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被称为平抑房价系列组合拳的金融、税收、土地、住房保障等措施,预计今后还要亮出更多招式。
在日前中国社科院等单位发布的《中国房地产发展报告》中,有关专业数据表明:2005年房地产市场的需求将持续旺盛;房地产投资增速将进一步放缓,但不会低于20%;有可能再次加息;今后还会出台抑制房价上涨的新措施。
同时,国务院近期也发布了关于切实稳定住房价格的通知,提出稳定住房价格八条意见,要求地方政府从土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查多方面进行监控、调控,抑制房价过快上涨。
那么,在8.31土地大限、升息、调贷、增加保障住房4招过后,平抑房价还将有哪些新组合拳出台?记者根据相关信息及采访房地产业、金融业方面专家,总结了可能出台的组合拳“后七招”。
第一招 进一步增加经济适用房
新招出处:国务院18号文文件实施后,去年5月,建设部会同国家发改委、国土资源部和中国人民银行制定了《经济适用住房管理办法》,促使经济适用房管理和交易严格按《办法》规范运作。今年3月中旬天津市政府批准颁发了《天津市定向销售经济适用住房管理办法》,使经济适用房建设及销售得到进一步落实。
实施时间:天津市今年3月开始正式实施定向销售经济适用住房管理办法。
招式拆解:全国工商联住宅产业商会会长聂梅生日前接受采访时说,增加保障性住房及普通住房,一方面确保中低收入家庭有房可买,稳定了刚性需求,一方面也使一部分打算购买商品房的低收入家庭转向经济适用房,对商品房市场需求和房价产生间接拉低作用。
天津市实施状况:天津市建委提出今年开工160万平方米、竣工120万平方米定向经济适用房,今后将根据市场需求进一步调整经济适用房开发量。
对房价的影响:21世纪天津房地产顾问行王总经理等专业人士认为,经济适用房对房价的影响还要看其上市量,理论上会起到使平均价降低的作用,但如果同期上市量所占比例较小,特别是在高档房同时上市时期,其价格对商品房总平均价不会产生大的影响。
第二招 继续加息、调贷
新招出处:3月底中国人民银行网站上公布了央行行长周小川透露的信息:1、中国人民银行将通过及时分析国民经济状况、物价水平等宏观经济指标,来决定下一步是否加息。2、不排除近期有可能调整基准利率以控制房价。业内人分析,目前宏观经济指标及房价走势蕴藏加息、调贷的可能。
实施时间:周小川说,近期将不会专门针对房屋贷款出台单独的利率政策,但有可能通过基准利率的调整来控制房地产价格。
招式拆解:周小川解释,从国际上的经验来看,绝大多数国家都主要依靠基准利率政策来对房地产价格产生影响。下一步,如果基准利率有必要进行调整,其调控作用也同样作用于房地产价格。
天津市实施状况:目前各大商业银行天津分行都实行新的基准利率。但是天津中德银行实行最优贷款年利率为3.3%,不受中国人民银行利率调整的影响。
对房价的影响:中国人民大学信托与基金研究所邢成所长等金融界人士接受采访时说,继续加息或调整基准利率,对房价格的影响将远远超过前两次,其效应将以指数倍增长。
第三招 调整及出台税收新政策
新招出处:1、财政部副部长肖捷在3月份出席“中国发展高层论坛”时表示,今后一段时期将重点推进房地产税改革,房地产税开征“箭在弦上”。中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容也认为,对房贷的再次加息、土地的科学规划和清理,以及在房屋交易时应缴纳的房地产税,都有可能择机推出。2、国家建设部房地产司有关领导提议对高价商品房交易及商品房二手交易开征增值税费。
实施时间:1、邢成所长等人士预测,由于存在新老房屋此项税费的衔接及需要先立法问题,年内我国无法开征房地产税。2、高价商品房交易增值税费处在提议阶段;广东省已开始实行商品房二手房5年以下卖出时征收一定比例的增值税费。
招式拆解:1、财政部副部长肖捷解释说,开征的房地产税可以加房地产占用者的居住成本,对多处占房者有抑制作用。2、对高价商品房交易开增房地产增值税,实行高价房高税率、低价房低税率的税费制度,可以改变目前房地产市场结构性不合理的状况,抑制高价房的开发。而对5年以下商品房卖出征收增值税费,是针对炒房者成批买入,人为造市的问题,提高了炒房成本。
天津市实施状况:目前还未实施。
对房价的影响:1、邢成等业内人士分析,开征房地产税后,由于开发商取得土地的支出大大降低,从理论上推断,房价将因此降低,消费者在购买房屋时所需缴纳的各种税费将比过去有所降低。但同时,也使消费者供房的压力大大增加,房地产税的征收很可能会出现消费者买得起房却供不起的现象。2、开征房地产增值税可以抑制高档房购买力及炒房行为,有降低房价作用。
