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前不久,市主要领导在中国民生银行天津市分行开业仪式上宣布,北京至天津城际快速铁路、京津塘第二条高速公路、天津滨海国际机场扩建等三项工程将于2005年上半年开工建设。对此,一些经济专家表示,交通条件的大幅度改善将使天津和北京地区的房地产、消费、旅游乃至就业等经济环节都发生明显的变化,尤其是房地产开发方面,有可能会出现结构性变化。
京津两市一小时打来回
作为相隔不过百余公里的两座城市,天津和北京之间一直保持着非常频繁的经济和人员往来,而进一步加深的经济合作与发展又对这两座城市间的交通便捷性提出了更高的要求。正在修建的京津城际快速铁路则将使天津和北京之间的通行时间大幅度压缩,在1个小时内晚饭京津两市之间马上就要成为现实。
即将开工的京津城际铁路客运专线将在2007年正式投入运营,这个投资143亿美元的交通项目将实现京津两市半小时通达的目标。公路方面的交通改善也在同时进行,据了解,本市将推动新建京津高速公路北通道,以及加快京沪高速公路天津段的建设,实现天津市域主要过境、中心城区到达周边地区主要城市交通行程时间不超过90分钟。有人预测,京津间的城际联系,最终需求为相当于3~4条高速公路和2—3条高速铁路的运力,而这些城际间的快速交通线路将使天津和北京之间本就频繁的往来更加快捷,随之而来的生活、就业、消费等各种经济现象也都将受到相应的影响。
“大北京”加快楼市前进脚步
城际快速铁路和高速公路的修建将“大北京”概念进一步具体化,使北京和天津的城市界限逐渐模糊。所谓大北京地区即京津冀北地区,包括京、津两市和河北省的环京津七个地级市,就京津两市而论,河北省的七个地级市域所组成的区域都是外围区域,天津则与北京一起并称为大北京地区的双核心。大北京地区经济的发展,是由小核心向大核心(双核心),由小区域向大区域模式发展的,其小核心指本区域内仅以北京市建成区为“点”的发展模式;大核心(双核心)是指以京津为双核心的大北京平行四边形发展模式。小区域指仅以北京市域为“北京地区”的发展模式;大区域指以京津唐保四边形为核心区,以京津和冀北七城市市域为区域的大北京区域发展模式。此次在京津间修建快速铁路和高速公路,一方面缩小了天津和北京之间的距离,同时也将大北京区域的经济效应与功能放大,尤其对于天津的经济发展将起到积极的推动作用。
京津间快速交通的实现,对于天津在基础设施建设、消费理念培养、就业地域模糊化等经济条件的变化都将发挥关键作用。著名经济学家刘玉录博士表示,建成快速铁路和高速公路将加深京津两市的“同城”感,两地市民互相跨市消费、置业也将越来越方便,如此带动的城市经济效益则将进一步放大。即使是在本市内的两点间,如果遇到堵车或者其他情况,车程耗时一个小时左右也是常事,而京津两地间单程半小时左右的速度,显然使京津间的往来效率已经近乎成为同一座城市,居住和工作跨度京津两市也已经不再麻烦。如此一来,天津居民到北京上班或者北京市民到天津置业都将成为正常生活中可以实现的目标。而外来消费对于天津城市经济各方面也将起到鲜明的推动作用。
“外来客”拉升地产需求
交通的便捷拉动两座城市间人口与经济的加速往来,而土地价格差距与消费产品供应的差异则使房地产业成为这次经济浪潮中变化最积极的部分之一。
北京人到天津买方已经不是什么新鲜事,但目前这种跨市置业仍停留在第二住宅或城市周边区域的范围内。如果京津间半小时通达能够成为现实,那么京津百姓相互异地购房也就将成为如同本市消费一样便捷的置业方案。再具体些来看,相对经济的房价和更多可开发的土地资源使天津在这轮异地置业的赛跑中占尽了先天优势。也就是说,到天津购房的北京消费者将随着快速铁路和高速公路的修建而进一步增加,天津房地产市场的需求也将随之上升。
