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2004年终的杭州楼市越来越表现出娱乐化的特征。“房价猜猜猜”成为全民普遍参与的一档游戏。涨,还是跌,是一个永远令人产生乐趣的谜。
开发商时有“论坛”、“峰会”,专家频频发言,机构举行研讨会,市民在网上畅所欲言,奇文迭出,高论不断。
但是,杭州楼市似乎并不为这些舆论所影响,依然以其自身的规律往前发展。
这个众人游戏中有几个症结,是决定房价走向的重要因素。把握这几个症结,有助于早日解开谜底。
供求关系怎么变
是供大于求,还是求大于供?供求关系的变化,决定了房价的走向。
住宅的供求关系,背后的主导因素是土地的供求关系。杭州实行了多年的“非饱和型供地”政策,实际从2003年起已经有所突破。2003年、2004年计划一共投放8000亩地,创历史纪录。2005年杭州市计划再推4500亩住宅用地。
如果按照这样的计划,杭州这三年的土地投放量将达到一个高峰。有不少专家认为,这批土地将直接改变杭州市住宅市场的供求关系。预计在2—3年的拉锯战之后,近郊的5类地块的房产将呈现两个态势,一是同质化,距离中心城区距离差不多,楼盘品质也差不多;二是这批房产将拉平杭州房价,甚至使整个城市的房价走低。
但是,岁末年初一条新闻给很多双试图看清房市的眼睛抹上了一层雾气。2004年杭州土地供应并没有达到计划的4500亩,来自杭州市有关部门的消息称,2004年住宅用地总计投放了6679亩,比上年有所增长。除去拆迁安置房、经济适用房用地,商品房供地实际数字是2561亩。
据杭州市国土局有关负责人分析,未能达到供地4500亩的原因主要是因为去年国家实行宏观调控,控制土地,收紧银根,使得土地短缺,投放市场难度也增长大了。
这是不是就意味着,土地短缺带来的住宅短缺、房价高企还将持续?
一种悲观的观点认为,这一现象的出现一方面是因为杭州的土地实在太稀缺,另一方面是因为去年国家宏观调控导致开发商拿地热情不高。据统计,去年1月1日至12月7日,杭州国土资源局共公告推出的国有土地拍卖中,流拍土地占近10%。
而乐观的观点认为,2004年实际出让的土地,容积率要比制定计划时高得多,尽管没到4500亩,但建成房产后还是可以弥补土地量的不足。关键是要不断完善配套设施,使5类以外近郊土地以及更远的余杭、萧山以及滨江等地的土地能成为杭州市场的有效供应。