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在业内颇具影响力的“富力新论坛”随着富力集团落脚天津而叫响津门。6月7日下午,任志强、聂梅生、张宝全、张民耕、易小迪、谢强、汪浩、刘涵等当前我国房地产界知名人士齐聚天津会宾园,出席了由富力地产集团首次在津主办的“富力新论坛”。以下是论坛实录:(整理:孟建 摄影:姜昊)
主持人:各位新闻界的朋友们,各位来自京津两地企业家们,今天在这里举办富力新论坛,首先我们有请各位到场的嘉宾进入主席台就座。
主持人:朋友们首先请允许我对到会的各位嘉宾,做一个介绍:坐在最右边位置的是天津富力城董事长、北京富力城副董事长谢强先生。谢强先生对海南、广东、北京、天津等前沿城市的房地产市场都十分的了解,具有非比寻常的前瞻力,但饮食习惯还是保持了西北口味。下一位是北京银信投资公司张民耕,他是学者型开发商,他在北京率先提出Town House概念。汪浩先生是天津的企业,是顺驰集团的。我们媒体上把汪浩先生称为顺驰的第二代领导核心,少帅。挨着汪浩先生的是任志强先生。他是我们业界非常有名气的企业家。与任总挨着坐下的是全国工商联住宅产商会的聂梅生。聂梅生先生是科技部司长。现在是在企业与政府之间奔波大桥,为企业和政府做共沟通工作。下一位是张宝全先生,他在业界被亲切的称为宝哥,小字辈会叫他宝哥、宝爷。挨着宝哥的是阳光100的易小迪先生。为人十分的低调,但是我想大家透露一下,他是北京开发商当中恐怕是第一批来到天津投资项目的。挨着易小迪先生的是刘涵先生。他在顺驰工作六、七年以上。也算顺驰的一名老员工了。让我们再次以热烈的掌声欢迎各位嘉宾的莅临。
主持人:这里边有必要向大家做一下介绍。富力新论坛在北京是久富盛名的。今天谢强先生来到天津工作之后,又把他非常熟悉的方式带到天津来,又把他的朋友带到天津来。今天下午的论坛将是一个观念的盛宴。下面我们有请今天的东道主,北京富力城副董事长、天津富力城董事长谢强先生致词。
谢强:各位朋友,各位来宾,大家下午好!今天是公元2005年6月7日下午15点30分,我们在这里,在天津举办富力新论坛,我感到十分的高兴。尤其令我高兴的是,我们请到一些地产界的精英,都是非常有影响力的,有的是我的师长,有的是我的老师,有的是我的同行,能请到他们参加这次盛会我感到非常高兴。我再一次谢谢他们。下面我从几各方面谈下这次举办论坛的情况。
富力新论坛是我当时2002年在富力地产任总经理的时候我和我的同仁们创办一个平台式的让业界交流的一个论坛,我们总共举办3次,当时有影响力的有三次。第一次我和冯伦,张宝全先生、潘石屹先生等人共同举办的。当时在北京一个大院子里,古色古香很有影响。第二次我们请了很多著名的作家。中国科学院文学研究所的周德平,还有现代文学研究所的所长等等。当时我们这次盛会也是办得颇有影响。主题是请有名的作家和文化人谈居住文化和商业文化。大家谈得非常好。当时遗憾的是北京晚报在报道的时候,在当时叫“大儒会北京,把握北京地产”把儒字写错了,写成“懦”了,为了这个事情还受了处分。第三次是和北京的媒体,比如青年报等。我们在一起共同和媒体一块儿探讨房地产和媒体的关系。当时很多报纸和网络进行了报道。富力新论坛我们办了三次都是很成功的,之后,我们觉得富力新论坛是我们品牌的延伸和拓展。富力新论坛是给富力公司搭了一个平台,让大家发发言,讲讲话,对我们整个房地产具有一些参考作用,我觉得这是我们的真谛。来到天津我们做富力新论坛,我们当时想在北京做的时候,也是富力城刚到北京,我们到了天津还是认为,采取这个方法是我们最快捷,最便捷的方法,为我们企业搭建一个平台,让业界的精英共同讨论房地产的话题。
富力公司最早发源于广州。最富盛名的是富力城以32亿的天价拿来这个土地。去年我们集团的总销售额是64.3亿,今天的目标是80亿,富力公司有它自身团队和文化。富力公司的精神是“富有战斗力,富有创造力,富有凝聚力和生命力。做到最好,所以我认为富力公司有自己的团队和文化,对产品具有自己独到的认识。就是说进入天津以后,一定有它的发展空间,可以和同行们一块儿为天津的市政建设作出贡献。下面我讲讲我们为什么进入天津?天津是600年建城,天津区域是华北地区唯一一个出海口。他和北京是超大城市。从现在发展来看,过去我们发展是长三角、珠三角。现在根据我们的发展的情况来看是要发展环渤海。京津塘地区是环渤海核心地区。从天津和北京的距离来说,这种互补关系非常重要。现在都讲发展信息化,发展工业化,发展城市化,城市与城市之间的合作非常重要。现在都讲都市带、都市圈,城市带、城市圈,讲的都是城市与城市之间的联合。对我们来说一个房地产行业可以带动四、五十的行业。像华北的资源有很多,钢铁、水泥都是强项。在这种情况下我认为天津最具有发展房地产行业的潜力。对房地产行业来说,天津的房地产恰好在过去一段时期里面,没有很快捷的发展起来。恰恰又是现在留下了一段很大的发展空间,所以这是我们进天津的其中一个原因。我们看了天津的报道,上面说2007年天津可能投入的资金要达到7千亿,在市政建设上在2008年以前达到3千亿,我看到国土资源部一份报道,其中说到全国的地价增长问题。天津的商业和住宅地价增长幅度在全国最早。商业地价增长32.43%,住宅增长17.48%,所以我认为天津的房地产发展具有很大的发展空间。所以我们愿意到天津来发展。
我说一下天津富力城,这块地是我们经过拍卖在天津拿到的老城厢这块地,这块地对我们来说具有地理优势和文化优势,尤其从文化优势和传统优势上,可能在天津来说没有可比。我们两任总理都曾经在这居住过,温家宝总理和周恩来总理。再说这是600年风水宝地。天津的起点在这里。我们拿到这块地,既感到诚惶诚恐,又看到责任重大。我是昨天到了天津。到了天津以后我看到报纸上登了一个老城厢的一位80岁的老人给报纸写了一封信,说建设老城厢的问题。我吩咐手底下的人买了一100份,分给今天的到会人员。其中有一段话我想给大家念一念。他写到那是我出生的地方,承载了我多半生的回忆。当年的天津城区差不多为列强瓜分了,只有老城厢一带还能算得上是名副其实的中国地。那里有我中过举人的祖父留给我们的祖屋。有我们全家喜爱的丁香花,有我们亲热的街坊邻居,寒来暑往肆十载,就在这里,我们逐渐老了,老城厢也老了。后边还写了很多。包括对发展商的期望,对这块地的期望,所以我们想,我们既然拿到老城厢这块地,我们感到责任重大。昨天晚上我连夜给八旬老人写了一封回信。将来我这封信怎么出来再说。我想写这封信的意义是想表一个态。既然我们在这做就要把这块地做好,无愧于天津人民。今天这个论坛,马上就要开始了。所以刚才节目主持人告诉我说让我讲话最好不要超过十分钟,匆匆而讲,实际上还是意犹未尽。
