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北方网消息(记者孟建 王烁):2005年4月30日,房交会第二天,由房交会筹委会、天津房地产业协会联合召开的构建天津“和谐楼市”研讨会在天津国际会议展览中心举行,天津房管局、天津房地产业协会的有关领导以及房地产开发公司、中介公司负责人参加了研讨会。作为天津最具影响力的网络媒体和天津唯一的政府新闻门户网站,北方网独家直播了本次研讨会,以下是直播实录:
梁正文(天津房协秘书长) |
梁正文(天津房协秘书长):今天我们大家主要研讨“构建天津和谐楼市”的话题,最近中央一直提出建设社会主义和谐社会,对房地产的发展,中央、国务院高层领导也特别关注。全国的房地产形势也比较热,最近国务院又发了八条。温家宝总理组织召开了国务院常务会议,在大的背景下,我想构建天津和谐楼市,房地产市场是一个很重要的因素,针对目前楼市比较热的情况,我们大家借房交会这个机会大家一块研讨一下。
出席今天会议的领导,有主管市场的天津房管局吴炳灏副局长,房管局市场处李勇处长。
在这之前,我们有一个小的活动,房协自己组建了一个网站(),这是比较严格意义上的网站。房协换届以后,我们就请专业的公司给我们制作一个网站,用简单的几分钟时间,我们搞一个开通仪式。
我们制作这个网站主要目的就是为咱们会员服务,为房地产业发展服务,大概有这样几个板块,主要有新闻板块:
第一,是报道咱们天津房地产的业内的一些大的动态活动。
第二,是分析板块,主要是针对市场的一些分析。每日房价我们网站将来每个月都集中起来,整个统计好了以后,也上网发布。
第三,就是投诉,我们协会现在有一个房地产仲裁调解中心,这里有一个在线投诉,也是为企业提供法律服务。
第四,是人才,这块我们在网上做了人才银行,为我们的会员单位提供人才方面的交流和服务,还有一些社区论坛家居装饰,包括我们将来每个销售许可证下来以后的项目,我们第一时间在我们的网站上公布。
下面我们进入研讨主题:构建天津和谐楼市,我们还是先听的吴副局长的意见。
吴炳灏(天津房管局副局长) |
吴炳灏(天津房管局副局长):今天在2005年春季房地产交易会召开期间,由天津市房地产业协会,请到各个常务理事单位,还有我们一些较大开发商的负责人,大家一起来研讨一下建设天津和谐楼市的话题,研讨一下咱们天津市房地产市场发展的情况,我觉得非常必要也很重要。
从我们天津来讲,应该说房地产业在我们天津的国民经济发展中占据了很重要的位置,据统计部门统计,去年房地产业占我们GDP已经占到了7%左右,应该说国民经济当中超过5%以上就已经作为支柱性的产业,我们的房地产业直接关系到老百姓的家居生活和我们城市经济的发展,又是我们国民经济发展的要素市场之一。所以,房地产业发展的速度快与慢,房地产业的质量如何,直接关系着我们天津经济的发展,所以从我们天津来看的话,这几年来,房地产市场发展的速度一直比较快。去年2004年我们商品房一共销售了1292万平方米,存量房我们销售的813万平方米,整个的销售金额超过了500多个亿,2003年我们商品房销售了1022万平方米,存量房屋也在六、七百万平方米左右,连续几年我们的商品房的销售都突破千万平米以上,应该说发展的速度是非常快的,2002、2001和2000年这三个年头每年的销售量在600万以上。
我们的房地产市场也异常的活跃,交易旺盛、需求旺盛,我们房地产总的来讲发展的还是比较健康、比较平稳。我们没有像东部一些地区房价增长过快和投机炒作行为大量发生的现象。我们房地产运行的总水平应该说还是很不错的。房地产的价格的升幅基本上在可控的范围之内,与我们天津市国民经济增长的速度,财政收入增长的速度和我们群众可支配收入增长的幅度基本上是相匹配的。大家在我们房管局公布的每日房价上也可以看到天津的房屋的平均价格,从房价来看,和平区、河西区、南开区房价总的来说高了一些,可是我们跟兄弟城市比应该还是在中、低价位。
上海的房价已经超过每平方米1万块钱以上,中心比这个数据还要高,这样的话,从我们每日公布的房价大家都可以看见,中心城区3000多、4000多。为什么上去?别墅、高档的楼盘卖得多一些就上去了,郊区县的中低价位的房子卖得多一些,平均价格就下来了。天津市商品房总的平均价格,全市加在一起的话,一季度加上4月份,才是3600块钱左右的平均价格。天津市作为四个直辖市之一,作为国际大都市,我们目前的房价水平,自己跟自己相比有一定的增长,从总体水平来讲,基本上和天津的国民经济的发展和人民群众收入的增幅基本上是相适应的。所以说,目前我们天津房价平稳是和我们房地产市场比较平稳,跟在座的我们各位企业家的努力分不开的。我们房地产业的发展速度,这几年的发展的规模,也是在我们市委、市政府的正确领导,有金融单位各个相关部门的大力支持,另外还有在座的企业,包括我们全市的开发中介企业,大家的努力是分不开的。
