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房价预测 上涨速度回落
004年天津房地产市场就像一匹难以驯服的野马,虽然宏观调控的缰绳一再收紧,但是承接2003年的市场爆发行情,仍创出了投资、开发、交易量以及平均售价历史新高。在日前“天津房地产市场回顾及展望研讨会”以及有关天津明年市场的分析的探讨活动中,天津有关政府部门、专家及房地产顾问公司等各界代分析预测2005年天津房价上涨速度将有所回落。
2004年房价已拉近与一线城市距离
在天津城市经济建设启动和房价洼地效应下,本市从去年开始爆发了以释放十几年能量积蓄为特征的上涨行情。据房管等部门及中原等顾问公司统计,去年商品房成交量首次突破1000万平方米大关、平均房价2795元/平方米,比前一年上涨近10%。今年预计商品房成交规模将达到1250平方米,均价在3200元/平方米左右,比去年上涨14%左右。特别是前三季度,出现了量价飙升的态势,进入第四季度开始缓和,平均房价比8月份3180元/平方米均价略有上涨。
中原等顾问公司预测,从量价动能角度分析,2005年成交量和房价涨幅将比2004年略有下降,因为今年商品房加速消化了城市建设和拆迁带来的刚性需求,在带动改善型需求的同时,也有一些非理性购房提前透支了明年的需求量。
天津社科院经济预测研究所卢卫所长等专家分析说,现在天津房价已经向一线城市靠拢,价格洼地效应被快速填补,而且市中心区域新盘动辄5000元/平方米的价位,相对于城市目前居民购买力有一定的超前性,这些都将导致高价商品房成交总量的下降、房价上涨动能下降。同时,快速上涨的房价也加速了对上涨空间的封锁。
加息是制约房价上涨首要因素
作为固定资产投资的重要组成部分,房地产业今年受到三个宏观调控数字制约:“121”,银行对房地产贷款政策的控制;“831”,土地规范提高拿地门槛;“0.27”,加息及其继续加息预期削弱了购房热情。
顾云昌秘书长及中原顾问公司人士分析说,前面两个数字已经产生很大影响,今年1—10月份全国投资同比增长回落了2.4%,稍有下降,房地产开工和竣工增长速度也明显放慢,起到了“减肥”作用。
而第三个数字(加息),实际上对交易量和房价的影响最大。首先,加息将改变需求预期,凸现出真实购房的需求,如使自主性购房者消费趋于理性,持币观望逐渐增多;使投资者的还贷压力增大,短期投机行为将得到控制。其次,加息和人民币面临的升值的压力,对投资的流入影响较大,在一定程度上制约了市场供给。
预计明年在金融政策方面,提高个人投资性买房贷款门槛、加强对投资者的控制仍是要点。“121”和“831”所带来的开发融资渠道的变化,以及土地交易的公平、公正、公开,将迫使开发企业和商品房市场“强身健体”。但是政府的金融紧缩政策并不是要抑制房地产的发展,对房价不会产生过多的负面影响。
市场供应政府调控保持房价稳中略升
虽然房价上涨包含了投资开发成本原因,但是顾云昌秘书长认为,宏观调控所产生的市场供不应求,才是房价猛涨的主要原因。他说,从1998年到2003年我国住宅商品房价平均涨幅4%,今年却上涨了约11%,品质的提升、结构问题、材料涨价问题不是2004年才出现的,为什么前几年是4%今年是11%呢?这就要从供应和需求量方面考虑,因为“121”,“831”主要是对供应量起到了限制作用,而对需求没有大的影响,所以出现了供应速度放慢得比较快,房子盖得不如卖得快的市场现状。他预测,今年供应速度下降年主要是因为融资,而明年将是土地。明年市场的稳定,很大程度上取决于土地的供应量和存量土地的盘活。
在土地供应方面,截至2004年11月份,天津以招、拍、挂形式成交的土地为16幅,土地的面积在700万平方米。预计房地产的投资将达到300亿元左右,新增商品房的上市量会保持在1000万平方米左右,与2004年基本持平。
天津土地交易中心主任蔡云鹏介绍说,2005年本市的土地供应计划执行的是新的土地政策,所有的土地必须经过收购储备,然后推向市场。为了保证土地供应的实效性和对交易市场和房价的稳定作用,将在科学的市场调研基础上量入而出、量出而入。即通过土地整理中心和土地交易中心一进一出、一出一进,实现土地进出跟市场对接、土地供应结构类别与市场对接,既不能因土地供应量价及结构不平衡而影响土地升值,也不能盲目储备造成储备成本增大。他还透露:明年的供地量不低于今年。
市场需求成熟多样不会大起大落
天津南大刘玉录教授等专家认为,天津今年房屋销量突破了2000万平方米大关,以1000万人口计算,平均住房每人增加了2平方米,但是普通房和特色高档房需求并没有得到满足,所以2005年普通房和特色高档房的增加,可以在满足这类需求的同时,使市场均价保持相对稳定,不会大起大落。中原顾问公司也预测,2005年房市需求将体现四个特点:中低价位商品房需求旺盛,中小户型住宅所占比例上升;度假型地产、高档高层酒店式管理住宅需求增多;跨区域购房活跃,外地购房的比例进一步提高。
顾云昌秘书长总结说,天津市场的火爆从需求方面来看,一是拆迁带来了刚性需求,二是市场潜在升值价值被发现,改善型和投资型需求迅速增大。明年的市场价格,很大程度取决于天津政府主管部门对市场形势的把握,如对明年土地供应、拆迁力度及供求结构的调整等等。应在稳定健康的前提下,使市场成熟多样性、房价波动在两位数以下。