主持人:感谢谢总。今天非常有幸,天津会宾园,高朋满座。来做京津两地的企业家都来到这里。原定还有几位企业家要来的,但是因故没有来,有泰达地产的主席,还有北京万通的主席。另外soho中国的潘石屹先生也是因为有事不能前来。但是潘总写了一封信,下面我把这封信念给大家。这里他表达了自己的遗憾,也表达对论坛的良好祝愿。
潘石一先生的信是写给谢总的,他这样写:谢总您好,非常抱歉,在中国房地产生死存亡的时刻,原计划参加富力新论坛,与您和同行探讨房地产未来,但明天有两件事抽不出身,送去我昨天写的房地产矛盾分析,祝富力新论坛成功。
潘石屹2005年6月6日。
主持人:这封信潘先生送来一张图。这张图潘总有一个意见,给大家展示一下,但不允许大家带走。
主持人:刚才我讲的这几位先生不能到来也是本次论坛的小小遗憾,我想在下一次论坛当中这个遗憾或许可能弥补上。下面我们进行本次论坛的第一个环节——来宾主题发言。我们按照东道主的事先安排,给每位嘉宾大约五分钟的主题发言时间。但并不是说强迫每位嘉宾都讲,留在下面的环节也可以。下面请张民耕先生发言。
张民耕:各位天津的朋友们,各位同行和领导,很荣幸到天津参加这次论坛,也感谢谢总给我们这个机会。我想说一句,我对老潘没有参加这个会议,而是来了一封信,而且来了一个判断,认为现在是房地产行业生死存亡的时刻,我不这么看。我认为中国房地产发展是有必然性的,所以今天我发言的题目是“城市化进程当中北京天津城市的互动和互补”。现在房地产的形势是一股挡不住的洪流。我认为尽管会出现一些波折,但是我认为形势还是非常不错的。我们有一个强大的市场需求。这个根源于什么东西?根源于中国最大的发动机。我认为有两大中国的发动机,一个是出口贸易,一个是中国的城市化进程。你城里人当惯了城里人你可以不当,但是广大的农民还是想当的。我上回看了上海住博会,这里有一个横幅“我们还有20年好日子”,我非常赞同。现在中国城市化的进程,是35%。也有说36%、37%、38%,但是中国真正要达到全面迈入城市化要达到65%,只有进入这个水平中国三农问题才能解决。要达到2020年达到65%的城市化进程,每年就有两千万人要从农村到城市来。只有在城市有真正住房才叫城市化。我们按照一个非常低的标准,每年进来2000万人,每人有30平方米,就是要有6亿住宅来供应这些人的需要,才能每年完成2000万人从农民变成城市人。这个要持续15年到20年。6亿的住宅意味着什么?我算了一下,住宅面积6个亿相当于一个北京加上一个上海的住宅现有量,也就是说我们每年房地产行业要为城市化贡献一个北京加上一个上海的住宅,才能满足我们中国城市化进程的需求。所以我们对城市化要促进。对城市化最关键的问题是城市化的人要有房住。因为的房地产蓬勃发展有人觉得好象洪水猛兽来了,我觉得这个观点是不正确的。城市化进程实际上除了农村人进城,城市还有一个自身发展。尤其是城市带的出现。我们可以看到珠江三角洲,形成一个城市带。城市和城市基本连起来了。长江三角洲,走高速几乎看不到农田了。只有环渤海特别是京津塘这个三角洲还没有连起来。在这个三角洲开发当中,北京和天津是有很多互补互动的余地。现在北京的发展几乎到了顶峰。现在北京进行新的修编规划。北京到底能住多少人?按照现在计算1800万人就是极限了,现在已经有1500、1600万人了就是说只有200万左右的空间了,而天津地盘和天津的水资源还应该说相对富裕一些。今后城市人口向什么地方迁移?天津可能是今后的很好出口。第二条由于京津高速路和京津轻轨为北京人口往天津迁移创造很好的机会。但是我觉得,天津要更加强吸引力,使更多的人口愿意在天津落脚,愿意在天津创业。我觉得天津还要进一步发展自己特有的吸引力,而这特有的吸引力在这过程当中房地产开发商负有很大的责任。
主持人:感谢张总精彩的演讲。对城市化的进程和城市化对国民经济拉动作用的阐述。下面我们有请顺驰中国的汪总发言。
汪浩:首先,谢总发言里头提了几点问题,非常感谢富力地产举办的富力论坛。借这个机会在天津请到全国知名的业界巨头。今天特别高兴借富力论坛的机会看到业内大头。我觉得天津城市化现在越来越多变成全国化了,越来越得到全国的关注。大家知道,顺驰是天津的一个企业。我们说今天的东道主是谢强谢总。但是顺驰也算本土方之一。我们更希望有这些大家的企业过来参与进来,让天津的城市发展更好,蛋糕更大,包括同行之间有更好的交流。大家知道顺驰在三年以前,也有三个项目。我们非常感谢谢总的邀请。第二我想,谢总也提到老城厢的项目。昨天我还和华北公司总经理刘涵说,今天谢总终于可以把这个富力城做得更好了。我们今天非常高兴看到富力城把老城厢项目做成天津市新的一个高档的楼盘,我想这也是我们高兴看到的。刚才谢总介绍了,谢总是文化名人,所以我想向老城厢这样非常有文化底蕴的地块就是应该交给谢总这样的文化人操作。既然是论坛我也和大家沟通一下潘总提的中国房地产是否存在生死危机。我个人观点是房地产发展现在是敏感的时期。我想从顺驰来看还是一个消费信心的的问题。这个危机来自哪?大的政府机关、银行、公司等等都很关注。最恐慌的是谁?最恐慌的还是消费者,是那些没有买到房子的消费者。大家看到两种观点。买到房子的老百姓不希望房价跌落。政府、银行也不希望。大的同行看到的是分析源的报道,看到是全面的信息。我们散户和消费者是看到媒体单方面的报道。我觉得这里面有信息的分歧。一个月以前我们给戴市长汇报工作。戴市长说我在天津日报头版头条写到“天津市房价要保持稳定增长”。我相信现阶段消费者有恐慌,我觉得还是信心的的问题。这个信心恐怕会影响房地产未来的走势。我希望呼吁一下各位媒体朋友一起来维护这个信息。这是我第一个想表达的意思。第二个我想在全国市场下,不同城市的市场完全不一样。一周以前我们有一个工作组在上海、长三角的四个城市。大家知道上海的房价一周之内跌了30%,真实情况是什么样?我们去看了确实是这样,但是统计数字有一个没有公布,主要是在上海五月份上海静安区,还有三环二环地区高档住宅没有成交量了。所以我希望大家报道更全面。数据是跌了。原因在哪?是因为高档房不成交了。我想即使上海这样的城市化你还要看到数字背后的数字。两周以前我们和重庆的市长沟通,所有开发商都去重庆投资。重庆房价很低,重庆很好的房子才卖到6000元。我们在上海这样的城市大家也还能看到表面数字背后的数据。
作为顺驰来说非常看好环渤海区域。尤其是天津地区。大家知道我们04年将近100亿的销售额有60%在华北地区完成,在环渤海区域完成。有两个数据和大家分享一下,在长三角GDP是40%经济总量占到全国24%。还有一个数据环渤海区域我们的GDP其实不低于上海,长三角是24%我们占到23%。同区这个房地产销售额占到8.9%,潜力非常大。经济总量是持平的,但是房地产销售差距还是非常有潜力的。这个区域化还有一个最大的特点,北京到2010年以前新增土地是2亿平米。我们说有土地这个市场就有发展,有需求有经济的增长的需求就有发展的动力。我们希望跟这些业内的同行大家一块把这个房地产市场做得越来越好。谢谢大家!