这个大的好的趋势和形势,应该说也是长期的积累和发展的结果。目前来讲,房地产市场总的来看,从全国的情况来看,还有一个供求关系的问题,总的来看从全国来看,还是需求比较旺盛,目前在供求上还有一定的不平衡。部分地区房地产的价格增长的过快,在房屋的总体情况,房屋的供应结构,部分地区还存在一些问题。
戴市长在视察天津经济适用房的销售会上,对于天津市的房地产市场和房地产市场的发展,讲了六条意见,大家在报道都看了,对吧!一个是要控制拆迁,要控制增加房屋的供应和投入,要建设一部分新区等等。另外,要加大经济适用房、廉租房和经济租赁房等保障线的建设,也要求我们房管部门加大对房地产市场的治理力度,规范市场的行为。
最近,市房管局在这方面也做了一些工作,出了一个八条措施。这八条措施的重点就是说打击和抑制在房屋的交易过程当中的投机和炒作的行为,重点突出是在这儿。我们把天津市的期房转让和个人购买的期房转让给停住了。因为就上海来讲,楼盘出现了一些炒作行为,大多数是在购买期房后在楼市价格上去之后,开始进行炒买炒卖,这样的行为我们坚决给停了。
第二个重点,我们要明确开发商只要申请销售许可的房屋,开盘的时候一定要上市。如果说这个企业的房子是属于自留房子,不上市,这样的话就把你的这部分房子从网上摘下来了。也不是不许大家再卖,得等做了新建登记以后再进行上市。目的是我们要增大市场供应量,开发商有房子,只要是申请销售许可的,必须要进行上市。如果不上市,你等房屋变成企业产以后,再进行转移,这样我们是允许的。这是我们这次八条里的第二个重点。
第三个重点,就是对预购房屋我们坚决制定了一些规定,这个工作我们目前正在抓紧落实。现在在上海东南部地区出现了以预定房屋为名,囤积房屋进行炒作,把上市的楼盘都给打成预定状态。之后这个房子已经有人买了,按着这个房子不让动,等于房地产市场的房子数量少了之后,资金在炒作的时候价格也在攀升。
根据这个我们这次做了一个规定,开发企业预定房屋我们的软件马上就要装出来了,要在网上进行打印,打印的目的是一般的可以预定一次,协议没成,还可以预定,三次预定以后,我们每次给大家留的时间是10天,预定一次这个房子人家不买了,10天以后你不交钱,这个预定自动从网上翻过来,连续三次以后的预定状况,我们要对预定行为进行审查。主要根据国务院的八条精神,要求政府部门对这条加强管理,如果说这里通过预定来进行炒作我们该要治理。上海市已经有三家房地产开发企业在这个问题上因为来回炒作,已经由上海房屋和国土资源局进行处理了。我们这次的意思就是说开发商有房子要尽量销售,不要反复以预定形式来做这种事情。
这次我们八条措施还有其他的方面,主要控制投机炒作,因为我们防患于未然,上海属于炒作的房地产数量占的比例相当大。有的是30%,有的说法是50%。楼盘拉得很高以后,一旦泡沫出来之后,最终的问题导致金融方面要出现问题。
另外,楼盘拉得那么高也不利于上海老百姓真正买房居住的消费。按照市委市政府领导的精神,按照戴市长讲的六条精神,我们房管局采取的八项措施,现在我们正在加快落实的速度,特别对二手房的交易我们最近又实行了网上交易服务的办法。
现在头一个进来的是商业银行,商业银行跟房地产管理局加入了我们的网络系统,我们联手打造一个二手房网上交易的平台。包括网上挂牌、网上中介、网上交易资金的代收代付。下一步我们就把天津的主要的银行,也吸收进来,我们通过我们的房管局产权网络,保证挂牌信息的准确,保护消费者的合法权益。我们通过网上的中介代理服务,我们能够给比较有实力的中介企业,可以再搭建一个平台,更好的为买房大众与中介企业搭桥牵线,起到桥梁和纽带的作用,我们搞网上交易租金的代收代付可能让老百姓就近在银行存款、提款,防止一些不必要的麻烦和纠纷。
你拿那么多钱,个人买卖房屋20万,数20万得找一个地方,很不安全了。我们前面的事给你办了,证没有拿到手的时候,钱又给了一部分,又出现这样的麻烦,我们就把这些问题通过服务来解决。
另外还有一个网上挂牌可以提高成交的几率,下一步我们改造完这个网之后,网上可能要出现竞价,这个房子卖20万,有的说22万,有的说25万,我的这个房屋的价值可能要经过市场的机制得到公平的反映,也可能是高,也可能是低,买房的信息不对称,不了解行情,也可能这个房子值22万,花25万买了,急着要买这个房子,也可能我这个房子值22万,由于信息不对称,19万我也就卖了。
通过公平市场的竞争之后,就可以达到保护消费者合法权益的目的。
