档楼盘基本上被真空化了,出现了严重的断档。
有发展商认为购房者主要是三类人群,其一,天津市第一批购房者在稳定了几年后,将逐渐开始新的二次、三次置业;其二,第一批购房者的独生子女以及外地入津工作的年轻人也已经逐步形成了新的购房人群;其三,已有一部分外地投资置业者开始考虑到天津发展。董教授认为,目前天津正处于高速发展期,相当一部分人开始二次置业,他们是市区高档房的主要消费群体。但应该看到,中低收入者仍是市场主力,高价房开发过多潜藏着一定风险。
每平方米4000元已成一道槛
房地产顾问公司合富辉煌房地产(天津)公司在今年春季房交会上所做的一份抽样调查显示,可承受住房的房价总额在20至40万元区间的占到了抽样调查总数的68%,而选择可承受住房总价在50万元以上的消费者则不足10%。而另一份管理部门的资料显示,今年年初商品房市场中,单价在2000元至3000元的商品住房销售了43.96万建筑平方米,占商品住房销售总量的45.3%;单价在3000元以上的商品住房销售了31.8万建筑平方米,占商品住房销售总量的32.8%,分别比去年同期都有较大增长。由此可见,中档房需求量仍然是市场中最大的。
实际上,以目前大多数天津市民的承受能力来讲,4000元/平方米的房价仍是消费者心中一条无形的门槛,房价跨过这个门槛后消费者接受起来就会有一定的难度。由于天津房价近年来的持续、快速上涨,大批的楼盘纷纷跨入4000元/平方米的大槛,步入高价房之列。因此,市场中很多3000元至4000元档次的楼盘出奇的好卖,几乎都是一上市便销售一空,有些楼盘甚至还出现了连夜排队抢购的局面。
戴德梁行研究部的王红指出,实际上,天津住房消费的承受力还是集中在4000元/平方米以下的中低价房。对于一般的工薪阶层来说,他们的心理价位也在2000至4000元/平方米这样一个水平,但目前市场中的4000元/平方米以下的商品房供应量越来越少,即使有也大都位于位置相对偏僻的区域,无形中又增加了工薪阶层的交通成本。实际上,市场已开始出现反应,7月份全市商品房交易量比上月下降6.24%,存量房交易量比上月下降27.46%,造成这一变化的主要原因除了我市房屋拆迁速度放缓,市场刚性需求减少外,更重要的就是中、小户型、中低价位商品住宅供应不足而导致的区域性供需结构性矛盾还没有从根本上缓解。
年收入4万元可买什么房
年收入约4万元的家庭正是中档房地产项目的消费主力,他们究竟可以买什么样的房子?为此,记者特意咨询了多位业内人士,尝试为这群消费者进行消费策划。
第一种是购买二手房。多位接受采访的业内人士不约而同地表示,根据他们多年的房地产从业经验,年收入4万的家庭,较适宜买20至30万元的房子。以30万元的房子为例,选择8成按揭,首期两成6万元,剩下24万元房款按揭贷款。以8成30年按揭计算,月供约1300元。而年收入4万元的家庭,每月的工资在3400元左右,月供1300元,大概占收入的38%,供楼负担不算太重。这样,还可保证对地点的需求。
第二种是买非繁华地区的新盘。目前,像河西小海地、河东卫国道、红桥西青道等地区还有很多中低档项目可供挑选,如水木天成、第六大道、海天馨苑、三味舒屋等。这些项目一套100平方米左右的两室,总价可控制在35万至40万元左右,如果8成按揭,那么首付款在8至9万元之间,月供的压力不会太大。当然,如果愿意承受更高一些的贷款压力,总价可提升到45万至50万元,这样还可参考一下梅江地区的香水园三期、阳光100、俊城浅水湾等档次更高一些的楼盘。
第三种是买次新房。在河西解放南路、广东路沿线,南开长江道、黄河道附近有很多房龄在5年以内的次新房,这些楼盘地理位置好、配套完善、景观户型等也不错,如能淘到这样的次新房应该是个不错的选择。只是这种房子价格往往会比刚开盘时有一定上升,而且挑选余地较小。(姜昊)