主持人:顺驰中国的汪总,不愧是做财务的出身,一张嘴数字脱口而出。原来对汪总认识觉得汪总更像是一个小生。其实汪总何止是小生应该是武生。接下来我们请任总给大家做精彩的发言。
任志强:谢强把我骗来了,他说新的富力城要开盘,让我看看,我来了之后他才说要搞一个论坛。我问他主题是什么他也没说。
我想说说到天津参加的一次论坛。第一次是在戴相龙当市长之前,那时候天津的媒体和天津的人民都反对我。我当时说了两个观点,第一个是天津的地位问题。我举的例子不太好,我说600年前天津就是北京人养小老婆的地方,很多人反对我,但是我说的是一个事实。我说这话意味着经济的重点要有经济的特点才能有新生。第二个说天津总是用低收入、低物价、低消费来维持。那时候天津人很满足房价水平,1400多元。上海的房价比天津的房价高,所以上海的GDP也比天津GDP高。倒过来说,上海人和北京人到天津来买房子,你这个低物价可以买很多。但是你天津人走出去就不能买房子。所以我当时说如果不改变这个情况的天津还很难发展。那时候还在讨论天津的定位问题和如何发展问题。我第二次来看到天津已经发生变化了。第二次来是因为万通和泰达搞了一个活动。也同时举行论坛。那时候变化就已经非常大了。我印象当中来天津外地发展商除了万科没有别的了。大部分都是以本地发展商为主。到第二次和后来的时候发现有更多和北京的发展商纷纷进入天津。为什么?这说明天津市已经发生了天翻地覆的变化。其中看得间的变化就是房价涨了。房价涨了让更多人觉得老百姓承受房价能力弱,但同时可以看到,新的地产商进入到天津以后让天津城市面貌改变了。也同时让天津人民生活发生了一个变化——居住条件的变化。假如没有这个开发商来老城厢是否能改造好,是不是在这里居住了60年80年的人还要继续居住在600年的老房子里。现在看房价比以前大大提高了。原来是1400多一平米,现在已经翻了好几倍了。但实际上天津人民一定会觉得比原先1400元的房价生活更好了。在当时1400元的时候您觉得很低,但是你还是买不起,但是现在房价提升了,你的消费水平提高了,生活水平提高了,你觉得还是很好。肯定这个价格和以前相比,感觉上,数字上看到一个增长过程。但是这个增长过程背后是什么?增长之所以能够支撑,比如说谢强说他的新项目卖6000多一平米。他靠什么支撑?靠人民实际购买力支撑。假如没有支撑他卖不出去。怎么办?这个现象在别的地区和楼盘也发生过。比如顺驰的在北京大城的天价也同样。其中大家讨论他用天价买地,觉得他卖不出去,但是在实际当中有一个支撑力来支撑。我们不想评论这个房价是涨是落。更重要是有更多人肯花钱买这个房子。或者说你把你的价格脱离市场需求也达不到目的。再一个供求关系,房价和收入是对应的关系。如果完全市场化解决住房问题。可能原来供给方式和收入分配方式解决要容易得多。但是市场最终是以消费者为主体。过去我们没有建立以消费者为主体。这就是我们今天的发展即使出现了问题但是还能够发展的基础条件。假如市场还面临团体购买,表面上是国家出钱,单位出钱解决居民住房问题,但是任何一个调控都可以使这部分投资不在了。但是现在市场变成以消费者为主的市场。这是消费者市场,钱是从消费者的兜里掏出来的,是消费者来决定我这个市场价格到底要不要升高等等。恰恰有这样一个推动的关系才能使政府、消费者和投资商有一个共同的积极性,才使城市面貌有一个改变。大家感觉到天津这几年发展速度远远超过前一段时间,不管你买得起房子还是买不起房子的人,都不能否认天津这几年发展速度是一个快速的发展速度。而天津人生活水平提高也是非常快的。我想外地开发商到天津来开这种论坛或楼盘,也许对天津人来说是一种幸福,也许能为天津能作出更多的贡献。谢谢!