很多人要卖房子,比如我要卖房子,我不可能天天接这些电话,一天100个手机电话,我还干活不干活。我把房子交给中介机构,我这个房子报价是什么,我来确定最后的价格,我也可以委托你在什么价格之上我就同意,中介机构也可以通过大量的服务,夺得大的中介市场的占有率。上海的房地产中介机构比天津厉害多了,有1万多家,网上上去以后的话,上海头一批上了70多个房地产经纪人,第二批又进了二、三百个,上海对上网的中介机构的要求也比较严格。
虽然按照企业的形式进行运作,毕竟背景属于政府的全资企业给老百姓办代收代付等等,对中介机构的要求很严格。进来的中介机构一定要保持一种诚信,赢得你市场占有的份额,赢得群众对你的信任,赢得政府对你的支持。
所以我们落实市委市政府关于加强对于目前房地产调控的措施,市房管局正在根据天津的实际情况,按照国务院座谈会的精神和总理的讲话精神,研究一些具体的意见,总的来讲我觉得房地产业是我们天津经济未来发展的动力和支柱产业,房地产业关系着千家万户和老百姓的生活。
市委市政府的领导一直关心中低收入群众住房的解决问题,廉租房,经济适用房等等都在不断的推出,特别是一些持低保的、生活收入比较低的贫困人群,解决他们的住房问题。另外现在领导也谈了,也要开辟一些新区,加大上市房屋的供应量,要在天津的周边地区。国务院、建设部都提出这样的要求,天津也有这样的场合,多造一些房子,使大多数的群众可以买得起这个房子,在这方面市场肯定是这样,市场要求平衡,如果市场不平衡了,这个市场就要出问题,或者是过热,或者是冷,或者是滞胀这些问题都有。
但是市场又要求不平衡,只有打破平衡才可以有发展,这个话既矛盾又不矛盾,这就是辩证的谈这个问题,市场不能大起大落,房价增长过快,我觉得不好。房价如果大落,我觉得更不好。
我觉得房价应该在一定程度上保持平衡,适度的、与经济收入的增长相匹配的房价才是合理的,突飞猛进的上涨,我觉得这个对经济发展和社会的和谐也是不利的。
我觉得今天的座谈会的主题是《构建和谐的楼市》,这个话现在来讲是构建和谐社会。“和谐”就是适度的问题,在一定的时间内,房地产市场要维持健康、平稳以适当的速度发展。但是这种发展不能过快,也不能超过整体经济发展的速度,也不能由于你这种发展的过热,而对整个经济有影响。
我们也不能讲这个房地产市场凉了不行、冷了也不行。平衡是为了发展,适度的打破平衡,也是为了发展。这个市场就是在平衡与不平衡之间,不平衡以后再达到新的平衡,这样一个螺旋上升的速度来推进我们房地产的市场的发展。
作为我们来讲的话,政府要运用行政管理的手段,运用各种经济杠杆来调控市场,我们这些开发企业和中介企业也应该配合政府这些行为。我们在市场运作过程当中,也应该规范,在这里面我们要考虑到我们房地产业未来的长期的发展。
从目前总体情况来讲,在国家对房地产业总体要求的情况下,在我们的房地产市场的这一段的运作当中,严格按照政府出台的政策和措施来办事,不要炒作,不要囤积也不要采取一种上海东南部地区采用的房托的办法,把自己的楼盘炒得很厉害,那样的行为是短势的行为,对企业来讲是很不利的,对房地产业的发展也是不利的,对天津经济的发展也是不利的,一个持续、稳定、适度、健康发展的房地产市场,应该说会对我们天津的经济起到了一个重要的促进作用,也会为解决我们百姓的居住困难起一个积极的作用,这些还得要靠我们在座的各位企业家。
我们愿意为各位企业家服务,在房地产市场的运作当中为大家服务,也希望各位企业家在房地产市场的运作当中,按照政府的各项规定来运作,保持我们天津房地产市场积极、健康、稳步发展的好势头。我就简单的说这些,最近房管局的措施给大家通报一下,也不见得说得准确,说得不对的地方,请大家批评指正,杨秘书长让我开头,我们也愿意听各位企业家谈谈当前的楼市。
另外对于我们房管局最近采取的一系列措施,也希望大家品头论足。另外对于目前我们天津房地产市场持续、健康、快速、稳步的发展,小平同志说发展是硬道理,无论在什么情况下,我们也要发展,目前对房地产采取的一些措施,是为了今后更快的发展,从长远利益上来讲和我们未来的长远目标是没有任何矛盾的。目前在市场当中稍微采取一些措施,主要是使得我们市场在前一段发展较快的情况下,我们适度的调控一下,是为了今后的更大的发展,大家在这个问题上一定要坚定不移。
中国的经济不发展,房地产业不发展,我们天津市的房地产的市场和房地产速度发展慢了,对于我们天津市的整体社会、经济发展肯定会带来不利的影响。总的来讲我们还是要发展,发展才是硬道理,目前采取一些措施是为了今后更好、更快的发展。
