临近传统的春节楼市淡季，上海的房产市场却继续高歌猛进，房价上涨没有回头的迹象。尤其在中心城区，凡是开价18000元／平方米以上的高价房，似乎不在开盘前数天日夜排队反而会成为反常现象。上海美好的经济发展前景对国内外的人才和资金有强烈的吸引力，但这里面也不排除其他原因在发挥作用。日前，有业内人士向记者披露沪上盛行的“捂房”种种手法，人为因素已经成为推动上海房价走高的诸多因素中一支不容忽视的力量。

　　同时建房分期卖

　　位于静安区的某个高档楼盘，明明在工地上可以看见两幢房源同时开工，建设进度一致。但是开发商在年内就硬是只对市场推出其中的一幢，房源供应极为有限。排队，涨价，自然一切顺理成章。而这个上涨的价格也为明年后续房源的推出价格定下了基础。据悉，现在把预售证分成很多次办理，即使只有300套房源也要分十几次销售是通行做法，因为申领预售证的主管机关在区房地局，而网上房地产的监管是在市房地局，两者不完全对应。开发商往往一次推出少量房源，并通过各种方式保留一部分，方便随时提价。虽然手续繁琐些，但是与可获得的利润相比，谁都知道该如何选择。

　　某知名别墅楼盘的销售总监就更直截了当地说：“只要一天签约超过2套的，我一定限制卖出第3套，至少是1平方米要加100元。”原因无它，要控制房源而已。卖那么快干什么？上海的高端房产现在是不愁卖，慢慢捂着，耐心拖个一月两月，价格又是另一番模样。

　　开发贷款变成捂房资金

　　与前面申请分期销售的做法相比，“借用”银行资金捂房的“胆识”和“水平”就更上一层楼了，有些开发商往往同时采用几种方式。

　　据某位于中心城区的名盘的开发商透露，当时定价时曾有所担心，认为开价过高，而且有上千套房源，万一市场反馈不好则非常尴尬。营销公司当场拍胸表态：“不要紧，实在不行我全部吃进！”(也就是拿自己员工的名义内部预订)。现在销售商营造紧张气氛的手段越来越高明。而且买房都是找朋友托过来的，定价越高，对于销售方其实越有利，即使打折之后的售价还是能达到预期售价，且皆大欢喜。当然，这是不得已的举措。后来他们发现，使用开发贷款其实更方便。

　　据其分析，在政府收紧银根，提高房地产开发贷款门槛后，其他途径融资的成本也水涨船高。即使是拖延贷款，缴罚金也比到外面融资的成本低。所以明明已经贷款到期，企业也完全能还得起，但是宁愿缴罚款也不还银行贷款。有了这笔只需支付银行贷款利息成本的巨额资金来作为捂房子的资金，自然气定神闲，等着房价继续向上。大不了在银行那里挂一个拖延还款的恶名。反正现在的银行放贷压力大，银行手中的资金总要找好的项目，大发展商手中好的房产项目都成为银行眼中的优质资产，不愁贷不到钱。更何况国有银行资产都是国家的，能拖就拖。如此这般操作已经成了行内公开的秘密，大家心照不宣。

　　合同撤销价高于实际售价

　　294套房源撤销276次，114套房源撤销106次，110套房源撤销88次。最高的竟然有59套房源撤销64次，合同撤销率高达108.47%。这是记者在网上房地产看到的数据，而绝大多数楼盘在撤销合同后的实际成交价格，都比撤销前的价格有所下降，数额从数百元到上千元不等，最高有达到5000元的降幅。这也印证了有关人士对所谓销控的解释，开发商为达到销控的目的，会在开盘时内部大量订房，而到计划推出哪部分时，再将该部分房子的原定金合同撤销。开发商和销售商先签订高价的假预售合同，然后再撤销，实际成交合同平均价格要低于假合同，借此炒作房价。这是非常普遍的行为。

　　更有甚者，开发商和二手房中介机构联手“作案”，购房者在现场买不到房，而加手续费后就可以在中介处随意挑选。上海房地部门已经注意到这些招数，日前被注销房地产开发资质的万邦就是最好的例证。

　　销控拉低实际供应量

　　虽然根据上海统计局的数据，2004年上海房产销售总面积达到3488.75万平方米，创下近3500万平方米的新纪录，其中住宅部分的销售面积达到3233.74万平方米。但是中心城区新增供应量相对匮乏，卢湾、黄浦等区更是持续没有新增楼盘上市。

　　以2004年12月为例，虽然上海全市住宅预售成交量高达425.22万平方米，创下2000年以来月度成交量之最，但住宅供应地区结构变化也非常大，中心城区(内环之内)供应量仅占20%以下。而2003年数据表明中心城区供应量仍有40%之巨，所以相对于2003年12月239万平方米的全市供应量而言，2003及2004两年12月份中心城区供应的绝对量比较，可能还是2003年更多。2004年12月的“易居”消费综合指数同样表明，当月中心城区供应指数下滑达到30%，而同期上海郊区住宅供应指数降幅则只有18%。

　　进入2005年以来，楼市新增供应更是急剧缩水。因为大量楼盘已经赶在2004年前放量推案，抓住年底这一黄金档期展开各类促销活动。2005年的楼市开门就拉高了门槛。在市场的供应价格和交易价格都大幅上扬的态势下，消费者对市场的预期不断攀高。市场人士指出，高价房成交近来异常活跃。市场对于高价房没有出现抗性，反而销售良好。而万元以上高价房分布的区域也有从市中心向中环甚至向外环辐射的态势。

　　有业内人士指出，在整个楼市都在搞“销控”的气氛下，市场的实际供应量被挤压到最小，特别在市中心楼盘供应有限的基础上，再加上销控大大压缩实际上市房源，供不应求的感觉日趋明显，市场上的反映就是到处排队。据传近期开盘的市中心楼盘，前面的号码甚至能够炒到5万元以上。假如开发商都有这种期待，一直捂着房，房价就必然上涨，那么上海的房价继续攀高的势头就不可避免，而人为因素在其中起到了相当重要的作用。面对这种不利处境，购房者只能更为谨慎和理性，不要轻易被营造出的紧张气氛所蒙骗，而要多从自身居住和投资需要去考察房产项目。