主持人:尽管任总的讲话有点超时,但是大家非常欢迎,非常精彩。接下来我们请住宅产业商会聂会长带来精彩的发言。
聂梅生:首先,感谢富力城的谢强先生请我来天津参加这个会议,这个会议很有特色。听了几位老总的发言很有启发。大家谈到当前处在房地产一个特殊的形势之下,不管怎么形容它大家都有自己的的说法。我想说一下,目前这个形势背后,我个人认为有三方面原因,造成目前很多政策的出台。哪三个方面。第一个方面,经济的安全和金融的安全。我就不延伸了。第二方面就是和谐社会的背景。现在房价问题不断促升使,使这一届政府所倡导的和谐社会出现一些问题。有很多买不起房子的人就会有声音出现,前一段房地产界出现了关于穷人买房还是富人买房的问题。第三方面:也是非常重要的背景,现在GDP增长这么快,我们的资源环境能不能支撑这方面的发展。我想因为这三方面背景促成这样的形势,或者说存在同样的张力。如果这个张力消除不了谁都没有办法发展。发展是要有条件的,是要有背景的,是要有和谐的,如果这个张力消除不了,是没有办法发展的。所以我理解,形成这样的宏观调控也好,微观管理也好,就是这个原因。我今天不太愿意讲第一条和第二条,主要讲一下第三条。今天开车过来,北京、天津也确实快连到一起了。天津市长也提出来搞京津的城市带。廊坊在发展,很大。现在宝坻也在发展,更不要说北京、天津了。发展肯定是硬道理。但是国家的资源环境这一方面的张力是非常之大的。这里我想说一下在房地产界存在一些误解和误区。建设部曾经出台过很多的文件,最近又在强制性出台一些节能节水的文件。我说这个节不太对头,不太符合国际潮流。国际上早就不说“Save”这个概念了。这不是省的事,我们要控制污染,要不许这样不许那样。结果全世界控制了20年,结果污染更严重。这个“Save”就开始变化了。变化成什么了?从节约到效率,从效率到发展。最近开了一个财富论坛。这里边美国总统顾问就说,他概括了一个误区。中文来说坏事减少并不等于好事增加。什么意思?就是警察抓小偷,小偷少了但并不等于雷锋就多了。这两个是不能相比的,不能抵消的。原来的误区是只要节约、节约、节约,资源就会增加、增加、增加,环境就会变好、变好。其实根本不是这么回事。现在出来一个循环经济。对中国来说就是轮回的说法。这是再生的问题。所以我想第一个误区要转过来。什么东西不是省出来的。就像我们开发商讲的,钱不是越省越多,而是越花越多。这是第一个误区。
第二个误区,我觉得目前这个情况之下,房地产商他都不是资金链很紧,在这情况之下,应该更多考虑第三方面,把张力减少。你们开发富力城楼盘就要在这方面多做。这里边有一个误区。比如前一段SARS以后我们就开会,一下子变成绿色生态了,板楼就变得最好了。所有水都得特别干净。前一段时间建设部开一个会,把权威人士都找来了。这里边有一个很大的误区,绿色建筑和节能、节水之间不是一个概念,而且是有矛盾的。绿建是比较好的通风、比较好的采光等等。建筑节能不能这样,你建筑窗子太大就是耗能。所以这里边概念都是一元性的评估。我们原来一元性的评估,就说人舒服,就是我房子怎么怎么盖的舒适。一说节能就是窗户小一点。等等。这就不是很舒服。应该是天人合一的,也是妥协的。什么叫和谐?我觉得在一定程度就是妥协。所以开发商最关心要保温、要节能要节水。到底我房价增长多少,房价能不能上去。其实第三元C很重要。你比如把三方面加到一起来说,我想天津富力城才能做得更好。所以我高兴听到下一次还要准备一个论坛。就是我们考虑房地产当前形势是有三股张力,这三股张力都集中在开发商这里。金融问题、经济问题,反正是拿房地产说事,说土地问题,说资源问题是开发商;说不和谐,穷人也好,富人也好也是房地产。我觉得怎么化解这份张力是我们应该想的。
主持人:今天到场各位嘉宾应谢总的邀请参加论坛,每一个人都穿了一件唐装。我看聂会长的唐装最合身,量身定做的一样。下面我们请张宝全先生做演讲。
张宝全:刚才我们穿衣服都挺自信,但是主持人说聂会长的最合身,所以就不自信了,是不是我们穿得就不合身了?,我是第二次参加这个论坛。第一次在北京,就是刚才谢总说的“海南五兄弟”。这一回来,刚才任总说上了谢总一个当,我也不算上当但也算。谢总说你来吧!也有一件衣服。结果我来了就给了我这件衣服,结果还不怎么合身。我们上了第一次论坛以后,谢强很认真拿纸叫我们写了富力新论坛。说下一次就不是谢强写的了,就是你写的了。结果今天一看还是谢强写的。所以下一次来不是我们写的就不来了。。我觉得昨天有一个媒体打电话问:说钱包还捂多久?我说谁的钱包,后来听说是买房人的钱包。刚才聂会长也讲了三方面原因也好。等等也好。确实给我们房地产造成销售速度下降,包括老百姓持币待购,我觉得这不是很坏的事情,或者说是非常好的事情。之所以持币不买房就是对未来的预期不清楚。他问我你必须用一句话来回答,这个钱包还要捂多久?我说这个钱包不会捂得太久,为什么呢?这次讲这个八条那个八条出来以后,可能就会使我们房价发生很大的变化。我个人觉得这一点不太可能的。中国房地产我认为发展这么多年,我们应当是在逐步地成熟。成熟的目标是什么?就是稳定。这个稳定最大的本质在于不会出现价格的大跌大涨。我觉得不太可能。尽管有各种方面的预期,我想一个月、两个月、三个月,大家觉得可能设想的预期没有到来,或者说这个预期和原来想象没有太大变化的时候,这就是我们钱包打开的时候。我觉得对这一轮房价增长,我们没有从根本上寻找原因。我觉得中国房价稳定的增长。我个人认为还是处在正常的领域当中。房价更为稳定的根本原因还是中国经济持续发展,或者说持续的强劲发展。如果说我们GDP,发展增幅都比较高,我们物价指数都会上扬。去年大约物价上涨5.3%。如果房价在这样的一个范围之内变化。就说明我们经济整体发展还是正常的。尤其通过房价来看,更是因为房价是我们现在经济发展的占的比例非常大。所以我想经济的持续强劲的发展给我们形成了在一段时间里边,或者说在十几年里边这样一个持续增长的幅度,我们控制幅度就是很好的事情。如果说经济持续增长,或者说没有怎样,低于物价上涨指数,持续保持这样,那就说明经济发展是有问题的,我觉得可能会带来一些毁灭性的灾难。另外一点,我觉得这次房价涨和跌的形势的形成是从上海发生的。为什么上海在去年发生这么大的波动。我想在成熟的市场,所有市场价格变动是和供需角度有关。但是后来政府要在许多方面把房价的增长在供需变化的责任推给炒房人。我觉得因为上海正在成为亚洲的中心经济城市。大约在以前中心经济城市是东京,然后到香港、再到上海。其实在三十年代上海就是亚洲的经济中心,现在只是回归了。城市功能发生变化了,这个功能是由消费者来支撑的。在这个亚洲经济中心,跨国公司,或者是世界500强,他来这里不仅是办公的,他也需要消费、需要居住,需要和他相关的一些东西。所以我想这个城市必然根据这样的功能变化发生它的供需的变化,包括价格。我想上海的房价要回归到三四年以前非常简单,只需要一条——世界500强公司不许进上海,上海房价马上就会掉下来。包括北京也不可能能够像上海一样使房价在去年发生这么大的增幅。所以我们没有必要紧张,也没必要慌张,尤其包括像天津这样的市场。我们有很多的需求。尽管有很多的需求,我们市场的性质还是处于买方市场还不是卖方市场。在这里有客观的需求存在,我认为这个市场应当是真实可靠的,也是稳定的。这个需求不会有太大的差异,它具有自我完善,自我调节,具有良性发展这样的能力。谢谢!