在这一点上我觉得大家一定要统一思想,我说一个香港的楼市大起大落,对香港的经济的影响很大。我们应当维持我们房地产市场发展的好势头,我的意思就是一个仰角,保持发展的好势头,另外跟我们国民经济发展的速度和老百姓收入增长的水平相匹配,这就行了。肯定在发展过程当中不可能绝对的匹配,但是说适度的平衡和适度的打破平衡都是对于我们未来的发展是至关重要的,也是发展的一种形式,不可能发展的时候老是直上直下的,经济的发展跟飞机向上飞是一样的。不可能一下子上一万米,飞机受不了,人也受不了,经济也是一样,都得有一个过程。
大家都会开汽车,挂一档上来得滑一个10米、8米再滑第二档。无级变速也不可能一下子上来的,经济过热了不行,冷了不行,速度太快最后也要出问题,标准是要和我们天津经济发展速度相匹配和老百姓的收入相匹配,供求关系应该区域平衡,这样有利于保证我们房地产市场的平衡,在这样的条件下,房地产的价格和房地产市场的规模在不断的发展,我觉得是一个好事情,是一个良性的循环,我们不考虑到国民经济的发展速度,不考虑老百姓的收入,不考虑这些东西,在一个短的时间内,把这个东西弄得过热,对经济的发展可能是不利的,往往这种东西可能就要出现欲速则不达的问题。这方面我再补充说这些,说得不对的地方,请大家批评指正,我这是抛砖引玉。
梁正文:谢谢吴局的精采发言。
对天津市的房地产做了一个判断,下一步的房地产市场的管理工作,给大家介绍了一下,和谐楼市也有了很独到的见解。今天我们还请到了天津日报报业集团广告部主任邓效峰,跟大家见一个面,你先发言吧。
邓效峰(天津日报报业集团广告部主任) |
邓效峰(天津日报报业集团广告部主任):各位领导、各位地产界的老总们大家上午好,刚才炳灏局长已经把我们天津房地产市场的情况讲了,刚才也讲到了我们构建天津和谐楼市论坛的一些初衷以及对和谐楼市的理解,我感觉已经做了非常非常全面的论述。刚才坐这儿,一边听讲话,一边在想构建天津和谐楼市的问题,在座的各位都是我们地产圈里颇具实力的老板和代表,大家在听到局长讲市场目前出现的一系列调控的时候,或许可能从我们开发商的角度,感觉到构建天津和谐楼市的问题,跟我们自身来讲的话,可能不是有很大的关系。作为开发商来讲,就是追求了一种利益的最大化。
对于整个市场的调控是政府基于宏观的考虑出台的这一系列措施,这种措施本身来讲,可以说不是到现在会结束,而且有迹象表明这种措施还会继续下去,这种继续下去的标志是什么?我感觉到就是对整个市场的这种效果到底可以达到一个什么程度,各种措施陆续在出台,包括天津的和中央的。构建和谐楼市来讲的话,和谐这个词汇可能是05年最热的一个词汇,大到国内的整个局势,甚至于我们台海,小到我们的楼市,甚至于我们每一位的房地产的项目和产品。
其实从我来讲,我感觉到我们在讨论和谐社会构建的时候,我认为这具有比较具体的实际的意义。我自己认为从开发商的角度要意识到这个责任,有这个观念。构建和谐社会首先从我们开发商角度来讲,应该有一个和谐的概念,首先从认识上我认为也应该有这样的概念,刚才局长也讲到,我们有一种自觉的行动意识,在市场上有一种责任感,包括在囤积方面等等。
我们有了这个和谐楼市的意识之后,可能会在我们的行动上有所改观,我想对于我们在座的来讲应该是这样。
第一点,就是有这个意识;
第二点,从我们每位各自的角度出发,到底能够为我们和谐楼市做些什么事情。
我们感觉到,和谐两个字大的概念外延很宽、很广。小的概念也有,其实在前两天和我们中国房协的秘书长一起聊天的时候,聊到我们房地产项目的时候,一起聊了一个话题。当时聊得还是很热闹的,聊到现在多数的开发商的项目产品,都有一个所谓“以人为本”的概念,“以人为本”的核心我认为也是一种和谐,我们现在很多房地产项目出现的一些普遍性的现象。
包括我们现在一些新的城市规划当中出现的问题,就是所谓的新区、新项目往往缺少了我们过去的老宅老区的温馨、安全甚至于和谐。
具体讲可能出现了在规划建筑尺度上的一些问题,使得我们人在环境当中,感觉不到过去以往的人气,感觉不到过去以往的温馨,当然也感觉不到过去的和谐,这个是需要我们开发商回过头来要反思和探讨的问题。
现在这个问题不光是天津的问题,是一个普遍性的问题。在这个问题上的探讨,可能从全国来讲是刚刚开始,有一些比较先知先觉的开发商在意识到这个问题,在开发商规划项目产品当中怎么“以人为本”,怎么以人为中心来设计他所活动的空间,以及在这个当中怎么营造温馨的家园的氛围,这也是和谐的问题。
在整个房地产市场当中,我还想说的就是,刚才局长也讲了,所谓的“过热”,所谓“泡沫”。在这方面来讲国家对这个比较紧张,不光关系到我们每一位消费者的切身的利益,同时这里也确实蕴含了控制不好的情况下会有很大的金融危机。
