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从1991年天津市第一座甲级写字楼-—天津市国际大厦开始招商,标志着天津的高档办公物业开始起步。截止到今年,天津已有十多家高档写字楼投入使用,并创出了远洋大厦、泰达大厦等在市内较有影响力的品牌。从项目分布情况来看,目前天津的高档写字楼主要集中在河西、和平两区,特别是南京路、友谊路一带,以其交通便利、商务集中的市中心黄金地段优势,荟萃了天津市大部分甲级写字楼;而新兴的十一经路和鞍山西道地区以其独特的吸引力正在逐步发展壮大。
纵观这十四年的高档办公物业的发展历程,以1997年为分水岭,天津的写字楼市场经历了一个从火爆到低迷的转折。这其中,金融危机的影响和写字楼市场增量过快以及无序化竞争,是造成近几年天津高档写字楼举步维艰的主要原因。
自从2001年初,天津的写字楼市场开始回暖,空置率有所下降,而租金水平则开始爬升,这一降一升,都表示天津的高档办公物业开始复苏,进入存量盘整、蓄势待发的时期。尤其是2004年末,政府出台的“回收利用滥尾楼”的政策给今年天津的写字楼市场敞开了一个非常广阔的通道,许多经理人摩拳擦掌,跃跃欲试。天津写字楼的楼宇经济已拉开了序幕。
所谓楼宇经济,其实是指建筑所能带来的经济效益。据统计,在一座写字楼所能带来的全部收益中,建设成本占2%,运营成本占4%,而其余94%的现金流全部产生于办公过程。这就是说,写字楼与其他建筑形式相比,不仅在出售或出租过程中可以产生价值,在使用过程中同样可以创造经济效益。这其实是对“楼宇经济”的最好诠释。
斯密说:“经济的统一性,恰恰是一个国家统一性的基本标志”。这一点,于现代国家尤甚,于宏观经济尤甚。然而,在北京、上海、深圳、广州的写字楼红红火火之时,天津的写字楼市场却是不温不火。其实,这恰好印证了“楼宇经济”的内涵。写字楼的发展壮大,离不开宏观经济环境的支持。过去,天津的经济发展状况与其他几个大城市相比是有距离的。没有积极蓬勃的市场环境,商家就缺少了在天津发展的动力,也就不会在天津设点办公,而写字楼也就失去了生存的空间。如今,随着天津城市复兴计划的逐步实施,海河沿岸改造的顺利实行,再加上我市房地产市场的强劲上扬,天津的宏观经济环境发生了翻天覆地的变化。不仅我们本土的企业成长迅速,更有大批的外地企业进军天津市场,这给写字楼的发展打开了十分光明的前景。
在市场潜力和需求充足的条件下,写字楼的供给就成了目前的焦点和关键所在。经过记者对市场的多方调查发现,天津的写字楼,特别是甲级写字楼供给严重不足,拥有自己特色的王牌写字楼更是难以寻觅。随着企业的发展,外部形象越来越成为好公司关注的目标。企业的办公地点就是一个企业最直接的对外形象体现,如果许多好公司因为无法在天津找到合适的办公场所而退出,那将是我市的重大损失,因此,天津市场急需大量甲级写字楼。
不过,这并不是说其他等级的写字楼就不重要。其实,写字楼也和住宅一样,应该针对不同的目标顾客群来建设。西方有句谚语说:上帝的归上帝,恺撒的归恺撒,让我们各取所需。用在写字楼市场同样是适用的。写字楼的客户更加注重与自身身份地位相称的形象,因此,看准目标群再下手是写字楼开发商必须要特别关注和留心的。
写字楼与商业地产相搭配对写字楼来说并不是一个最佳选择。商业地产需要热闹的外部环境,大量的人口流动可以给商业繁荣带来巨大的现金流。可是,对于写字楼来说,它更需要舒适安静的商务环境,便利的交通条件。因此,这两者之间是有冲突的,甚至有时候是难以融合的。这也是目前我市一些高档写字楼发展并不理想的重要原因之一。(赵金鑫)