主持人:刚才张总抱怨说上一次写完字白写了,告诉大家一个好消息,一会还写!谢总准备了纸墨笔砚,希望各位留下墨宝。说到天津,北京的开发商比较早的到天津来开发应该说是阳光100的易总,前一阶段他到天津来办事。跟大家讲一个小段子,他从北京出来的时候是从地库出来的。他出了地面忘了关灯,一路往天津跑,一下高速就问路,那个老大爷先看了看说,您是从北京来的吗?他说对。老大爷说北京太好了,天津太黑暗了。这个人就说天津也好呀!这个老大爷就说了,如果天津不黑暗你开着大灯干什么?天津是曲艺之乡,天津人比较幽默。下面我们有请易总进行演讲。
易小迪:首先我是感谢天津!其次才是我们谢总非常热情,我们是好朋友。既然来了我还是讲几个观点。因为阳光100也是在全国发展的企业。我们对这次调控还是非常关心的。第一个观点,希望调控不要把这个棒子全部打到开发商身上。造成房价的上升还有很多因素,开发商在这里边并不是最大的罪魁祸首。我可以告诉大家,在阳光100做企业的时候,在所有的城市我们定的合理销售利润率是15%。我刚从加拿大回来,他们说你到我们这来,我们销售利润率是30%。我们目前不打算去,因为中国今年发展利润率非常大。我们不是追求利润率这种短期的发展。我们也不希望房价涨得太多。最终会影响市场的常年健康稳定。第二也不希望指望开发商在这里作出多大贡献。因为中国房地产二级市场是高度开发的,民营企业非常活跃。但是一级市场是政府高度垄断的,所以土地价格上涨速度远远高于房价的上涨速度,政府有他自己的愿望。大家知道,地价的上升这个统计数字是非常不准确的。土地卖得质量越来越差,价格越来越高。但是这一点我们感觉到土地到底上升多少其实没有准确的数字,但是远远高于房价的上升。其实一级市场很多国家有是开放的。如果土地供应不能达到市场化,调控房价还是有很大的难度,或者说调整供需关系还有很大的难度。尽管政府会临时放开土地供应量。但是实质上我们刚才说,作为开发商来说获得房地产加工的利润还是非常有限的。调控的能力也是非常有限的。如果房地产利润没有活跃力量,没有更多的开发商过来,这个行业就会成为一潭死水。刚才讲了不怕赚钱,就怕你这个钱乱花,浪费资源。中国不同的城市有完全不同的定位。对于天津这个城市来说,应该要看到它自己的定位不能完完全全由少数城市来推断其他的城市。我觉得城市要找到自己新的定位。今天城市如果走向市场过程中,走到新的城市功能定位这个城市一定会发展,一定会有新的企业过来,一定会有经济增长,房价只要和金融挂钩就和经济水平挂钩,就和生活水平挂钩。另外来到不同的城市发展,讲到富力城老城厢改造项目,我们有一个非常大的感触,在发展商当中敢于做老城改造是需要勇气的,很多的城市都是发展新城,抛弃老城。很多发展商都知道在新城地带都是保险的,所以做老城是需要勇气的。天津的房价是非常扁平化的。新城价格高于老城的价格,使得老城地价是非常低。就是说开发商重心要突出。尤其在发展中最好是一个金字塔型的结果。恰恰从投资商来说,好多城市是二元结构或者是多元结构。我希望政府多多的重视我们这些对老城投资的人。当然更希望富力城在这里为我们树立一个榜样,传播经验,到时候我也去做老城改造。
主持人:易总无意之间透露一个信息,下一步要向老城转移。要说对天津的了解,对天津的熟悉,我想在座的各位应该是不如本地土生土长的顺驰这家企业更了解,更熟悉。接下来我们请出顺驰华北公司的董事长刘涵先生。
刘涵:感谢谢总组织这样的论坛能和大家交流。主持人提到顺驰在天津做了十年。我想借这次机会,谈一谈对天津城市的看法和理解。在这个阶段大家还是特别关心天津,在这次大的政策变化,宏观调控包括七部委出台的政策。我觉得看到几点。第一点,天津商品房发展的历史阶段。大的方面从我们理解为几个阶段。大概第一阶段是93年94年整体市场调整之后,到97年房地产市场从原来的传统住宅货币体制,传统的国有企业住房体制之下,走向住房商品化的阶段。在93年、94年、95年那时候是几十万平方米的改易量。经过几年发展之后到98年成交量达到几百万。到2003年阶段,这个还是随着天津大规模旧城改造,到03年新的政府加大城市建设推动之下的建设。包括97年98年开始的住宅完全货币分配这些政策的变革。推动天津市的商品房到03年达到1000万平方米规模。我们从03年到现在开始天津房地产规模保持一个相对稳定。从三个阶段,可以比较清晰的看到,天津市房地产伴随城市化发展,伴随整个住房居住体制和市场化体制发展的发展过程。当然对我们来讲印象特别深是2003年开始的大的变化。我们理解,变化是特别正常的。因为最大的支撑确实来自几方面。第一方面还是需求方面的支撑。第二方面:来自市场上房屋结构和产品结构的形势方面的调整。从03年开始土地规模变化导致很多项目在产品形式上有很大的调整。特别是03年推出大规模啊的梅江区域,还有奥城重建的项目。这些成本都是很高。所以从产品结构,形势方面导致房价更高。我们理解是非常正常的。还有我觉得针对市场调整变化,其实对天津确实有影响,主要还是信心的的影响。有持币待购的现象。天津房地产还是90%以上都是自主性消费来支撑市场的,和别的城市存在积压和局部炒作是完全不一样的。所以我认为天津市场的这种市场调整对天津本质上不会产生大的影响。第三方面:其实下个一会合刚才已经提到很多了,就是环渤海区域层次的发展。因为天津这个城市定位的调整。下一步天津因为港口经济的发展,因为滨海新区的发展,必然带来下一步天津城市建设和房地产建设强有力的发展,包括和北京的互动。我们下一步分析天津房地产开发大概有三种类型。第一种是外环线以里的改造。或者零散地块的建设。这个项目有一个天然特点,成本非常高。说实话老城厢拆迁就需要200多万。其实天津海河改造就是拿这些地的钱去进行改造。我们在河东区也是这样拆迁成本就是100多万。所以成本非常高。老城区的改造对开发商是一个实力的体现,所以价格不会低。下一步滨海新区的建设塘沽等等。我觉得从长线来看是一个很大的支撑。第三就是天津环外新城的建设。怎么来解决天津人口的增长和更多城市人口居住问题。下一步天津有一些规划在环外建一些大规模居住区,通过这些建设增加居住供应量来解决居住问题。最后一点,我想市场变化或者宏观调控对我们房地产企业来讲,我们单个企业要做的就是看这东西,怎么在变化当中寻找机会。我想不管怎么调控这个行业还是健康的,这个行业还是有经济环境的基础,有着未来持续发展的预期来支撑的。所以对我们每一家企业来说,包括顺驰也好,我们前几年在天津做的项目比较多,下一步我们会更多关注环外建设和滨海新区的发展,重新找到企业发展的机会。另外,说到富力老城厢项目,刚才有记者写“天津高价房泡沫”的题目。我觉得,天津高价房应该是没有泡沫。从分析数字来看在04年整个房地产供应里面是还是1300平方米。谢谢!