第四招 加快已出售土地开工
新招出处:全国工商联住宅产业商会会长聂梅生等专家日前在天津金融会议上接受采访时透露,目前北京等地区土地供应开始进行梳理,同时进一步严格执行国家有关土地开发期限规定,促使已出售土地尽快开工。
招式拆解:聂梅生解释说,北京等地房价快速上涨,与土地开发量少有关,而其中一些已出售土地的囤积,造成了土地不足的表象,对已售土地进行梳理,将有利于土地尽快开发,补充市场需求。
天津市实施状况:据天津国土资源局有关负责人介绍,天津市每年提供的开发土地量全能满足全年建房需求,也不存在土地囤积现象。
对房价的影响:聂梅生等专家解释说,减少土地囤积可以一定程度增加土地开发量,使供应量增大,可以起到稳定房价的作用。
第五招透明开发成本
新招出处:在日前“2005年中国房地产市场研讨会”上,上海等地一些商业银行人士提出,在目前这个特殊的经济发展阶段,要控制房价,而又不伤及行业的发展、金融体系、老百姓,最有效、最稳妥的办法就是政府通过成本透明管理等办法,合理控制开发商的“暴利”,将开发商的利润空间控制在合理范围内。
实施时间:处于提议期。
招式拆解:国家统计局城市调查总队队长黄朗辉在“2005年中国房地产市场研讨会”上指出,房地产业有相当高的利润,一般的利润都是20%,高的达到30%,“这样高的利润也是不合理的”。
天津市实施状况:无
对房价的影响:显然,如果此项提议能够实施,对消除房地产暴利、降低房价有直接作用。
第六招分流房市资金
新招出处:1、中国房地产业协会副会长顾云昌等专家日前天津金融会议上接受采访接受记者说,应通过开辟房地产投资基金、债券、证券等投资渠道,分流房地产开发领域的投资资金。2、日前国家出台了一系列股市利好消息,股市有可能从此转牛。
实施时间:1、据邢成所长等金融界人士介绍,因为目前没有房地产投资基金法支持,年内不会有房地产托管基金类融资渠道开通。但是房地产信托等业务将进一步向基金管理方式发展。2、股市2005年转“牛”可能性增大。
招式拆解:聂梅生会长解释说,开辟多种投资机构,为数万亿元的银行储蓄找到合适的投资渠道,有助于平抑房价。如美国的房产信托基金,投资者不用购买房产而是通过投资房屋托管基金等达到投资房产的目的。
天津市实施状况:天津市金融信托业已经向进一步拓展房地产规范服务内容。对房价的影响:资金分流对房价降低需求,对房价将起到间接影响。
第七招 金融系统治好自身疾病
新招出处:中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞等专业人士日前提出:确保金融安全的关键在于金融系统本身,在于金融系统的治理结构的改革。近年来发生的假案揭等银行案子证明了“金融系统有病”,房地产吃药是吃不出金融安全的。
实施时间:各地区银行已经采取多种措施,进一步加强房地产信贷管理,避免为缺乏资质的房地产项目提供贷款业务等。
招式拆解:邢成等业内人士分析,我国房地产业各个环节所需资金有相当部分来自银行,如房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等,如果金融系统自身管理不善,极易引发金融风险,所以金融系统的自身健康首当其冲。
天津市实施状况:天津市建行等商业银行,进一步细化了信贷管理系统,从制度上建立了防范措施。
对房价的影响:银行加强系统管理,可以减少盲目贷款和假按揭等欺诈行为,减少炒房风险,有利于房价的稳定。(王哲)
链接:
国务院八条意见
一、高度重视稳定住房价格;
二、切实负起稳定住房价格的责任:房价提高到政治高度,建立政府负责制,省政府负总责,对住房价格上涨过快,控制不力,要追究有关责任人责任;
三、大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,增加普通商品房和经济住房土地供应,并督促建设;
四、严格控制被动性住房需求,主要是控制拆迁数量;
五、正确引导居民合理消费需求;
六、全面监测房地产市场运行;
七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;
八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
以上八条意见言简意赅,从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入,虽涉及问题较多,但提纲挈领,目标高度一致———那就是稳住房价。