既然是快速交通引发的异地置业热,那么北京消费者到天津置业的热点区域自然也将几种在这些快速交通沿线。据了解,京津快速铁路途径永定门、北京南站、天津等地,到塘沽终止。一些学者认为,沿着该铁路沿线数百米乃至千余内的住宅区都将成为未来几年的消费热点。原因不外乎两个,一是快速铁路交通便捷,可以省却居住在城市中心区每天遭遇堵车的麻烦,另一方面,这些分布在城市非核心位置甚至城市近郊的住房,价格相对低廉,可消费人群的范围也就更广。
外地投资涌入将推升房价
交通快捷后对于天津房地产市场需求的推动也将吸引大量外地投资的涌入,天津的地价和房价都很有可能因此而进一步提高。
大量本市以外消费者的置业需求和资金支持肯定会在市场作用下推升产品价格,很多外地投资者也是因为看中天津比较厚实的发展潜力而决定进入天津地产市场。上海陆家咀、新加坡仁恒集团等外地地产商的进入,上海广洋、北京万通集团借泰达城入津等现象,已经表明了外地开发企业对天津地产市场的关注,抢滩津城也被很多经济人士预测为近两年国内地产市场的热点之一。另一方面,天津的土地价格与北京相比显然还很悬殊,并且还有很多可开发地块,这也成为很多觊觎大北京市场的开发企业进军天津的重要因素。
土地价格经济与市场巨大潜力所形成的逆差将吸引大量开发商对天津地产市场是关注,而专家则认为,利润最大化的经营原则和产品高档化的宣传也将使本市的房价继续呈上升态势。刘玉录认为,天津和北京之间的交通通达,使两个城市都扩大了各自的辐射范围,其中天津由于消费起点相对较低,受到的影响也就更明显,更多的北京消费者将进入天津地产市场置业,这种变化一方面可能会平抑北京地区房价,同时也将可能推动天津房地产市场产品价格的提升。而大量住宅需求的涌入和项目开发的放量,也将使本市的土地资源进一步紧缺,房屋价格也有可能因此而继续上升。
市场变化还需经历过渡期
虽然快速铁路和高速公路的修建即将开始,并且已经有很多专家针对市场变化进行了多方位的预测,但本市房地产市场的实际变化则还需要一段时间的过渡,具体变化情况也还需要通过市场实践才能确定。
交通条件的变化必然将引发房地产市场的相应变化,但目前快速铁路和高速公路还都没有开始修建,具体的市场变化也还需要过渡时期和对市场的观察后才能。有关专家表示,目前京津间快速交通对城市间交通状况的改善和对城市经济的推动大都是通过以往其他城市的实践经验进行推断得出的,并且其影响范围还主要几种在学者和经济界人士之间,要所有市民百姓都接受这种未来形态的经济变化并将之转化为消费行动还需要相当一段时间的认识过渡期,同时还要有一些比较实际的变化现象来印证。
背景资料
2004年11月初,天津市市长戴相龙在有40家中央大型国有企业参与的“天津投资环境恳谈会”上明确表示,天津将大力推动京津两地一体化建设,包括实现京津高速公路扩容,快速铁路实现两地半小时通达。
戴相龙说,铁路方面,投资143亿元的京津城际铁路客运专线将在2007年运营,实现京津两市半小时通达的目标。公路方面,天津将推动新建京津高速公路北通道,以及加快京沪高速公路天津段的建设。
对于目前京津之间的惟一一条高速公路京津塘高速公路运力严重不足,超载现象严重,车祸时有发生的现象,戴相龙指出,京津塘高速公路当初设计运行量为小车5万辆,然而目前这条公路高峰时段通行量达到12万辆,平时也保持在7万-8万辆,每天有2/3的时间超负荷运行,时速已经降到60公里/小时,因此解决京津间交通问题成为燃眉之急。
戴相龙透露,目前京津高速公路北通道的建设正在紧锣密鼓开展,规划评估工作已经开展,地面选址也已完成,预计2005上半年可以动工。实现半小时来往京津两地的京津城际铁路客运专线争取2005上半年开工,在奥运会之前的2007年运营。届时,天津的铁路将形成连接北京、东北、华北等方向的高速和城际铁路客运网。