主持人:刚才我们的八位嘉宾都分别做了主题发言。下面进入一个比较活泼欢快的程序,一个相对自由的辩论阶段。
当前京津两地关于互动的活动很多,也非常引人关注。而且随着国家很多调控政策出台,关于房地产市场大家有很多疑问和观望。前一段时间我还写了一篇文章,一种浓重的观望情绪笼罩在房地产上空。政府在观望,供货商在观望,开发商在观望,所有的人都在观望。我刚才也读到了潘先生写的一封信,他说房地产形势处在生死存亡的时候,这个说法我不知道在座的嘉宾是否认同,或者有不同的看法。我想把这个问题抛给在座的任总。
任志强:中国一直提出来房地产是支柱产业。没有一个政府会让自己国家的房地产死掉,而是提出要认真小心保护房地产市场。但是作为任何一个行业中的企业随时都有可能死亡,不管有没有调控。因为企业投资决策做错了有可能就会突然死亡。我们尽管对不同的政策有不同的看法,但可以坚信的一条就是不管国八条也好,七部委也好,首先没有一个文件说中国房地产出现泡沫;没有一个文件说房地产不再是支柱产业;更没有一个文件说让房地产公司都死掉。我不觉得好的企业会出现这种情况。更多的消费者也应该清楚,如果所有的房地产商都死了,所有的房地产商都不盖房子了,那么市场中的房价会更高,也不能解决更多人的住房问题。我们底下讨论也说,是市场搭救了政府。我想中国二十年的改革应该很清楚,改革开放之前,政府下了很大力量去解决老百姓住房问题。但实际上解决得并不好。市场开放之后我们生产量,投资额、供应量是加大还是缩小?这种情况可以看成是市场化真正解决了多数人的住房。而不是传统福利分房解决更多人住房问题。一方面说利润率很低是一个误解。我们从全行业和上市公司看这个利润率是非常低。销售利润率是4%。但是不能否认房地产净资产回报率是很高。大概有20%多到30%。我们财政税收每年以25%的速度增长,这个行业是比任何一个行业都有高得多得多的利润增长率。所以财政支出在GDP比重的增长的速度,可以说明是市场化让中央财政和地方财政增加了税收,这是所有消费者贡献的。因此对这个行业来说,这个发展行业在未来不会死亡,也不会说不再成为国家支柱产业。谢谢!
主持人:我不得不说有点遗憾,如果潘先生在的话,我想他对任总上述发言也会有自己的见解。那样一来恐怕就会非常精彩。不过这个机会可以留在以后。
我们知道任总今年因为“为富人盖房子”的论调,差不多遭到很多人的“板砖的暴砸”,这是网上的话。我想问张先生,您开发过大户型和小户型,我不知道宏观调控对您在下一步开发户型上有影响吗?
张宝全:首先是学算、算完之后是学管。当我算清楚的时候我想房子已经卖完了,所以我想影响不大。
任志强:我还想说两句。我不是给富人盖房子。其中我的项目122万到180万是工建。300万是拆迁房。还有300—400万是团体房。都是普通房!谁说要给富人盖房子?是中央说的,中央有一个文件说“高收入者买商品房,或租赁商品房”。再有很多记者不要误解。这不是我说的是中央文件说的。我再说说“140平米”的问题,香港GDP比中国GDP高得很多。说他的收入水平大概也是我们中国人一般平均水平10倍到100倍之间。但是在香港120平米以上的房子就算豪宅了。所以根据香港定的120平米以下就算普通住宅。所以也算宽大处理了。因此中央政府18号文件改成中高收入者买商品房。就是说中收入者也很富裕也可以买商品房。那么2004年房价涨了之后,发现中收入者购买商品房比较费劲。所以这次文件提出了盖点小户型,让房价平均少一点,这恰恰算错了。在国外没有这个概念。所以按平行套数来说没有2000元、3000元、5000元的价格。低价也是30万,高价也是30万。这只是数字游戏,无非是低档房推出多了房价就降了。高档房推出多了房价就升了。我想如果真正理解国八条,七部委的文件我们媒体最好学习文件,是媒体没有学习好,才会有一个误解的报道。消费者说了不等于供应量解决了,而且不等于住房解决了。这是我们市场更需要关心和发展的问题。
主持人:接下来我们想请问汪总一个问题。我得到的消息是,在今年一个恰当的时候,“顺驰中国”要把总部迁到北京去了。我不知道这条消息在座媒体听到没有。我想问汪总这个决定基于什么条件,而且执行到什么程度了?