现在国内的房地产市场和国外的的确有很多不同,我们整个金融的体系和国外的不太一样。金融危机的风险是要在滞后的三年到八年当中才可以体现,现在我们可能只是出现一些苗头。现在银监会对这个事情非常非常重视,最近把天津也列入一个重点,最近通过银监会,通过银监局来对天津房地产相关的信贷投放的情况做重点的调查。
在这方面来讲,我自己感觉到是一个宏观的调控,其实从我们本身的开发商来讲,在这方面应该有一种风险的意识,这种风险的意识,实际上和我们过去传统的操作方式是不太一样的。
规避危机从开发商来讲也是一种和谐意识的觉悟,或者说和谐的一种做法,其实关于和谐我感觉到话题还是很多的,简单的讲一些我们自己个人的一些小小的意见,其实不是很成熟,只是提出来,跟大家一起来探讨“和谐”这个话题,确实很大,想说得太多了,我说两句话表一个态,更多的是在这里向大家学习,希望听到我们各位在座的高见,谢谢大家。
梁正文:下面我们听听各位企业家的看法,咱们随便谈。刚才局长也说了,希望借这个机会听听最近一些市场管理方面有什么意见和建议。大家踊跃发言。
华志忠(泰达建设集团建设开发分公司总经理) |
华志忠(泰达建设集团建设开发分公司总经理):我讲两个意思,一个是房价过热,对开发商也不利,一个是开发商怎么构建和谐楼市。现在这个楼市出现不和谐的趋势,可能主要是由于需求上的问题,房价增长过快。房价增长过快,其实对于开发商也不是一件好事,什么事都物极必反,房价增长过快,超过了正常的收入的增长幅度,到一定程度上必然要有下降的趋势,而且现在从近10来年的经济学普遍的重视的问题就是心理预期的问题,一旦房价出现回落趋势,哪怕回落1%2%,大家的心理预期就会出现很多的作用,就会出现大量的持币待购,政府和社会也会受损失,我觉得实际上让房地产发展的比较平稳、比较和谐,对于整个社会有好处,开发商可能受益更大,开发商应该更重视这个问题。
我觉得从开发商角度来讲,首先一个不要为楼市的火热的趋势推波助澜,不要过渡炒作,以前总担心顾客持币待购,总在研究如何激活消费,很多未来的消费被透支了,在宣传上怎么引导消费?要让消费者冷静消费。
我们现在已经在做这个工作了,前两年就开始了。为了避免出现局部的抢购,我们当时有意识的引导。今天买了,消费在一定时期是有限度的,提前透支未来可能就会减少,所以我觉得消费应该引导。
第二,作为开发商供应量来讲,现在政府引导高价房供应比较集中,高档房高价房屋供应比较集中,导致从房价反应出来的平均的房价增长过快,同时中低价房需要的人多,但是没有,高价房需要的人少,供应的比例可能比需求的比较大好多倍。使一部分的中低价房屋的购买者,被迫转向高档住房,更多的就是实现不了消费了。
从这个角度来讲,开发商应该有意识的多开发一些中价房,不是中档房是中价房屋,优质的中价房。需求的档次越来越高,但是价格还是可以控制的。
比如像稍微偏远的一些地区,地价比较低,品质反而高一些。从这个角度来讲,开发商应该调整一些思路,多增加一些城市边远地区的中低价房,来适应发展的需求。
另外我觉得对政府的希望还有一点,我看了中央政府到地方政府不断出现各种措施,以后不要采取一些行政性手段。到目前为止采取的还都是间接调控的手段,比较适应市场经济的手段,但是我感觉有这个苗头。
半个月前,中央有一条跟地方政府业绩挂钩,香港媒体引入叫高官问责制,一旦和地方政府业绩去留问题挂钩,有可能会导致政府采取一些行政手段,压不下去就采取一些非市场化的手段。一定时期市场化的手段会滞后。还是要研究怎么采取经济调控手段,以及符合市场化的手段,财政政策货币政策,从这几点考虑这些问题。
就好比香港在金融危机上,政府出资抵抗股市,当时包括自己的政府和全世界都在担心,都在考虑另一个弊端,虽然股市暂时给托住了,全世界对政府的信心没有了。香港的最大优势各国都认为你经济增长的很自由,自由度最高的地区,政府干预了,这个信心就没有了,投资的信心就会降低。
现在我们处于转型期,这个社会由计划经济向市场经济转型。目前,政府的调控都以符合市场经济的间接调控为主,比如像前两天温总理提出的几条,有这样的趋势。
间接调控不是一点作用没有,只不过现在的作用滞后,一个可能是调得还不到位。我们现在一个是影响房价有供需本身的关系,还有心理预期。供需减少或者可以加大土地供应量,但是这个作用会延后一到两年,心理预期可以通过舆论引导。
还有一个投机问题,这个问题可以通过交易市场,再转让增加税收。而不要简单采取一些行政手段,目前来看政府采取了很多很多的政策,对房价已经起到了一定作用。一种认为房价有可能趋于平稳了,还有担心房价不平稳,如果实在降不下来,政府可能采取一些极端的手段。也希望政府不要采取一些行政手段。谢谢!
