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近日,中国银监会下发了《商业银行房地产贷款风险管理指引》,在这个文件中,个人住房贷款的中不仅要着重考核借款人还款能力,还对借款人月房产支出收入比进行了具体的控制。《指引》出台的目的是为了控制商业银行房地产贷款风险,但对正准备购房的人却更关心自己的贷款是否会受到影响。
《指引》明示贷款额度
《指引》中规定,商业银行应对贷款人的聘用单位、税务部门、商业管理部门等独立的第三方进行调查,审核贷款申请的真实性及贷款人的信用情况,以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。所有住房贷款的贷款成数不超过80%。银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
在指引出台之前,按揭行一般会将月收入与月还款的比例控制在1.5-2倍之间,也就是个人住房贷款的月房产支出与收入比例约为50%到60%之间。新政策一方面将限额再次压低,但实际上并没有大的调整。所以,新出台的指引,应该是对住房贷款的月房产支出与收入比例的进一步明示。
业内人士认为,该规定控制月房产支出额的根本目的,是为了控制贷款总额。例如,此前月收入5000元的个人(或家庭),可以向银行申请45万元还款期为20年的贷款,每月还款额在3000元左右;政策实施后,每月最高还款额只能是2500元;在还款期同样为20年的条件下,你能申请到的贷款数额就要相应减少。
指引并非抬高购房门槛
据戴得梁行的有关人士介绍,贷款风险指引中规定,商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其开发项目资本金比例不低于35%。比原来的30%的限额又提高了5%。同时,商业银行应着重考核借款人还款能力,个人购买写字楼、底商等商业用房最多只能贷款6至10年。可以说从贷款资金方面都有所收紧。这项政策会压制买房者的不理智消费,但是对于真正的购房需求者来说,应该不会受到太大的影响。
特别是那些购买三四十万元的中低档房的消费者,这部分人大多数都有公积金或者考虑一部分组合贷款,贷款金额比较小。从天津目前的情况来看,炒房者在购房者中所占比例微乎其微,绝大多数的购房者在贷款之前已详细计算过自己的生活开支,一般都是留够了生活成本后才去还房贷款。
从整体上讲,国家出台的调控政策,是为了将房屋贷款风险降到最低,而不是为了抑制房屋消费。目前的房价一路上扬,房贷形势也一片大好,住房贷款是以住房人的房产做抵押的,一旦购房人还不起月供,银行将占据绝对优势的地位:可以拍卖购房人的房产来还债,银行的风险几乎为零。因此对各个银行来讲,银行中从事按揭业务比例正在逐年提高,房贷业务竞争激烈,从审批速度、回款时间到服务质量都在不断提高,对贷款年限和额度的控制也比较宽松。消费者享受到的服务应该是越来越好的。
投资型购房将被抑制
但是对于想通过投资房地产来致富的人来说,《指引》是政策紧缩的一个信号。因为,国家的按揭贷款是属于低息贷款,主要是为了向没有能力购房的消费者提供帮助的。但是,也有一些经济实力比较强的人,他们往往将自己的资金选择投资其他产业,并通过银行贷款同时供着几套套房子,一边居住,一边出租。虽然他们表面上具备很强的还款能力但实际上却隐藏着巨大的金融风险。这些人的炒房,一方面造成房子已经销售却无人居住的情况,容易引起房价虚高和房地产泡沫;一方面又挤压掉了部分普通购房者的合理贷款需求,造成居住型购房受到打击。同时,很多置业专家都对购房者建议,将住房贷款的月房产支出收入比控制在30%左右比较合理,目前的政策将最高上限控制在50%,实际上对于普通购房者仍然留有一定的余地。但是对于投资者来讲,达到这个额度就比较困难了。再加上,国家出台的严格的审核制度也是为了减少这部分情况的发生。因此,从目前的形势看,投资型购房的难度将越来越大。
合理选择贷款额度
所以普通购房者不必担心贷款的难度:不能为了少支付一些利息,就把贷款期限缩得很短;也不必畏惧还款压力而不敢买房。同样的房款,贷款期限越短,支付利息总额就越少。同样的道理,首付的成数越高,贷款总量越少,所需要支付的利息也就越少。个人贷款买房最重要的是首付,首付多付一些,每月为房产支出就会相对下降,而且贷款利息也会相对减少。
目前,30岁以下和40岁左右的人是购房的主要群体。其中,30岁以下的人,自有资金比较少。可以根据自己的经济实力,选择较长的贷款年限。40岁左右的人,经济实力强,工作也比较稳定。可以尽量降低贷款比例,将首付金额提高,尽量按揭贷款比例和还款年限,并选择提前还款,减轻压力。而从职业角度考虑,如果在事业单位或是大型企业工作的人,可以将贷款年限拉长一些。私企业主等等则选择最高的贷款成数,保证自己的资金周转。如果是单纯投资的人,也应选择较长的贷款年限,保证长期收益,用月租保证月供,将自己的风险降低。(姜昊)