汪浩:我觉得首先搬不搬其实不重要。今天的话题就是环渤海地方的发展。我来参加这个会是从北京过来的。我想其实天津北京在定位上、发展上,越来越接近主持人问我的这个问题,一个月以前天津的主管也问我。顺驰在天津一个城市我们交的税是3亿6千万。我们在民营企业是排第一的。所以我想当时市长也很敏感,我们肯定会在北京设立办公室,但是我们还会在天津。因为天津是顺驰发展起来的地方,而且天津也是下一步非常有潜力的地方。这么多同行都进来了我们为什么还出去。
主持人:刚才问了这个问题,我觉得有这么多的谣言,所以就希望汪总出来说一下。我知道现在有一种说法,宏观调控的出台。对房地产行业的影响非常大,有一个观点是,这一政策甚至包括中央接下来要进行的宏观调整,将会比较大的影响中国正在进行的城市化进程。而城市化进程的缓慢对国家经济也会造成影响,所以请张民耕先生说一说。
张民耕:我闲来爱看书。以前因为是读书做学问出身,所以就愿意研究一些和自己有紧密关系或者有兴趣的课题。我最终特别关注的问题就是中国城市化进程。为什么会想起这个课题,就是从郊区化做起。后来发现仅仅从郊区化考虑问题很狭隘。以前认为中国的白领,或者是中产阶级,应该有国外的中产阶级一样改善自己的居住环境。后来发现城市往郊区扩大,首先是一个经济问题。推动人们到郊区的去的无非是两条。一条最主要就是经济利益的考虑。在北京三环里面买一间房到三环、四环、五环外,就会买一套房或者是独立的房子。很多人就是为了住得更好一些,性价比更好一些。城市化发展,又为到郊区居住提供了这么一个条件。其实住宅郊区化只是整个国家城市化进程当中一个很小的现象,就是城市的外沿扩张。城市化在郊区化有更多的主体。开发城市化又发现城市化决不仅仅是盖盖房子。城市化最大的内容在于是什么?是中国经济发展的一个动力,我说的是中国发展的发动机。首先要拉动需求,基本建设的需求,同时又能够满足需求,使得需要住到郊区去的一部分人从城里往外搬,一部分人是从农村来的。为什么北京出现城南区等等。因为这些地方居住成本,生活成本相对比较低。城市化往外扩张又满足了需求。真正意义在于中国经济发展可能只有走城市化道路,才能解决中国三农问题。真正要解决现代化问题就是要解决三农问题。而三农问题唯一的解决办法就是减少农民。减少农民的办法就是让他们到城里来。让他们成为无业游民,无居所农民那就像墨西哥,让他们成为有业、有居所农民,要公平、和谐,这是我们亟待解决的问题。在城市里要盖大量经济适用房,这些没有错,但是政策选择有一个成本问题,这个成本的高低和效益要做经济上的分析。我现在有一个担忧,由于为了满足当前的政治需要,比如和谐、稳定、公平这样一些出于公平方面的考虑。牺牲了效率。我担心的是由于这样一些要求,或者说太早提出的要求使得我们城市化进程的成本提高,比如拆迁拆不动。明明国家有更多的土地可以做成经济适用房。我认为这是一条效率很低的办法。你凭什么把本来应该拿到的税收又返回给消费者,做普通房住宅?普通住宅要知道虽然看上去已经现在很量化了,比如说低于当地1.2倍的价格。但是价格本身就是波动的,我就碰到一个像笑话的事情。我有朋友在上海城中心买一个房子是1万6千块钱。现在降低了。我说我明明买一个豪宅,现在变成了普通房。这本来是国家政府应该拿到的税收,拿到的经济收益,凭什么返回出去。我觉得这些政策,不仅要顾眼前的稳定和谐、而且要顾整个国家,要顾整个国家城市化进程的成本。如果只顾一头没顾那头,很可能这个城市化进程会顺延。如果过三年五年八年解决不了三农问题,你看看有没有和谐。我觉得房地产商要在商言商,这只是我的一些想法。谢谢各位!
易小迪:现在房地产行业最大的制约是什么?就是政府管得太多。我想汽车行业入关之前都说我们要倒闭了倒闭了,现在出口全部出口到国外,活得越来越健康。现在在所有行业里边管得最多的就是房地产行业。房地产在国外管得多不多?管得多,但是是管规划不是管建设。所以我觉得实质上大家可以看一下管得越少的城市肯定是政府麻烦越少,问题越少。
主持人:顺便问易总一个问题。您能不能给我们分析一下在今年下半年京津两地房地产市场走势,特别是房价的波动情况。
易小迪:这个是任总的特长,他做报道很厚的,3000美金一本,让他透露一点。
主持人:让任总打一个折让在座的各位一人买一本。有一个问题我们要问顺驰华北集团的刘总。有这样一个说法,本次宏观调控是以化解金融风险为目的,以抑制投资需求被动为手段,以控制房价过快上涨为目标,您对这些说法是不是认同?另外我们想请您对天津下半年市场的情况进行一下分析。谢谢刘总。
刘涵:第一个问题,我觉得制定政策和政策实施的差异挺大。每个城市差异特别大。假设我们在天津在某地盖的项目卖到1000块钱,原来都不是市场化,现在市场化卖到2000块钱了。其实每个城市的差异是特别大的!我想国家的政策是有希望做调控,但是在实际实施当中每个城市还是要根据具体的情况进行。在天津我们自己销售的物业里边至少有95%的房子,是自己改善自己居住条件的,自己来消费的,不存在投资。那只能是给想买房子的,想买自己居住的房子的人加大成本。我说一点,该买还是要买。其实天津本身如果在三年前、二年前、一年前就盼着房价下跌下跌。我觉得对消费者没有太大影响。还是根据自己的需求根据自己的判断。对房地产企业来讲,可能确实我们做高档项目在这个阶段可能会面临一些挑战。但是从长线里看,这些项目结合天津发展需求是有支撑点的。
主持人:谢谢刘总。我给跟大家稍做解释,刚才我问京津两地波动和走势的时候,易总笑而不答。并把这个问题推给任总。大家知道对房价的避讳在开发商当中是由来以久的,大家知道潘石屹先生在媒体问到他房价的时候,他就说我只说价值,不说价格。
主持人:下面我想请问一下聂会长,解释一下绿色住宅和环保住宅的差异。给我们讲一下这些住宅面对的对象有哪些不同。谢谢聂会长。
聂梅生:最近我写一篇文章引起很大的反响。我认为节能省地住宅应该从低端住宅谈起。总书记说要建设节能省地型住宅之后建设部就大抓节能省地住宅。我当时有一个文件,说节能省地型的住宅要从绿色生态住宅入手,作为节点往下抓。我在科技委,科技委一些专家就讨论这个事,我们认为不能这么说。总书记讲节能住宅是从节能资源角度说的。为了石油问题总书记几次出访。这是能源安全问题。能源安全问题在住宅方面表现为怎么理解住宅的耗能,空调采暖的耗能还在增加。如果加上建材生产、水泥钢铁和我们有关的部分,要占到1/4。还不加上车。所以我们觉得总书记讲节能问题是从总能耗下降来说的,你必须把总量放上去,而不在于你低端住宅还是高端住宅。如果使中国住宅总能耗下降25%这是中央关心的,这样有普通住宅、老百姓住宅,高档住宅等等,都要包括进去。我们可以做很多东西,我可以做内保护,外保护这样整个成本都上去了,是节能了,是舒服了,但是成本也上去了,在座的开发商都知道。我曾经和张民耕讨论过,包括和王石先生讨论说他做Town House怎么做红砖的,他说其实就是为了便宜。而整个节能省地问题是在低能住宅上。第二,节地不是说让开发商增加地下室等等,我觉得这么做就不是房子了。我认为节地问题主要是城乡二元化的问题。在整个新的城镇过程当中,也就是今天讨论京津两地城市带的节地的主要问题。我们觉得做绿色生态住宅就是要加大楼间距,刚出完之后,建设部就出来“节能省地”。真正中国节地问题是城乡二元化的问题。解决新发展的小城镇的问题。而不在于多挖几个地下室就解决节地问题,而且节能省地是从大量低能化住宅做。而不在于高端的住宅去做。
主持人:刚才我说,八件唐装当中只有聂部长最合体,宝哥还不高兴。我想问宝哥一个问题。关于房子买到手以后,两年之内再转手要多交税。有人说这个是从签合同开始算,还有说是从入住的时候开始算。但是是从拿到产权证的时候开始算,可是有的产权证一年两年拿不到,实际上这两年就往后挪了很多很多。对于这个问题宝哥有什么感想?