梁正文:咱们抓紧说,11:30就结束了,机会难得。
孙峻(上海华晨集团有限公司销售总监) |
孙峻(上海华晨集团有限公司销售总监):我是去年10月份从上海到天津来的,在上海我们华晨集团公司在开发房地产项目做了14年,到天津来以后,我觉得天津跟上海的区别特别大。
第一,我觉得上海这几年来,发展的运行程度实际上是一个不规则的曲线,但天津目前为止这两年的房价走势是顺乎自然的走势,是根据各种配套设施的成本增加、土地的成本增加而把房价一步一步稳稳的上升,并不是像上海一样,是靠江、浙地区的炒作,半年不到涨了一半,结果就是政府的介入调控。
我觉得天津现在是政府过早地参与房价的制定,天津的房价走得十分合理。老百姓希望动迁,他们可以从旧的住房可以搬到新的住房,从而改善自己的居住问题。
通过企业、通过开发商改善他们的直接居住环境。一种比如说,开发商可以回搬,原地搬进去,不可能原地搬原地,考虑到整个小区的生活档次、环境在同等的地理位置,在原来的基础面积,把所有的设置改善,在原来的基础设施面积增加了。
“和谐”这个字实际上以政府与开发商共同为老百姓想利益,这是为将来考虑,不是为现在考虑,如果现在和北京、上海一样,天津的老百姓肯定是持币待购。我觉得怎么样合理的把这个房价控制好,应该是政府现在支持开发商,而不是压制开发商,天津我觉得现在没有到8000元的房价,政府应该放大手让开发商去做。
吴局长:我们天津房地产业的发展,靠我们开发企业这么多年积极的运作,现在天津市房地产业发展的相当平稳,这个对开发企业我们肯定是要积极支持,在这方面来讲我们还要采取一些手段和措施,但是目前采取的这几个措施,主要是防止炒作。
据我们从网上得到的资料,我们天津的投机炒作行为几乎是没有,我说得几乎没有是有个别人一个、两个、三个、五个有数的买10套、8套的房子的有,但是数量少。
上海炒房,浙江人占70%。我们也做的调查,我们现在不允许期房转让。在天津来讲,个人购买期房转让的数量我们占的比例很低。个人买完房子之后进行转让,这种事情在天津占百分比极低。
对于我们天津现在的开发企业来讲,实事求是的说,只要按照我们的规则运作,不存在对这些开发商压制的问题。我们设计搭几道防火墙,防止外来的资金对天津的房地产市场进行炒作。外来的资金要介入的时候,要考虑,我买100套房子,我把它炒起来,我觉得我们现在对于预定房屋囤积的问题要堵住。
对于我们天津的来讲,我们的掌握的情况更多的是预防的措施。现在房子供求不是很平和,开发企业有房子尽量应该上市卖,现在是政府有点调控措施,百姓是消费者,开发企业是经营者,这几家共同和谐起来,才能繁荣发展。
我同意你们的观点,我们对开发企业,欢迎招商引资,欢迎外地的企业到我们天津投资,介入我们天津的房地产业,从我们土地的数字来讲,去年到今年的一大段,外地的资金进入天津楼市比以前要多,已经在放大,据我们知道的一些已经盖的楼盘有很大面积的。我们很欢迎,我们现在要积极的招商、引资请大家来做这个事情。
目前我说的这些措施都是对我们现在的这些开发企业应该说不存在任何抑制的问题,现在我们天津来讲,买期房转让的行为,我负责任的来说应该在1%以下,我更多的是构筑我们天津的和谐楼市,防止不是到天津搞开发的,把大量的资金拿过来之后搞炒作,我们现在未雨绸缪设几道防线抑制一下。
你从上海到天津投资我双手的表示欢迎,在运作过程当中,有什么问题需要我们解决和支持的,没有问题。
我刚才说的这几条,预定房屋不卖的话,我们不能不管。第二个买完期房进行炒作的话,现在我们就控制住了,对各位开发企业的利益也是一种保护,最终有一个最后的回归。之后大起大落对于整个房地产市场绝对是一个不好的事情。对于您的企业,你开发完了就卖了,绝对不存在这样的事情。
以前据我们了解,温州的这部分人到天津视察过,但是视察完了之后没有在天津搞炒作。我也到沈阳去了,沈阳也下了令这个不得转让,怕有大的资本冲击进来之后,把和谐的房地产业发展破坏了。
您接着说,您说得挺好。我想打消您的顾虑。从南到北,5000公里,从东到西又是5000公里,中部的经济、西部的经济、北部和南部的经济发展都是不同的,要根据自己的实际来制定相应的办法,来促使和谐和健康的发展。
根据有些地方发展的问题,适当的提前采取一点应对的措施,我觉得也是应该做的事情。允许期房转让是2003年我们发的文件,而且还是抵押的转让,个人购买的。
根据现在的情况,过去是为了激活消费,现在我们设置了一道防线。在法律的基础上根据当时的具体情况,适时的调整一些政策,有些措施可能还要改进。天津3000块钱的以下的是收1%,交易手续费登记费一路下调,过去曾经鼓励一个人买两套房子,甚至买三套房子,过去的控制率大的时候。现在这种情况下,我们就得与时俱进,马克思主义的一个活的灵魂,要实事求是,从实际出发来看我们现在如何面对,情况发生变化了,我们的政策也要发生变化,总的来讲是为了发展。
我给您打消顾虑,放开手脚,另外您对天津房地产市场价格的判断,应该说天津的房屋的价格,商品房的价格,总的来说在我们全国,跟我们国际大都市的地位和天津城市建设发展的速度,应该说还是处在一个继续发展的位置上,这个很实事求是。
发展还有一个空间,关键的问题就是发展的速度要与天津经济的发展相匹配,发展的速度应该跟我们天津人民的收入和增长相匹配,相匹配不等于完全适合,不能大起大落,差得太多之后,国民经济就是这样,又得平衡又得不平衡。这个平衡不打破天津的经济没有办法发展,打破完平衡再形成新的平衡,一次就上到很高的话,一个月之间涨1000块不到半年涨4000块,这样涨的话,对国民经济不是一件好的事情。
我感觉到上海的楼价包括投资性也好,投机性也好,这种比例占得太大了。有些占30%,有些占50%。这种经济一旦出现崩盘之后好多问题不好处理。
孙峻(上海华晨集团有限公司销售总监):开发商今天房价是涨上去了,隔壁房价涨了,我也会跟着涨,只要老百姓肯买,房价肯定会涨,开发商手上没有房子,开发商的销售部跟中介市场联合。你到售楼处买不到房子,全部到中介公司买。
上个月,因为我们上海不但有直接开发商还有中介公司,我们在上海有24个门店。上个月成交量二手房的9个亿。所以现在上海开了一个紧急会议,也是房价的问题,事实上已经开始跌了。租金市场已经跌了将近2年了。从原来租金市场6%回报,一直跌到2%,买房子以后,租金的回报很少。现在房价已经连续跌了两个季度了。现在内环的平均房价原来是17800现在跌到了14600。很多上海的开发商在前年就从上海转移到各个城市。
何宏斌(麦购集团常务副总) |
何宏斌(麦购集团常务副总):大家好,我是来自天津麦购集团的,我们这个公司主要做商业地产的,今天是研讨天津和谐楼市,大家说得比较多的是住宅商品房比较多一些。我们主要做商业地产,我在这儿借这个机会,和同行做一个交流,一个是向房管局的领导做一些建议。
现在天津商业地产的走向和发展的情况,包括万达广场、嘉华还有商厦等等。在天津刚刚出了很多的购房者属于自用之外,还有一部分经济发展到一定程度有投资的倾向,商业地产不仅为投资人提供投资的渠道,还有一个方面,商业地产可以为政府创造税收,商业地产的价值比较高,另一方面可以给社会提供就业的机会,商业地产政府不应该限制,应该是鼓励的,国务院有关的精神也是这样的。按揭如果还不起的话,不允许你把人家赶大街上去。
商业地产如果你没有还贷能力,银行可以通过法律手段进行收回。看到现在,包括刚才说的万达、嘉华等等这些商厦,包括我们开发的麦购广场,我们现在在做调整。
现在,天津政府主管部门对商业地产尤其商铺的形式划出界限。我想还是能不能再更加进一步的解放思想,给一些重新的定义,现在的定义所有的商铺如果要具备销售,要有墙,要有很明确的界限才可以销售。但是,从投资角度和商业整体的经营角度,这样的物业价值很难得到很好的保证,无论是发展商也好,都要有统一的经营和管理,这样才可以使商业保持向上的发展势头,这是对社会和谐的一些贡献,如果商业投资得不到回报的话,这种形式的地产项目没有人敢去做,另外没有人敢去买,商业地产也是楼市的组成部分。
开发商办理销售的许可证的时候,对房屋的界限给予明确的定义,明确的地标注这种界限的分割,保持商场的相对的通透。有些商业业态可能要相对的封闭,但是大多数还是需要比较敞开式的。以前西安做得不是很好,但是把墙拆了以后,营业额还有顾客都可以上。
吴局长:您这个事应该是不成为问题,作为商业用的房地产,你们开发出来以后,我们没有要求得有隔断墙这样明确的界限,我们要求你出售的这一块,不见得要有墙,但是必须得确定准确的物业的位置,你申请销售许可的时候,你要经过防火部门的认定。
我开发一个4000平米的商业地产,你现在要卖的时候,我并不是要求你非要打成多少间,不对,你可能在卖的过程当中有各式各样的需求,但是你卖之前一定要申报你卖的这一层4000平米的空位。你怎么分割都可以,但是这个东西必须要经过消防部门的同意。只要你把分割的方案向我们申报以后,我就批准了。你卖完之后,你不见得打隔墙。比如101,从这个轴线算是多少米,可以确定位置,不见得有隔墙。
但是,你如果确定不出来4000平米在哪儿,这是属于违法集资。为什么消防要检查?你这样分割以后人家要经营的,如果要经营的话,我不知道你们最后跟买家的物业协议怎么确定?有的人愿意我打一个玻璃罩子,也有可能买了多少铺位,我有不要隔断,我在这个地方经营,只要你有准确的位置,我们就可以批准。你的前提条件得找设计单位,一个4000平米的卖场,分多少个摊位,设计院再给你图纸盖章,预示着你这个4000平米的分隔得到了消防部门的认可,别弄完了之后,分割完了之后,没有正常的通道互相影响。
我回答这个问题就解决了你要说的这个事,一点问题没有。麦购申报的时候,你们的经理到我们那儿去过,你们去年还是前年刚进入天津,你们是温州的。
您说的这个问题不存在,马上现在就可以解决。
何宏斌(麦购集团常务副总):谢谢,因为我们在工作中发现这样的问题,借这个机会反映一下。
吴局长:你要提前说好了,在设计图纸上有4000平米的分割,要经过有关部门的审查,通道合理不合理,消防的问题合理不合理,只要卖的时候按你分割的时候算,我发证的时候,有明显的界限,这个就是你的,不见得打围墙。
何宏斌(麦购集团常务副总):谢谢!太好了!