张宝全:我最近参加地产方面的会很少。但是也看报纸,我觉得我认为该关注的问题就关注。包括像两年交易,不管时间长一点还是短一点没有多大意义。本来作为一个市场化经济,你所有的交易都是应当来纳税的。当然政府可以通过从宏观调控上,来进行一定的限制。所以我说这种限制在中国有多少意义,或者说在各地城市的意义。刚才我们讲上海,上海就是新的高端需求增加,造成供需上的紧张,各个城市都有一个过程。所以我想作为宏观调控或者相对调节、限制也可以。你刚才讲时间问题,拿完契税。我想就是把产权办完。这里讲是签完合同还是办完产权,我想差异不大。按照我们规定房屋卖完之后,必须多长时间办完产权证。实际上这个时间相差不大,我们更关心这个政策,关心这个政策在各个城市是否有意义。另外就说这个政策,在全国来说是不是有意义。我记得以前出了一个土地政策税。后来最后根本没有用上。在全国来说究竟有多少城市里边实行土地政策税。有的时候可能是满足一种情绪,或者也为做很好的研究等等。另外把这个文件推到全国性又有多大的意义。目前我们房地产产权的买卖对消费者还是蛮适合的。如果有产权证才能买卖,如果没有产权证就买卖是不合法的,是不受法律保护的。
主持人:谢谢张宝全先生。
易小迪:我把刚才他没有说的话说出来。现在买房,一会儿出个政策一会儿出个政策,不是房价的问题,是炒房的问题。我们发现一个规定,一个商品买卖是自由的。第二个我觉得,买房谈到炒房的人,其实没有起到太大的影响。炒房的人是炒1000万以上的房子,对普通房没有影响。实际上你把这个炒房的人都消灭了,对普通购房者也没有产生真正的实惠。
主持人:易总。易总刚才这个话在我听来就是为炒房者做一个辩护。如果新闻记者感兴趣的话这是很好的文章——《我为炒房者辩护》。这篇文章跟任总的一篇文章应该称为姊妹篇。应该为温州炒房团发勋章。
下面我们说一说老城厢的问题。一般来说在城市的老城区改造的过程中,都是国有企业做出很大的贡献。但是在天津老城厢改造很少看到国有企业,现在看到的大部分是外来的企业。像富力、万通等等。这个现象我想请问任总为什么会出现这种现象?作为在北京老城改造有丰富经验的开发商,您觉得为什么天津会出现这样的情况?
任志强:88年中央重新启动北京市城区改造,改造旧城、改造危旧城。那时候国家宏观形势还没有到邓小平南巡讲话,所以还没有大规模城市建设的做法。北京市采用了比较特殊的解决危房的办法,所以当初就说这片区域危房达到70%才能允许你进行危房改造。在这种前提之下,收益率相对是比较低的。那时候在没有完全开发的情况下,政府只能让国有企业参与,但是现在房地产开发是不一样的。92年我们没有实行土地划拨,划拨的土地不是政府的,而是从划拨土地上回收。第二是用房改这种方式让原有的居民回迁,占多数。剩下的是补贴。但是98年以后发生重大变化,98年以后是用市场化的方式来解决老百姓住房问题。这个时候,利益驱动和房价问题成为主要矛盾。特别是这几年拆迁问题。完全把拆迁都交给地产商,常常会因为拆迁问题出现矛盾。没有因为是旧城还是新城来让开发商开发的道理,只有说这个项目能不能赚钱,能不能让消费者接受。不能和北京相比,因为北京是沿用计划经济那一套进行旧城改造的。现在在北京的旧城是几乎改造不了的,虽然允许外资购买四合院进行改造,单位和个人都可以。所以好几年旧城区改造问题还没有解决。这次天津对老城厢的办法是由政府把土地租让,然后由开发商获得土地以后进行统一的规划、统一的建设、统一的改造。这样会更有利于解决开发商和被拆迁户之间的矛盾,由政府来解决他们相互之间的矛盾。
主持人:谢谢任总,帮我们弄清了很多的概念。
汪浩:我补充两点,为什么天津市场特别特殊。跟北京、上海、重庆比,天津没有大的国有企业。天津有两家一个是泰达,一个是天华发展。我说还有两个问题大家要注意一下,一个是天津市国有开发企业基本上都被拖死了。刚才刘涵先生也说了天津市场从93年到98年阶段是政府主导的阶段。基本上这一阶段的主导开发商就是政府企业。天津市场是在98年以后金融按揭以后才开始的。还有一个情况,发现天津不像上海和重庆。在重庆一级市场,有重庆地产公司,大的土地都在政府的大公司手里。天津相对来说还是很开放很规范。这就是为什么在天津没有大的国有地产公司。在别的地方如果说还有国进民退的话,在天津只有民进国退。
主持人:富力也是立足广东的企业。今天论坛的东道主就是富力集团。富力集团开发的项目在天津应该来讲创造了几个奇迹。首先,售楼处和别人不同,是一个彩蛋售楼处。另外是一个精装修房,在别的开发商看来是出力不讨好的。但是谢总来到天津之后也把这个精装修房带来了。所以我们想请谢总谈一下?
谢强:刚才大家都做了很好的发言,都是高论,我听了之后受到很多启发。我听说北京、上海、广州、深圳这四个城市应该区别于别的城市。一直说房价非常高,房价合理不合理,其实我认为,天津电信业,尤其手机收费,双向收费是最不合理的。所以我认为可能房地产的话还没有这样,即便说有些地方不太合理。我们自己认为,人云亦云的事情比较多。我认为除了关注房地产企业之外还应该关注别的行业。有些经济学者研究就惊呼“房地产挟持中国经济!”其实房地产对中国经济发展是功不可没。另外说一下天津富力城。我想说两点,第一点我们富力一贯以产品取胜。我们口号是开发一个社区建设一个标准。第二,房子是精装修,我们富力这几年来没有做过毛坯房。我想做精装修的房子一定比毛坯房要好。等我们房子出来以后一定是物有所值的。谢谢!
主持人:感谢刚才谢总所说的物有所值。我想天津的父老乡亲就可以再耐心等待一段时间。富力城现在开足马力正在建设,我想将来非常大气、非常漂亮的富力城就会出现在大家面前。今天的论坛是非常成功的论坛,对老城厢问题,对宏观政策问题,对当前比较敏感的问题进行了探讨。由于时间关系,大家可能没有尽兴,我想留在下一次论坛再继续。下一个环节是希望各位嘉宾把自己墨宝留下来。(嘉宾分别留下自己墨宝)
题字内容:
张宝全:“山青水绿新富力,地杰人灵老城厢”。
任志强:“富甲一方,力建新城”
谢强:风水宝地老城厢,独一无二富力城
张民耕:“富力新作,津城经典”