周宝芝(房信集团副总经理) |
周宝芝(房信集团副总经理):简单说两句,我想构建和谐楼市或者和谐社会对于开发商来讲,政府还得让开发商顺气,现在企业开发商的气不顺主要有两块,一块就是成本构造。因为政府的一些行政的指令提高得很快,包括近一两年把物业的费用等等加高,而且对卖家有一个限定,包括经济适用房,限价就是3400,但是我们的成本就是3400没有办法往下压,不赚钱开发商就不和谐了,反作用到客户和买方就出现了各种不和谐的结果。
在这个问题上通过我们的协会也好,通过我们的座谈的各位也好,也应该反馈到政府,政府还是服务于企业,在这方面这种场合不可能提出来更多细小的建议,但是政府服务于企业,对一些不尽人意的地方还应该充分的听取意见。
当然作为房管局在吴局还有协会的协调下,我们跟企业之间的沟通还是不错的。找到吴局的时候,有些事就解决了,没有解决不了的事情。
提高效率服务企业也要根据现在的发展与时俱进,要改变我们入门的条件,现在出的条件还都是规范企业限制企业,哪些是服务于企业,也应该与时俱进,这块可以通过我们再召开一些会,或者是通过背对背的提出一些建议,使我们的和谐更加实际化,当然规划的这个问题,是政府的整体问题,也不是我们这个会可以解决的。我想这块应该研究了,如果不研究这个房价就很难客观的抑制。甚至有些企业就会出现一些不正常的现象,我就简单说这些。
钱品君(金厦津投集团董事长) |
钱品君(金厦津投集团董事长):刚才周总讲现在整个楼市楼价不太稳定,都认为是一个综合的复杂因素,但是这里分析比较复杂,到底哪个占得大一些,开发商在其中占多大的责任,我觉得开发商承担的责任稍微大了一些,很多人都认为财政、税收、土地多种因素造成的。天津市也出六条措施,不光对天津市房地产健康平稳的发展是一种保护,实际上对房地产开发商也是一种保护。
从这个角度要感谢政府和房管局出台的一些有利的措施,这些措施不但对房地产商是一个安抚,可能也是一种向国家保持一致性的表示,国家出现了一种政策,地方肯定要相应地出现一种政策,这样才可以和谐才可以一致,天津市就不会成为重点的调控城市,房价始终在合理的范围内运行的。
张武(21世纪不动产副总):各位领导各位来宾,大家好。近期我们也了解了一下整个房地产市场的情况,出现了几个现象和领导和来宾汇报一下。一个政策出来以后,在这个同期又孕育而生了很多品牌中介和门店数量。据我们不完全统计,10几支品牌中介,门店数量有很多。门店的客户委托量和交易量的一些情况,短期内出现不均等的情况。
张武(21世纪不动产副总) |
21世纪有些门店的客户委托量下降,进来店的客户就拿着报纸咨询一些情况,借这个会我们想跟局里提一些积极的建议。
第一个,咨询监管相关的一些政策,作为天津市的中介品牌,还不是完全了解这些政策,希望房协组织一下,把中介聚到一起,学习学习这些文件,给各中介印发一套完整的资料。
第二个,对于网上中介这一项,我们感觉到现有的按照咱们天津市行政许可法的规定,注册一定的资金取得工商和税务登记证,并且备案就可以从事天津市的一些代理业务。
是不是这样的中介机构必须要加入网上中介,还是不加入也可以从事交易。是否可以到相关的产权部门办理交易手续,收取佣金。还有一个在整个交易的流程当中,没有中介这一项,也就是说老百姓在进行房地产交易当中,整个的流程办理完毕以后可能有一个环节疏漏了,就是房产的交割,煤水电气的交割等等,是在资金监管之前实施,还是资金监管之后实施。由谁来实施这个不太清楚,我们找具体的时间来探讨。
还有一个我观察,在靠资金监管整个过程中,又成立了一家经济中心,他来受理老百姓委托信息发布。包括产权交易的相关的事宜,也就意味着老百姓可以自由选择到产权交易中心不缴纳中介费用可以办理相关的手续。这样的话,天津市的10几个品牌中介,近1000多家门店的三方代理业务,肯定会受到巨大的冲击。
在媒体公布的消息当中,过户只收一半的费用,现在天津市大部分的房地产中介公司,都在按照物价局和房管局1月1日出台的政策实施,这样经济中心出台的政策,实际的收费和现在普遍的中介机构有点不太相符,我们也感觉到这种在价格上的差异可能会导致一些不公平的竞争。
最后,我再讲一个就是房地产中介市场的规范,今年的一季度据专家统计,一、二手房交易比例已经达到了1:1。按照今年整体发展的事态看的话,到年底一、二手房交易比例会达到1:1.2或者1:1.5。但是在整个交易市场活动当中,我们天津市很多中介的收费现象都很不同,有个别的国营企业参与到这个活动当中来,比如说免收卖方中介费等等。
我们建议在统一收费的问题上一定要有统一的步调,不然就会出现中介机构互相恶意的竞价,整个市场就会紊乱。
最后我再想讲一个,中介机构参与到中介市场当中,首先以诚信树立品牌,我们卖的是服务,服务是不打折扣的,当中介机构建立好诚信以后,我想作为媒体、作为局领导、包括协会,也要关心消费者的诚信问题。既然都是公开的交易,如果消费者不诚信的话,会直接导致中介机构的利润损失,建议行业协会和房管局包括中介共同来进行宣传,如何让老百姓步入到诚信的行列当中,可以使整个的中介市场更和谐、更健康。谢谢!
梁正文:和谐楼市确实是比较大的课题,我们慢慢接着研究。刚才上海那家企业对我们天津有一个评价,应该说总体上还是比较和谐的。非常感谢大家都比较忙,明天就过节了,他们抽出了半天时间。今天的会议到此结束,谢谢大家!